降价7000万后长沙国资接盘 恒大童世界烂尾项目迎来复活契机

12月2日，长沙恒大童世界3宗总面积超17万平方米的娱乐康体用地，被湖南湘江新区悦景投资有限公司以2.83亿元成功竞得。天眼查信息显示，该公司成立于今年11月29日，是长沙市属国企湖南湘江新区发展集团有限公司的全资孙公司，实际控制人为长沙市国资委。

这是该项目首次拍卖流拍后，通过降价7000万元实现的突破，也意味着湖南规模最大的文旅项目正式启动“复活”进程。

近期，全国范围内多个烂尾地标项目陆续迎来盘活转机，例如重庆湾项目获得中国长城资产24.76亿元注资重启，深圳深港国际中心则通过政府收储调整规划等方式推进盘活工作⋯⋯

12月3日上午，中国城市发展研究院投资部副主任袁帅在接受《每日经济新闻》记者采访时分析指出：“越来越多烂尾地标被盘活的根本原因，从市场层面来看，随着房地产行业深度调整，部分核心地段项目的自身价值逐渐显现，其土地价值、区位优势及潜在商业价值仍被市场认可，机构投资者更倾向于通过抄底优质资产来获取长期收益。”

多地烂尾地标项目加速盘活

长沙恒大童世界的3宗地块是烂尾项目盘活的典型案例之一。

该项目位于长沙岳麓区坪塘镇大王山片区，规划总占地面积超6000亩，原计划打造集童话世界乐园、珍稀植物园、电影世界乐园等多种业态于一体的文旅综合体，最初总投资规划高达500亿元，其中童世界板块计划投资约120亿元。

自恒大出现流动性危机后，该项目随之停工，核心区域沦为“黄土深坑”，裸露的钢筋与疯长的野草成为城市发展中的一道“伤疤”。

今年7月，湖南湘江新区相关领导曾实地调研恒大童世界项目，提出要“高标准盘活存量资产”。11月15日，恒大童世界的3宗用地在京东法拍平台进行拍卖，但因无人出价最终流拍。直至12月2日，在较首次拍卖价格降低7000万元后，这3宗地块以2.83亿元的价格成功成交。

值得注意的是，此次被国企接盘的3宗地块仅为原项目规划的一部分。根据拍卖要求，后续需按照原规划继续建设文旅相关业态，但具体运营方尚未确定。

类似的项目盘活案例在全国范围内不断涌现。

以重庆湾项目为例，近日中国长城资产宣布助力该项目重启，该项目采用了“政府+AMC（资产管理公司）+金融机构”的典型盘活模式。

其中，重庆南岸区政府负责资源匹配与沟通协调工作；中国长城资产搭建SPV（特殊目的载体）有限合伙作为重组平台，以防范项目出现交叉违约风险；中国长城资产联合招商银行、中信信托等金融机构，将为重庆湾项目提供不超过24.76亿元的注资。

再看深圳深港国际中心项目，在经历8年烂尾后，政府通过68亿元收储12宗土地及地上建筑物，并调整了项目规划，提高了住宅占比。

袁帅提到，烂尾楼盘活的最大难点在于“债务复杂、业态陈旧、规划滞后”，部分项目因债务关系盘根错节，仅债务重组就需要耗费大量时间；同时，原规划的办公、酒店等业态已无法适应当前市场需求，需要重新定位，这些都对接盘方构成了考验。

收益率保障成盘活关键因素

在众多被盘活的烂尾项目中，核心地段的价值愈发突出。

公开信息显示，重庆湾项目位于重庆两江交汇的核心区域，可直面长江与嘉陵江交汇处的景观，同时毗邻慈云寺、千佛寺、中央电影制片厂等众多文物保护单位及历史遗迹。

深圳深港国际中心项目同样具备核心区位优势，其位于龙岗大运中心核心区域，通过调整规划的方式提高了企业参与盘活的积极性。今年11月，深圳市规划和自然资源局龙岗管理局发布公告，将深港国际中心原本以商业和文体功能为主的规划，调整为“居住+商业”主导的复合型功能区，住宅占比提升至60%以上。

中指研究院企业研究总监刘水表示，核心地段赋予项目基础价值，决定了机构的参与意愿，而AMC与金融机构的专业能力则解决了资金与运营方面的难题，这种多方协同的模式正成为化解房地产风险的重要途径。

山东隆湶律师事务所主任李富民认为，相较于地段因素，更重要的是地方政府是否愿意让渡部分增值收益，因为资产机构需要保证项目的收益率。

李富民分析称：“烂尾存量资产能否成功盘活，关键在于项目债权是否清晰。只要优先债权能够通过一揽子打折、解除查封等方式处理完毕，项目就具备了资产负债表重启的条件，地段、容积率等因素反而可以通过谈判解决。”

袁帅提到，机构接盘的烂尾项目大多位于核心地段，主要是因为这些项目土地价值高、市场需求明确，但也需要遵循“市场导向、成本覆盖、功能复合”的原则。

袁帅表示：“对接盘企业而言，需要计算新业态的租金收益、运营成本与债务成本，确保能够覆盖资金成本，例如将部分楼层改造为高端酒店以提升溢价能力；同时引入复合功能以提高项目的抗风险能力，比如结合商业、办公、文旅等多种业态，形成协同效应，避免单一业态受市场波动影响过大。”

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