夫妻一方单独售房行为的表见代理认定分析

01-09 06:12

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案情介绍

赵某与李某于2006年1月登记结婚，二人共同拥有一套房产。曹某有购房需求，经赵某父亲告知其案涉房屋拟出售后，2019年7月，曹某与赵某在镇综治中心签订《房屋买卖协议》，在场人员包括赵某、赵某父亲、曹某及一名法律工作者。协议中甲方标注为赵某和李某，乙方为曹某，赵某在甲方处签字，曹某在乙方处签字。协议约定房屋总价10万元，曹某支付购房款后，甲方需配合办理过户手续。曹某依约支付10万元购房款，但赵某与李某未履行过户义务。曹某遂起诉要求二人配合办理过户，赵某与李某抗辩称李某对房屋买卖协议不知情，赵某擅自处置婚内财产的行为应属无效。

法律评析

本案核心争议点在于：登记为房屋所有权人之一的赵某与曹某进行的房屋交易，能否被认定为表见代理。对此可从以下三方面展开分析：

首先，需判断是否排除家事代理制度的适用。《民法典》第一千零六十条规定了日常家事代理权，该制度旨在便利经济交往与婚姻家庭生活，保护夫妻双方及相对人的合法权益，维护社会交易安全。在日常家事范围内，夫妻任何一方与第三人为民事法律行为时，无需明确代理权，可直接以自己、另一方或双方名义实施。由于我国城乡发展存在差异，“家庭日常生活需要”的范围在不同地区、不同家庭中差异较大，实践中需结合具体案件中夫妻共同生活状态（如职业、身份、资产收入、家庭人数等）及当地一般社会生活习惯来认定。本案中交易的是价值10万元的不动产，结合当地经济水平，赵某处分该房产的行为已超出家庭日常消费范畴，因此不应适用家事代理制度。

其次，审查代理权外观是否成立。《民法典》第一百七十二条规定，行为人无代理权、超越代理权或代理权终止后仍实施代理行为，若相对人有理由相信其有代理权，则代理行为有效。表见代理本质上属于无权代理，立法目的是保护善意无过失相对人的合法权益，进而维护交易安全。在涉及婚姻家庭的案件中，法院需审慎认定表见代理的构成要件。本案中，案涉购房协议签订于2019年，曹某随后装修入住至今，期间未有人提出异议。结合房屋交易前后情况，赵某与李某并不居住在案涉房屋所在地，由赵某父亲与赵某出面办理房屋出售事宜符合常理。且协议在镇综治中心这一公开交易场所签订，协议中甲方明确为赵某和李某，从交易过程及赵某、赵某父亲的行为表现来看，足以让一般社会公众相信赵某具有代理权，具备代理行为的外在特征。

最后，判断买受人主观上是否善意无过失。买受人的善意无过失心理状态存在于内心，难以直接知晓，需结合交易时的客观情况，以一般理性人的注意标准及与买受人自身条件相匹配的注意标准综合判断。本案中，赵某与李某居住在外地，案涉房屋价值10万余元，不属于大额房产交易，由赵某及其居住在当地的父亲办理出售事宜符合一般社会交易习惯；且协议在镇综治中心这一公开场所签订。从作为普通交易相对人的曹某角度而言，其在当时的交易环境下对赵某产生交易信赖合乎常理。案涉房屋10万元的交易对价在当时属合理范围，协议约定的付款方式与时间也符合常规。曹某已尽到相应注意义务，有理由相信出售房屋是赵某与李某的共同意思表示，因此可认定曹某在交易中系善意无过失。

法院经审理认为，即便赵某系无权处分，该行为也不影响合同效力。结合房屋交易前后情况，能够认定曹某购房时善意无过失，赵某与李某应配合曹某办理案涉房屋的过户手续。

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作者：祖恩燕、范文雅

编辑：石慧