中建一局收购常德万达：建筑央企转型城市运营商的资产逻辑解析

出品/观点指数

撰文/冯彩云

1月7日，中国建筑旗下工程承包平台中国建筑一局（集团）有限公司完成对常德万达置业有限公司100%股权的收购，原股东大连万锐企业管理有限公司、大连万达锐驰企业管理有限公司同步退出，二者均属万达商管体系内企业。

资料显示，常德万达置业成立于2015年5月，注册资本2.26亿元，核心资产为常德万达广场。该项目是湖南常德核心商圈的地标性建筑，已稳定运营超10年，2025年双节期间营业额达2200万元，处于持续盈利状态。

观点指数分析认为，中建一局的这一收购动作，不仅是其自身从“工程建造者”向“城市运营商”转型的战略落地，更反映出房地产行业深度调整阶段，以中建为代表的央国企承接优质商业资产的市场新趋势。

资产收购的现实驱动因素

据观点指数梳理，过往万达处置资产时，多选择险资作为交易对象，例如此前新华保险旗下坤华投资就收购了9座万达广场。但此次交易有所不同，收购方中建一局是常德万达项目的原总承包方，双方存在长期工程合作基础。

在权益交割模式上，万达出售给险资的多数万达广场项目，采用的是转让股权但保留品牌管理与租金分成的方式。而本次常德万达置业的交易为100%股权转让，法人、董事全部更换为中建系人员，万达不再参与任何管理环节及收益分配。

从交易主体关联来看，万达与中建一局此前的产业链合作关系，为此次收购提供了天然契机。

与民营房企的产业链合作不同，中建一局作为项目建造方，对项目的建筑质量、运营现状等信息掌握更全面，能有效降低收购过程中的信息不对称风险。

此外，建筑行业长期存在应收账款回收难题，以优质商业资产抵偿工程款的模式，既能解决央企的应收款问题，也能缓解房企的债务压力。

资料显示，中建系与万达曾有过工程合作纠纷，且万达有过以商业资产抵偿工程款的先例，因此不排除本次收购采用了资产抵欠款的模式。

整体而言，此次交易是中建一局向“城市运营商”转型的关键布局，背后既有解决产业链债务问题的现实考量，也折射出房地产行业调整期，央国企重构商业资产价值的新逻辑。

实际上，建筑央国企向“资产持有者”转型的趋势已在行业内显现。它们正加速进军商业地产领域，成为优质重资产的主要承接方。

据观点指数了解，2025年以来，建筑央企及旗下平台已有多起商业地产资产收购案例。例如中国建筑旗下中海企业发展集团以81.53亿元参与收购上海徐汇区房地产项目，获取了包含商业、办公业态在内的53.41万平方米综合资产。

从资产增值潜力看，常德万达广场作为成熟运营项目，能为中建一局带来稳定租金现金流，且核心商业资产长期具备保值增值空间，可与工程承包业务的周期性波动形成互补，提升企业抗风险能力。

转型背景下的商业运营挑战

从行业发展层面看，当前房地产行业仍处于深度调整期，民营房企普遍面临流动性压力，出售商业资产成为必然选择。这也让优质成熟商业资产的流动性增强，为资金充裕的央国企提供了低位布局商业赛道的窗口期。

对中建一局而言，接手常德万达是其转型战略的重要一步。长期以来，建筑行业面临同质化竞争激烈、利润率偏低的困境。相关数据显示，2025年建筑行业平均毛利率约为10%，而商业地产行业毛利率普遍在20%以上。

其次，建筑央国企存在转型城市运营商的现实需求。此前，中建一局已明确提出要加快推进城市运营方向发展，而商业地产运营是城市运营商的核心能力之一。

不过需要注意的是，中建一局旗下虽有地产平台中建智地，但该平台以住宅开发为主，商业运营经验相对不足，运营的商业项目数量较少且多集中在“鲲熙汇”等社区商业领域，缺乏大规模商业综合体的操盘经验。

因此，收购完成后，如何通过运营实现资产价值重构，成为中建一局面临的核心问题。结合行业经验与自身资源，观点指数认为，中建一局大概率会在“自主运营升级”与“合作运营”两种路径中选择，但两种模式各有优劣。

若选择自主运营升级路径，中建一局可引入中建系资源优化项目业态，借鉴北京鲲熙汇LOMO的商业操盘经验，打造符合常德本地消费需求的区域商业标杆。

但自主运营的挑战也很明显，需要快速组建专业运营团队，积累招商与运营经验，应对本地商业项目的竞争。目前中建智地缺乏大型综合体运营经验，在品牌招商、客流运营、日常维护等核心环节存在能力短板。

而合作运营模式下，中建一局可委托万达商管继续负责项目运营管理，优势在于借助万达成熟的商业运营体系保障项目稳定收益，降低运营风险。

这种模式能实现短期平稳过渡，避免运营断层影响项目业绩，但也存在短板。万达商管的轻资产运营收费会摊薄项目收益，其轻资产委托管理模式下的净收益分成比例达25%-30%，且中建一局难以充分发挥自身资源优势，不利于商业运营能力的积累。

观点指数认为，从长期战略角度看，自主运营更符合中建一局的转型目标，其可能采用“过渡性合作+逐步自主”的混合模式。

初期阶段，可委托万达商管运营，优先保障项目稳定运营，同时派驻团队参与管理，学习积累经验。待团队成熟后，再逐步接手运营权，通过业态优化与精细化运营实现资产增值，为后续操盘其他项目积累经验。

总体而言，中建一局收购常德万达是建筑央企向“城市运营商”转型的一个缩影。但收购只是起点，未来如何通过业态升级与精细化运营实现资产价值重构，才是真正的考验。

本文仅代表作者观点，版权归原创者所有，如需转载请在文中注明来源及作者名字。

免责声明：本文系转载编辑文章，仅作分享之用。如分享内容、图片侵犯到您的版权或非授权发布，请及时与我们联系进行审核处理或删除，您可以发送材料至邮箱：service@tojoy.com