上海启动二手房收购试点：浦东静安徐汇率先探索保租房转化

银行资金支持力度成关键焦点

撰文｜包晶晶 编辑｜陈梦妤

封面图源｜包晶晶 摄

过去一年上海成交的二手房里，同时满足“内环、70平方米以下、总价400万元以内、2000年前建成”条件的房源仅占6.9%。

2月2日，上海收购二手房用作保障性租赁住房的工作正式启动，浦东新区、静安区、徐汇区作为首批试点区域，与建设银行上海市分行完成签约。

2月3日上午，《每日经济新闻》记者以置换需求者身份咨询徐汇区惠众公共租赁住房运营有限公司，工作人员回应：“试点工作刚启动，具体细则尚未下达，若有出售意向可留存个人信息，后续会有专人对接。”

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优先收购的二手房有哪些特征？

据悉，浦东、静安、徐汇三区副区长在签约仪式上公布了各自的试点方案。

浦东新区优先瞄准内环内2000年前建成、单套面积70平方米以下、总价不超400万元且产权清晰的个人二手房源，核心服务有置换需求的产权人，重点覆盖租售比高、保租房供需紧张、配套成熟的区域。

静安区方案融入城市更新规划：以片区式收储为主、零散收购为辅，优先运作成本低、交通便、配套全的区域；同时收购底楼房屋缓解加装电梯矛盾，改善居住条件并转化适配房源。在房源条件上，倾向总价适中、产权清晰的成套小户型，优先布局重点产业园区、核心商圈及地铁三公里辐射圈，且聚焦有置换本区商品房意愿的产权人，尤其优先支持购买一手房。

徐汇区计划收购存量小户型房源，经标准化装修后作为保租房供应。据徐汇区副区长透露，“十四五”以来该区已筹措保租房3.18万套，已供应项目中60平方米以下中小户型平均租金130-180元/平方米/月，且供不应求，部分交通便利的项目需轮候。

^{上海通过收储转化各类保障房的筹措情况}

^{图源｜58安居客研究院}

针对三区方案，上海中原地产分析师卢文曦2月3日通过微信向记者分析：“此举能释放改善需求，助力新房去库存。存量房交易周期长，官方收购确定性高，可缩短流程，更快释放置换需求，减轻新房去化压力。”

“对政府而言，一是基于租金回报率考察保障国有投资稳定；二是转化为保租房既完成工作计划，又能兜底市场、满足多元居住需求。”卢文曦补充道。

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试点对市场将产生哪些影响？

在上海，总价400万元以下、2000年前建成的二手房通常议价空间大、挂牌多成交慢。

政府收购这类房源会给市场带来什么？静安区汉中路链家中介张超（化名）表示：“这是市场利好信号，能增强信心。符合条件的房源多，收购更像托底，有助于激活市场。”

“不少客户（如动迁、置换群体）手里有资金但不敢入市，因近两年房价下行。不过1月成交单价已回升，库存降至13万套左右，月成交量超2万套，淡季不淡，‘金三银四’可能提前启动。”张超介绍。

记者实地走访发现，浦东新区内环内的凌一小区是典型符合收购条件的小区：紧邻地铁公交站，能看到“陆家嘴三件套”，对面有在建商业综合体。

中介王兵称，凌一至凌四小区37平方米一室户成交价约190万元，月租金4300元，性价比突出。

^{图源｜贝壳找房}

“内环内2000年前的二手房存量大，政府收购不会影响我们成交，且各小区在售房源不多，市场整体平稳。”王兵说。

58安居客研究院院长张波提供数据：过去一年上海符合上述四项条件的二手房成交占比6.9%，其中静安区11.3%、徐汇区8.3%、浦东新区31.0%。

“供给端看，收购直接减少可售存量、缓解库存压力，抑制新增供给冲动；转化为保租房后可分流刚需，减轻商品房市场需求竞争。”张波分析。

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收购资金从何而来？

记者了解到，静安区成立由分管领导牵头，房管局、国资委等参与的工作专班，指定静安置业集团下属两家保障房公司为实施主体。

^{上海第一批收购二手房用于保租房的情况梳理}

^{出处｜58安居客研究院}

徐汇区由房管局、财政局、国资委、城投集团组成工作专班，区保障房公司为收购单位。首期安排区级财政资金注入保障房公司专项用于收购，同时通过银行贷款补充资金。

浦东新区推行“收旧换新联动”：收购房源转化为保租房，购房款参照房票形式监管，产权人需同步购买浦东范围内一手商品房；交易完成后，监管银行凭一手房预告登记证明向开发商付款，实现联动。

张波指出：“符合条件的二手房中，三区成交合计占比50.6%，成交金额约250亿元。要加速去库存、打通置换链条，除政策突破外，资金到位更关键。若收购资金达年成交金额的10%（约25亿元/年），将显著促进老旧小户型库存消化，三区共担该规模资金具备可行性。”

建设银行上海市分行表示，将定制专项方案，提供融资安排、资金监管、个人按揭、科技人才服务平台等全周期金融支持。

卢文曦也强调：“市场当前更关注银行资金支持程度及未来是否扩区。若更多举措落地，能进一步强化市场向好预期与信心。”