股价债市双双下探，万科当前压力几何？

11月27日，万科A（000002.SZ）收盘跌幅超7%，股价创下2015年8月以来的新低；H股万科企业（02202.HK）同样跌超7%，最低触及3.55港元，刷新H股上市以来的最低纪录。

同日，万科部分债券出现剧烈波动，早盘曾一度大幅反弹，但收盘时仍显著回落。万科目前究竟面临着多大的压力？

股价近六年持续走低

27日早盘，万科A低开近5%，随后快速下探，最大跌幅超8%。尽管后续跌幅有所收窄，最终仍下跌7.13%，报收5.47元，市值仅余653亿元。

截至当日收盘，万科A年内累计跌幅达24.66%，股价创下2015年8月以来新低，且自2020年起已连续近六年下跌。2018年股价高峰期时，万科A曾摸高至36.37元，至今累计最大跌幅已超85%。

港股市场上，万科企业自2020年起同样连跌近六年，27日再跌超7%，报收3.58港元。今年以来，其累计跌幅已超32%。

债券市场方面，11月26日，“22万科02”跌幅超17%，“21万科06”“21万科04”跌超11%，“22万科04”跌超8%，“21万科02”跌超7%。

11月27日，上述债券波动加剧。早盘时，“22万科04”一度涨超31%，“22万科02”涨超27%。

然而不久后，“22万科02”“22万科04”“22万科06”等债券被深交所临时停牌，原因是跌幅超过30%。

消息层面，11月26日，万科在上清所发布关于召开“22万科MTN004”债券持有人会议的公告，将于12月10日审议该债券展期相关事宜。公告显示，该债券本金兑付日为12月15日，余额20亿元，年利率3%。

万科当前压力解析

方正证券研报分析，根据公告，此前与深铁集团合作框架内的借款主要用于偿付165.22亿元债券本息，剩余额度计划用于86.81亿元债券的本息偿付，存在63.91亿元的缺口。从资金缺口来看，万科确实面临一定压力，但该框架协议的签署并不意味着深铁集团后续不再对万科提供支持。从万科自身情况而言，后续资产仍有一定的调整空间。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，目前万科境内债务共计217.98亿元，未来12个月内的兑付高峰在今年12月。尽管大股东向万科提供了不超过220亿元额度的借款，但这种支持需置于股权价值最大化、总部企业风险防范的框架下，且要遵循市场化、法治化原则，并非无条件救助。

近期新房交易市场持续下行，与2021年高峰时期相比，下滑趋势仍在延续，导致企业销售回款能力减弱。万科面临的风险需要多方协同解决：一是调整资产，包括积极储备新地块，把握当前“好房子”及改善型需求的市场机会，改善现金流状况；二是依靠大股东深铁集团的扶持；三是推动债权人展期。同时，综合各方判断，房地产市场有望触底，最早可能在2026年，最晚或在2027年。鉴于万科资产质量相对良好，若三方共同发力，有望缓解当前压力。

中指研究院企业研究总监刘水认为，万科后续将通过市场化方式，更多依靠自身力量化解债务。截至2025年11月12日，深铁集团已累计向万科提供借款307.96亿元，外部“输血”或已告一段落。此次“22万科MTN004”债券展期，标志着深铁集团可能不再通过借贷方式为万科偿债，后续万科的化债方式将更多转向展期、资产出售、再融资、债转股等。

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