2025商业观察：购物中心运营的五大核心逻辑

出品/联商专栏

撰文/方湖

编辑/娜娜

作为深耕商业领域二十年的从业者，笔者亲历了行业周期轮转、消费代际更迭与商业模式的多次革新。在繁华与凋敝的交替中，深刻意识到一个关键真相：购物中心的成败，绝非仅依赖招商初期的光鲜，更取决于长期运营的扎实功底。招商搭建起项目的骨架，而运营则赋予其灵魂与血脉，直接决定了项目生命力的强弱与持久度。

进入2026年，面对消费理性全面觉醒、情绪价值需求攀升及线上线下融合的不可逆趋势，重新梳理并锚定运营的底层逻辑，变得尤为迫切。那么，购物中心运营的核心究竟是什么？

从表象看，运营工作涵盖四大板块：一是围绕资产收益的租费收缴、多元经营与全口径收益管理；二是保障空间体验的场景营造、现场品质与安全管控；三是塑造商业生态的商户全流程管理（准入、商品、形象、服务、合同）；四是维系市场根基的消费者服务（基础服务、会员体系、线上触达、营销互动）。但这些并非运营的本质，其深层价值在于通过有温度、有智慧的干预，将冰冷的物理空间与租赁合同，转化为充满活力、信任与共鸣的“消费生命共同体”。

基于此，2025年购物中心运营的进阶路径，可归纳为五个逐层递进且相互融合的底层逻辑：

1、定位逻辑：从蓝图到现实的动态落地

定位逻辑的核心是解决“为谁服务”的问题，需结合城市能级、区域人口、消费水平等要素，明确目标客群（如家庭、年轻人、高端商务人士）与市场角色（如城市标杆、区域生活中心），并贯穿所有决策环节。运营的首要任务，是将项目定位从策划报告转化为消费者可感知、可体验的商业空间，这是一个动态的“验证-反馈-调适”过程。运营团队需持续验证预设客群是否到场、需求与画像是否符合预期，通过会员数据、现场调研、社群互动校准客群认知，进而以“品牌编辑”的角色，引入匹配定位的商家，借助主题策展、圈层活动、场景营造诠释商业主张，让消费者产生“这里属于我”的归属感。例如，定位“年轻家庭欢聚中心”的项目，需聚焦亲子互动与家庭社交内容，强化定位感知。

2、交易场逻辑：构建安心有序的消费生态

交易场逻辑关注“持续吸引力”，通过统一营销（主题活动、IP展览）、客户服务（会员体系）与现场管理（环境、安保）提升客流与体验，打造活跃公共空间。购物中心作为微型商业社会，运营需建立公平、高效、安全的市场规则与消费秩序：确保商品质量可靠、价格透明，服务标准统一、投诉渠道畅通，环境整洁、动线合理、安全无虞。更深层次上，运营要搭建商户与消费者、商户之间的信任桥梁，通过诚信认证、争议调解、服务培训降低交易成本与不确定性，让消费者放心消费、商家安心经营，为商业繁荣奠定基础。

3、商户逻辑：从品牌集合到内容创造

商户逻辑即“租户组合策略”，通过业态（零售、餐饮、娱乐、配套）与品牌（主力店、次主力店、创新小店）的科学规划形成协同效应，满足一站式消费需求并持续优化。当下商业竞争本质是注意力与时间的争夺，购物中心需从“房东”转型为“内容生产与策动平台”，运营逻辑从管理空间转向创造消费理由，包括实体内容（独家首店、主题市集、IP特展）与活动内容（音乐节、沙龙、赛事）。优秀运营如同剧院制片人，全年编排精彩内容，让商场成为目的地。2026年，基于数据的“精准内容创作”与“在地文化融合”将是打造独特性的关键。

4、情感逻辑：打造深度共鸣的情绪连接

情感逻辑是运营的最高维度，应对消费情感化趋势。消费者购买的不仅是商品，更是情绪体验（愉悦、归属、惊喜），运营需从“功能服务者”跃升为“情绪场景设计师”与“社群运营者”。员工的微笑、会员生日祝福、美陈打卡点、主题活动、兴趣社群等，都是情绪互动的载体。通过持续细腻的互动，将一次性交易转化为长期情感忠诚，让购物中心成为消费者情感记忆的一部分。例如，西安长安十二时辰主题街区还原唐代风貌，淄博烧烤通过文化表演与安心环境传递温暖，均是情感连接的典型案例。

5、财务逻辑：实现商业价值与资产增值

运营的价值最终体现在财务数据上，核心是租金为主的全口径收入。运营通过精细化管理提升客流与销售，进而提高租金坪效与资产价值，实现长期回报。其核心作用在于：为消费者提供优质空间、进化的消费内容与情绪价值；穿越周期，依据定位动态调整策略，在变化的市场中自我进化，持续服务商户与消费者；通过流量导入与销售转化兑现商业价值，实现物业保值增值。

写在最后

复盘2025年，提升运营能力的路径已清晰：以定位为锚，以秩序为基，以内容为翼，以情感为魂。运营不再是后台支持系统，而是驱动商业价值增长的核心引擎，要求团队具备数据洞察、内容创造、跨界整合与人文关怀能力。唯有践行这五大逻辑，购物中心才能超越物理空间，进化为富有韧性与魅力的“有机生命体”，在周期中稳健前行。

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