上海保租房新政：是楼市抄底还是暗藏隐忧？

近期，上海宣布启动收购存量二手房用作保障性租赁住房的试点政策，浦东、静安、徐汇三区率先推行。从表面看，这一政策似乎是兼顾楼市流通与民生保障的双赢举措：政府收购流通不畅的老旧二手房，帮助业主解决变现难题，同时这些房源可转化为保租房，缓解新市民、毕业生等群体的居住压力。然而，深入分析后会发现，这项政策背后潜藏着财政压力、市场扭曲及公共资源分配等多重问题，值得我们审慎对待。

首先，政策的财政可持续性存疑。上海若要通过收购二手房达到扭转市场预期的效果，所需资金规模可能高达数十亿甚至上百亿。尽管上海财政实力雄厚，但保租房的低租金、长周期运营模式，使其租金回报率远低于市场水平，甚至难以覆盖贷款利息、维护及运营成本。这意味着政府或相关国企将面临长期的资金压力，若运营不善，可能累积巨额债务，最终由纳税人买单。

其次，政策可能扭曲市场价格信号。上海二手房市场本已形成成熟的供需平衡，政府作为特殊买家入场，可能打破这一平衡。一方面，业主可能形成“政府接盘”的预期，不愿主动降价，导致二手房价格僵化，反而降低市场流动性，与“促进周转”的初衷背道而驰；另一方面，保租房的配租对象多为大学毕业生、人才等群体，他们并非租房市场中的弱势群体，却享受公共资源补贴，这引发了公共政策的公平性质疑——用财政资金补贴有房产的改善群体，是否符合公共利益？

更值得警惕的是政策执行中的寻租风险。上海此次政策在房源筛选、价格评估、配租管理等环节缺乏量化标准，例如“配套成熟”“交通便捷”等条件全凭主观判断，这为利益输送留下空间。在收购环节，可能出现劣质房源被包装出售的情况；价格评估中，虚高定价或让相关方牟利；配租环节，优质房源或被定向分配给关系户，滋生腐败乱象。正如弗里德曼所言，“花别人的钱办别人的事”往往效率低下，缺乏约束的公共资金使用极易造成资源浪费。

事实上，上海楼市的短期低迷并非市场失灵，而是经济环境变化下的正常调整。相比政府下场收购，更高效的方式是通过市场化手段激活市场活力。在买卖市场，可进一步松绑限购政策，例如放开非户籍限购，引入外来购房需求，打通“卖旧买新”链条，实现新房去库存与房价稳定；在租房市场，政府应聚焦规则制定与服务，通过税费减免、简化备案等措施激活私人房东的供给意愿，同时完善租赁法规平衡双方权益，而非直接干预市场。

上海作为全国房地产市场的标杆，其政策选择具有示范意义。与其耗费巨额财政资金干预微观交易，不如回归市场本位，让政策松绑与规则优化成为稳定楼市的核心动力。唯有如此，才能在保障民生的同时，维护市场的长期健康与效率。