北京年末土拍设新关卡，市场走向待察

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2025年北京土拍已进入倒计时。

11月14日，海淀区上地0702街区HD00 - 0702 - 18、24、23地块进入“预申请”环节，起拍价达84.22亿元。

三天后，该宗地成功上架，确定于12月23日产生买家。花姐预计，最终拿地者大概率是海淀本土国资海开控股，因其也是这宗地的一级土地整理者。

值得一提的是，今年北京土拍也是从海淀开启的。朱房村的双子地块拍出182亿元，最高竞价达244轮，最终诞生了臻澐和建发海晏两座豪宅。

当0702街区地块落槌时，距离年度收官仅余8天，2025年北京土拍的大致成绩也能有所推测。

截至11月17日，北京2025年已卖出32宗宅地，确定待拍6宗地。若最后8天不上架新地，个别地块出现溢价，花姐预计2025年北京土拍将收金1400亿元左右。

这个土拍成绩逊色于去年。

2024年，北京共计出让41宗住宅用地，揽金1554亿元，金额较2023年下降10.75%。（详见《北京土拍，双双下滑》）

北京土拍接连两年下滑，传递出的信号十分明显。

商办包袱有点重

来看看上地0702地块的情况。

它的负担着实不轻。

该地块由18、24、23号三块地组合而成，具体情况如下：

1、18号地块为R2二类居住用地，用地规模约2.2万平方米，地上建筑规模约4.84万平方米，容积率2.2，建筑控高30米；

2、24号地块为R2二类居住用地，用地规模约2.03万平方米，地上建筑规模约4.47万平方米，容积率2.2，建筑控高30米。

3、23号地块为F3其他类多功能用地，用地规模约3.48万平方米，地上建筑规模约13.23万平方米，容积率3.8，建筑控高36米。

在花姐看来，它至少存在两个问题：

1、小马拉大车。其住宅建面约9.3万平米，却要承担13.23万平米的商业办公地块，且规定办公面积不低于70%，约9.26万平米。

2、两个住宅地块分开，无法协同，难以节省成本。

对比其西北500米的功德寺双子——和樾望云与和樾玉鸣，它们是纯住宅项目，楼面价在7.1万元/平米左右，房价约10.5万元/平米。

花姐测算，将0702街区两个地块的商办和配套综合后，住宅的起始楼面价约6.26万元/平米。这里说明一下，其中的商办是按3万元/平米计算，且正常卖出的情况。

虽说它和功德寺双子貌似有0.74万元/平米的价差，但商办资产去化困难。不过，海开控股开发的类似项目颐海澐颂，销售情况不错。

花姐预计，上地0702街区地块大概率会以84.22亿元底价成交。

特设竞买资格预审环节

0702街区地块为北京土拍带来了新规则。

这是一份特别的《北京市国有建设用地使用权出让预申请公告》，额外设置了竞买资格预审环节。

公告第二条开头写道：“本次挂牌出让宗地设置竞买资格预审环节，通过北京市海淀区人民政府资格预审的，具有房地产开发资质的企业均可参加竞买”。

而之前地块的预申请公告表述为“参加预申请企业，须具有房地产开发资质”。

不仅如此，整个公告的条款从原来的12条增至13条。新增的这条插在第3条。

花姐认为，有必要将这条新增条款的要求原文刊载出来。

（1）竞买资格预审时间：该宗地发布正式公告之日9:00起，至竞价起始日前3个工作日，竞买人递交竞买资格预审申请材料。

（2）竞买资格预审需提交的材料（一式两份）如下：①竞买资格审查申请文件（原件）；②营业执照（验原件、留复印件）；③由当地市场监管局出具的《企业基本信息》（验原件、留复印件）。

（3）受理部门：北京市海淀区人民政府，北京市海淀区长春桥路17号。

此外，公告还公布了提交预审材料的地段、时间和联系人、联系电话。

条款如此细致，令业界惊叹，但未设置其它限定性条款。

这次北京土拍增加竞买资格预审环节，是只针对个例——内定买家，还是整个北京各区都会按此实施呢？

还有待进一步观察。

填补了供地空白点

0702街区新地此时出现，或许是因为功德寺双子差不多快清盘了。

和樾望云2025年3月开盘，供应693套，成交660套，成交均价10.52万元/平米，总金额91.17亿元，地价覆盖率143%。

和樾玉鸣2025年3月开盘，供应444套，成交382套，成交均价10.46万元/平米，总金额63.95亿元，地价覆盖率124%。

从供地节奏看，0702街区出新地是正常的，填补了供地空白。

然而，时过境迁。

毕竟，功德寺双子已吸引了1000余个买家，再加上朱房村双子也有部分销售。

臻澐2025年5月开盘，供应521套，成交117套，成交均价12.46万元/平米，总金额27.45亿元，地价覆盖率30%。

建发海晏2025年6月开盘，供应431套，成交230套，成交均价13.55万元/平米，总金额67.71亿元，地价覆盖率74.9%。

总体而言，海淀上地板块销售情况尚可。

目前，大家都在期待中海树村地王的到来。其户型涵盖洋房和叠拼两种类型，主力户型面积段为210 - 310㎡（洋房）、350 - 450㎡（叠拼），预计售价15万元/平米以上。

有关0702街区三宗地的土拍结果，还需等待上架的准确信息。

不过，从供地清单来看，0702街区还有一块占地4.75万平米的15号宅地——控高27米、容积率不详。

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