“1小时60元停车费”背后：谁在为高昂停车成本买单？

随着机动车保有量持续增长，不少高能级城市中“买得起车却停不起车”的现象日益凸显。

“市区普通小区月保车位费超千元，写字楼月保同样千元以上，周末逛商场每小时停车费16元……算下来每月停车支出轻松过几千。”在广州老六区生活工作的居民对停车费怨言颇多，曾有网友爆料在当地某知名医院旁停车一天花费超300元。

在消费提振的关键阶段，部分大城市核心商圈20元/小时甚至60元/小时的高价停车费，显著影响消费者心理：“饭后尽快离开”“缩短商场逗留时间”等想法，无形中冲击商圈客流与商户销售额。

记者梳理各地收费管理办法发现，除市政道路外，商场、写字楼等商业场所多实行市场调节价，运营方拥有较大自主定价权。对成熟商业体而言，停车费收入最高可达租金的10%，甚至成为反哺项目的“现金牛”；资本市场中，部分玩家早已布局，通过收购车位、承包经营权、改造升级等方式，将车位转化为可计算回报率的另类资产，围绕车位的资本产业链正悄然形成。

保停车费收益还是保客流？这一矛盾该如何平衡？

大城市的“停车费刺客”

“首10分钟6元、后续每10分钟3元，相当于每小时收费超20元。”社交媒体上，北京核心商圈停车费话题热度不减，不少网友分享遭遇“停车费刺客”的经历。

2026年上海市两会期间，针对提振消费活力建言时，市人大代表诸正伟就停车贵问题举例：“包子2元、停车10元。”

诸正伟分析，不少市民因临时停靠下人、查导航、买早饭等短时停留被收费，后续会因停车不划算取消线下购物、餐饮等计划，间接影响实体商户效益。

关于高额停车费，广州有市民称天河区某商办物业配套停车场以10分钟为计费单位，主流时段10元/10分钟，相当于每小时60元。

上海一名网友在社交媒体反映，在外滩半岛酒店停车吃饭4个多小时被收300元，引发热议。酒店负责人表示，停车费标准为60元/小时，单日封顶480元，收费明细在停车场进出口公示且已备案，属明码标价，该停车场也因此被称为“上海最贵停车场”。

不仅经营者自主定价的停车场收费高昂，城市核心区道路停车位价格也让车主直呼“停不起”。

例如广州网友晒出越秀区某市政道路停车缴费记录：逾期8小时缴费198元。据悉，该道路停车位1小时内10元/小时，1-3小时16元/小时，3小时以上直接涨至26元/小时。

即便在自家小区，停车成本也不低。广州小区停车分自持车位、月保和临保三种方式，临保费10元/小时、月保费超千元的小区很常见。

2025年，广州珠江新城一小区物业将月保停车费从500元提至1200元，临停每月最高费用从720元涨至2400元，业主不满拒缴，物业阻拦车辆进出引发冲突。

停车费定价规则几何？

高价停车费因何产生？定价机制如何？哪些场景适用政府指导价，哪些靠市场调节？

第一财经记者查询发现，依据2015年国家发改委、住建部、交通运输部发布的《关于进一步完善机动车停放服务收费政策的指导意见》，我国停车服务收费基本原则是“坚持市场取向，逐步缩小政府定价范围，鼓励社会资本建停车设施”。

近两年多地出台或完善停车费管理办法，基本遵循这一原则。

以成都2025年底发布的《成都市机动车停放服务收费管理办法（征求意见稿）》为例，当地实行政府定价、政府指导价、市场调节价三类制度：城市道路临时停车泊位实行政府定价；机场、车站、公交枢纽站、公立医疗机构、公办学校、政府投资停车场等实行政府指导价；其余停车场实行市场调节价且无需备案。

今年1月初广州发布的《广州市机动车停放设施服务收费管理办法》显示，实行政府指导价的停车场包括党政机关、事业单位、非营利性医疗机构、公办学校、图书馆、体育馆及政府投资停车场等；其他依法设立的停车场实行市场调节价，以鼓励社会资本投资。

整体来看，各地纳入政府管理的停车场有明确区域划分和定价标准；商业场所、社会投建停车场等实行市场调节价，仅要求明码标价、无捆绑收费等违规行为。

值得注意的是，公共场所停车费定价并非仅考量成本收益，更多城市将其作为“价格杠杆”，引导市民出行方式，缓解核心城区拥堵、提高车位使用效率。

广州今年1月实行公共停车场新标准，核心是“分区收费”和“阶梯涨价”，中心区域长时间停车费用大幅增加。以中心区路边停车为例，过去每15分钟1-2元，单日封顶几十元；新规下重点区域1小时内每15分钟2.5元，1-3小时每15分钟4元，3小时以上每15分钟5元，单日最高限价200元。

尽管车主抱怨“停不起”，但新规确实有助于缓解中心城区停车难和拥堵问题。

此外，不少城市依据停车热力图划分区域，对核心拥堵区、高峰时段及长时间停放实行差别化收费，引导车辆向周边疏散、减少长时间占用。

中央财经大学教授王昊在研究中指出，停车收费定价对调整居民出行结构作用显著，是调节交通需求的重要经济手段。但价格调控需适度，居民对停车费敏感，过度调控易导致自驾出行量大幅波动；且需动态调整，可结合地区人均收入分阶段调整。

商用民用停车费话语权在谁手？

相比公共停车场，商用及民用停车场定价弹性更大，“价格刺客”更常见。

住宅小区停车收费一般采用“政府指导价+市场调节价”结合模式。某华南物业公司人士称，新建小区停车费由开发商制定并经政府部门确认；业主大会成立后按物业服务合同协商，原则上不超地方限价。

但实际中，停车费定价权更多掌握在业主或物业公司手中，受多重因素影响。

多位受访物业人士表示，物业公司提高临停价格是为卖车位：“临停太便宜，谁还买车位？”

前文提及的广州珠江新城小区大幅提价，就是为倒逼业主买车位。业主透露，开发商多年未售车位，近年资金压力大才定价50万-70万元/个，业主难以接受。

部分车位紧张的老旧小区停车费也极高，某华东物业人士称，其管理的上海老小区临停费达50元/小时，目的是防止外来车辆挤占资源。

除小区外，市民出行停车最多的商场、写字楼、酒店等场所，停车场多实行市场调节价，由经营者自主制定。

同一城市同区域，不同商场、酒店停车费差异极大，有的超30元/小时，有的免费。

商办场所停车费如何制定？

某华东商管公司人士表示，定价需考虑商场收入、当地物价消费水平、现阶段经营重点（收入或客流），再向物价局申报审核。“定价太高消费者可能不来”，该公司停车场收入占商场总收入1%-2%。

但商场也不会定价过低。某港资开发商人士称，即便初始定价低，后期也会涨至区域平均水平，否则会吸引大量外来车辆造成混乱。

另一位商业资管人士表示，收费过低易滋生“僵尸车”，占用车位影响正常消费客户停车，降低购物意愿。

某国企开发商资管人士称，多数商场开业初期（1-2年）实行免费停车、消费抵扣等优惠吸引客流，经营稳定后逐步提价、减少优惠。

该人士透露，商场停车费定价首先要覆盖运营成本：“核心地段高端停车场造价高，后期收费高合理；长期运营还有保安、保洁、维修、设备等成本。”

不过在房地产领域，停车场仍是现金流稳定的生意，成熟商办项目停车费收益最高可达租金的10%。

低调的停车场资本布局

随着汽车保有量攀升，各路资本早已盯上停车场生意。

某大型外资另类投资基金人士介绍：“全球另类资产投资中，停车场是成熟标的。国内主要有两种模式：一是另类资产机构收购车位产权后改造，即‘投融管退’基金模式；二是轻资产模式，专业承包商拿下运营权，业主获短期固定收入，运营方通过改造提升收益，同时停车费可能上涨。”

近日，江西百胜智能科技全资子公司与上海宝龙集团旗下公司签署四份停车场租赁合同，接手上海及杭州四个宝龙广场地下停车场运营权，合作金额2.39亿元，租期六年，租金三年一付。

上述基金人士称，商场业主外包停车场运营权较罕见，因多数商场停车场“有利可图”，业主更愿自收停车费，停车场交易多发生在写字楼领域。

香港私募览睿资本（Lime Tree Capital）聚焦内地停车场投资，曾收购多个商办项目停车场：2023年拿下南京南站南北广场综合体6000余个车位；2019年拿下SOHO中国北京9个商办项目2583个车位资产包。

览睿资本模式是通过资本导入改造旧停车场，提升车位价值后整体转让退出。

城市公共停车领域，部分城市探索出让市政道路泊车位经营权获一次性收入。2025年初珠海发布“市政道路路内停车泊位经营权有偿出让”招标，首期出让23798个泊车位20年经营权，最终珠海华发旗下公司以7.3亿元底价中标。

总体而言，在停车位“供需失衡”背景下，资本进入停车场领域是必然趋势。

据思瀚产业研究院报告，2024年末中国汽车保有量3.457亿辆，停车位仅1.9亿个，车位数与汽车保有量比例1:0.5，远低于住建部2015年《城市停车设施规划导则》参考值，人口多、汽车保有量大地区车位成为稀缺资源。

受访业内人士表示，缓解停车费高问题需从供需平衡、规范治理入手。北京停车行业协会称，解决停车难需扩大供给、规范秩序（打击黑停车场和乱收费），借助电子化手段整合停车场信息、错时共享提高利用率。