冲刺3万亿GDP的苏州，谁能扛起商业门面大旗？

出品/新商业之家

撰文/Nathan

苏州的商业气质，向来带着一种温婉的精致感——既有姑苏老城的市井烟火，也有金鸡湖畔的现代摩登。如今城市正朝着3万亿GDP的门槛稳步迈进，消费潜力与产业基础早已扎实，可商业领域却缺少几个能与“最强地级市”身份匹配、具备引领性的多极化地标。它更像一座把日子过得出彩的宜居之城，而非一眼就能凭借商业印记被记住的活力之都。

站在2026年初回望，若说过去十年是苏州商业向购物中心转型的探索期，那么未来三年，将是长三角商业消费格局的重新洗牌，也是苏州城市能级跃升的关键节点。随着苏州万象天地的压轴亮相，加上香港置地、新鸿基等港资巨头的陆续入局，苏州商业再次迎来群雄逐鹿的激烈竞争。

可以预见，这不仅是苏州商业格局重塑的三年，更是城市性格通过商业载体被重新定义的三年。

01

存量时代的破局者

古城复兴与万象新生

2025年底，苏州万象天地正式开业，让曾经繁华的石路商圈焕发新生。该项目由华贸集团联合华润置地、华润万象生活共同打造，坐落于约78万平方米的苏州华贸中心巨型综合体内。

万象天地的落地，直接激活了沉寂已久的石路商圈，堪称华润向长三角商业市场交出的一份近乎完美的答卷。

实地探访时，最令人惊艳的是项目对空间尺度的精准把控。它延续了万象天地产品线“街区+盒子”的经典模式，官方数据显示商业面积为14万方，但实际漫游时的空间体验远超这个数字。尤其是“高街”与“里巷”的差异化设计：高街利用宽阔的街道尺度，为MUJI、FILA ICONA、SALOMON等品牌提供了双层甚至三层的旗舰展示空间；里巷则通过绿植、外摆与Bistro氛围，营造出轻松惬意的松弛感。此外，“登台”街区围绕姑苏在地文化打造苏式生活美学场景，摒弃了千篇一律的伪古风，展现出极高的审美细节。

品牌引进方面，万象天地展现出清晰的补位逻辑。首层引入PRADA、VALENTINO、NARS等近20个高端美妆品牌，直接填补了石路商圈在高端美妆领域的空白，有效提升了区域的客单价与商业调性。

在姑苏区范围内，仁恒仓街和美罗商圈是高端商业的代表。仁恒仓街作为“古城复兴”的先行者，走的是艺术奢华路线。近期观察发现，它正努力打破高冷形象，引入Aesop伊索“凤凰厅”、Songmont山下有松“掇山借水”全新空间等强风格化品牌及高品质餐饮，并以“江南新都市生活”理念激发国际时尚品牌的创作灵感，共同打造城市级商业事件。

观前美罗商场则凭借多年深耕的重奢品牌矩阵和极强的VIP客户粘性，依然是不可忽视的地标商业体。

苏州万象天地恰好切入了两者之间的市场空白，兼具大众亲和力、优质空间体验与社交属性，补齐了姑苏区商业版图中能承载全客层、全时段、全生活方式需求的超级地标。

02

ICC、中環与来福士齐聚

湖东商业迎来超级升级

如果说万象天地改变了姑苏区的商业格局，那么工业园区尤其是湖东商圈作为苏州潜力最大、爆发力最强的区域，即将发生的变化可能会重塑整个苏州的商业版图。

长期以来，苏州中心商场凭借航母级体量、全客层覆盖能力与城市级交通可达性，在园区乃至全苏州商业市场中形成“断层第一”的统治力。

这也让起步更早、由圆融星座、时代广场、久光百货组成的湖东商圈显得相对沉寂。根据利福中国2025年上半年财报，苏州久光日均客流量同比增长12.3%至约16100人次，但收入却出现负增长，期内全馆销售所得款同比下降13.5%至5.337亿元。客流稳定但转化不足的背离数据，清晰传递出湖东不缺人气、缺能承接高净值人群消费载体的信号。

恰逢其时，湖东商圈从立体地标塑造、顶奢商业补齐、文化艺术融合等维度，开启了苏州商业的激进补强计划。

2026年，位于金鸡湖湖东CBD的苏州环贸ICC mall预计逐步开业。作为全球第三座环贸广场，其310米的天际线高度诠释了垂直地标的商业哲学。项目集甲级办公、服务式公寓、商业于一体，加上与地铁1/8号线的无缝连接，通过屋顶花园和户外露台在钢筋水泥中开辟都市绿洲，为湖东注入高净值商务客群。

目前，随着Grid Coffee园区首店、华为擎云授权体验店江苏首店的开业，ICC正逐步释放影响力。它无需追求大而全，高品质办公与精致商业空间的共生，便足以成为金鸡湖畔高坪效的商业地标。

同样值得期待的是香港置地的苏州中環，这或许是苏州商业进阶的关键一步。项目由圆融发展与香港置地合作开发，总占地约4.8万平方米，总建筑面积约19.1万平方米，采用“MALL+立体街区”的复合形态，被定位为带动湖东商圈提档升级的重要节点，一期预计2026-2027年揭幕。

它的到来极有可能将湖东商圈推向苏州商业金字塔尖。参考香港置地中環产品线的定位，苏州中環有望引入完整的国际一线重奢矩阵，填补区域顶级奢侈品购物体验的最后一块短板。若能实现这一点，湖东的商业能级与区域价值将直接提升。

当圆融星座、诚品生活、新光天地和久光构建起中高端生活方式供给体系后，ICC、中環的加入将直接补齐顶端生态。再加上江苏首座来福士——苏州来福士的正式签约，湖东有望质变成为具备全国辨识度的高端消费目的地。

更重要的是，湖东的发展不止于商业。苏州文华东方酒店、苏州当代美术馆等配套与文化设施，正通过物理空间聚集形成联动效应。顶奢商业、地标综合体、奢华酒店与文化地标的高密度叠加，即便放在一线城市核心区也堪称豪华配置。

2026-2027年前后，这套组合若能顺利落地，湖东在品牌层级、场景体验、单位效能上实现跃升并不意外。新商业之家更愿意将苏州商业下一次排名重排的筹码押在湖东。

03

多极并立的分层共生生态

如今的苏州商业已形成成熟的多极共生形态。金鸡湖西的摩登、古城墙下的复兴、湖东的国际化，以及狮山、元和等区域共同构建了多点开花的商业全景。

随着石路苏州万象天地的惊艳亮相，姑苏区补上了古城生活方式的拼图，让“游客打卡地”与“本地后花园”在同一片街区自然融合，古城商业从单点爆红转向持续运营。

视线东移至相门，仁恒仓街更像“城墙边的品牌舞台”，天然契合高审美品牌旗舰、时尚零售与社交餐饮，也适合将设计周、展陈、城市漫步的流量导入商业内部。

如今的姑苏区，正因万象天地与仁恒仓街的互为犄角，确立了流量与调性的双重壁垒，拥有了与新区争夺年轻人的底气。

跨过护城河进入工业园区，苏州中心商场仍是毫无争议的绝对核心，堪称苏州城市封面，与园区永旺、印象城等形成密集且层级分明的商业网络。

据苏州中心八周年数据披露，2025年全年销售额预计达43亿元、客流超7300万人次，69家品牌业绩跻身全国前五或华东第一，年度调新品牌超100家，其中约60%为首进苏州。值得一提的是，苏州中心还通过二次元经济有效盘活了星悦汇。

在苏州中心依旧强势的背景下，湖东板块正酝酿升级。随着中環广场、ICC的推进及文华东方酒店的落子，湖东正完成国际化生活方式的完整闭环，形成艺术、文化、高端酒店与顶级零售的复合生态，具备冲击苏州第一商圈的所有潜质。

视线向西，高新区商业能量高度集中于狮山片区。狮山天街不追求过度前卫，而是承载亲子教育、家庭聚餐等社会功能，成为新区居民的生活重心，发展成熟且稳健。

相城区以苏州大悦城与相城天街为头部，但头部之外的腰部商场存在明显断层。吴中区则呈现“散装”特质——这并非贬义，而是基于狭长地形与分散人口的自然选择，东吴天街、吴中万达各自为战，承接板块人口红利。吴江区万象汇稳坐太湖新城头把交椅，整体呈现基于居住密度自然生长的均衡态势。

阳澄湖畔的比斯特购物村是特殊存在。随着三期工程明确2026年春季启动，新增约50个品牌、整体扩容20%，比斯特对苏州的意义已超越奥特莱斯，将苏州消费半径从城市级拉伸至长三角级。

城市形态决定商业性格。随着万象天地入局与中環广场蓄势，姑苏与园区两强格局已定。这种格局带来的结果十分有趣：头部项目追求极致辐射力，中小商业则被生活半径切割，转向更贴近社区与通勤的小而美内容供给。

苏州由此避免了许多城市陷入的同质化内卷，构建起多层次商业生态。对苏州居民而言，这也是生活方式的多元切换：想体验潮流与千年古韵碰撞，可漫步石路万象天地与山塘街，或在仁恒仓街感受红砖光影下的奢华；向往顶级生活方式与艺术交融，湖东中環与文华东方的下午茶能展现苏州国际化一面；追求家庭欢聚温情，狮山龙湖与苏博西馆的组合则平衡物质与精神需求。

每个区域都在用自己的方式重新定义城市的繁华与温度。苏州正成为长三角乃至全国商业版图中最独特、最具体验感、最具文化张力的一极，商业新格局已然打开。

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