中建智地举报越秀董毅与赵峰，林昭远面临压力

2025-11-16

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人在家中坐，祸从天上来。这句话用来形容越秀集团总经理、越秀地产董事长林昭远的心境再合适不过。

11月12日，林昭远收到了来自北京兴鼎房地产开发有限公司（下称兴鼎地产）的一封举报信。信中举报，越秀地产北京总经理董毅和营销负责人赵峰，滥用职权和涉嫌国企人员失职罪。董毅和赵峰可是林昭远的爱将，为越秀在北京市场立下了赫赫战功。

举报者兴鼎地产来头不小，其控股股东为中建智地，持有97%股权，而中建智地背后站着副部级央企中国建筑集团。作为广州国企的越秀地产，被一家央企公开举报，而且还是合作伙伴，这瞬间成了整个中国地产界的大瓜。就像小孩惹事儿，挨骂的是爹娘，属下摊上事情了，林昭远自然脸上无光。即便举报信未必全是真相，但中建智地如此决绝出手，不留任何余地，令越秀贴上了不良合作伙伴的标签，这对越秀的打击，远比单一事件的真相本身更为可怕。而曾一时风光无两的董毅和赵峰，在地产经理人职业道路上，无疑添了“污点”。低调、谦虚，与人为善，是最基本的职业素养。

放了三句狠话

此次事件，中建智地先礼后兵。2025年11月10日，流出一封兴鼎地产向越秀地产旗下广州越秀华城房地产发出的函件，事由是关于要求立即停止恶意攻击，并移交北地块营销条线负责权的函，抄送北京方兴亦城置业有限公司——中国金茂旗下公司。内文指出越秀地产通过有预谋、有组织的低劣营销行为，持续进行恶意竞争，严重损害了项目整体和主要股东利益。这里的项目指的是北京朝阳区黄杉木店的紫京宸园。

2025年4月28日，兴鼎地产、越秀和中国金茂以126亿元，联手拿下黄杉木店2107 - 01、02、03地块、孙河2902 - 73地块。其中南边03号地就是紫京宸园，由中建置地负责营销条线；北边01地块璞樾，由越秀负责营销条线。最初，它们虽属不同项目公司，但股东的持股比例是一致的，兴鼎地产、金茂和越秀分别持股50%、33%和17%。但在10月7日，两个项目的股权发生了微妙变化：兴鼎地产在紫京宸园增加了0.1%股权，中国金茂在璞樾增加了0.1%股权。如今看来，这次股权变化，预示着有事情要发生。

在那封函件里，兴鼎地产方面认为，越秀已不适合继续负责北地块的营销工作，要求越秀最迟于2015年11月15日之前：“与我司及金茂签订投资合作协议的补充协议”、“明确将北地块营销工作交由我司负责，并于2025年11月17日中午12时之前完成交接”等。当天，兴鼎地产表示将永久停止璞樾的所有审批、合同、用印及财务工作，直至上述要求全部达成。如果这些要求未能如期达成，兴鼎地产将动用一切政商资源采取以下行动：1、对越秀地产所有在京项目，永久发起无差别全面打击；2、对越秀地产所有在京跟踪地块，永久进行无差别抬价；3、向中纪委及国资委，实名举报越秀地产中高层管理人员，损害国有资产。不过，十分奇怪的是，这封函件，兴鼎地产并没有加盖公章，也没有点董毅和赵峰的名。

楼栋价差疑云

在兴鼎地产发出那封函件后，或许与越秀商量无果，或许石沉大海。到了11月12日，一封写给广州市纪委监委驻市国资委纪检监察组的举报信流出。这一回，加盖了兴鼎地产的公章，很正式。它举报的对象是越秀董毅和赵峰，而董毅身兼紫京宸园和璞樾的董事。这封举报信的信息量极大，有多达10个附件，如《10月10日会议纪要》《北地块备案价与成交底价差异对比》《北地块折扣体系不一致》等，但有关附件的详细内容，并没有在网上流出。

信中称，10月10日，中建智地、越秀和金茂开了一个三方营销会，内容是有关紫京宸园和璞樾的定价逻辑和价格差异设定原则。10月12日，紫京宸园率先开盘；10月17日，璞樾也开盘了。随后，中建智地发现，璞樾重新制定了表价、调整折扣体系，降低了优势房源定价，拉低了整个板块的定价。由于紫京宸园和璞樾为一路之隔的双子座，至少有30%客户在两个盘都下定了。从地段上，紫京宸园在南，临朝阳北路，北面的璞樾位置更好些。如果璞樾降低了优势房源价格，势必会对紫京宸园形成降维打击。

举报信里用了绝大部分篇幅，分3大点、7小点来阐述璞樾的不合理定价问题。以下是对部分问题的分析：

1、有关劣势楼栋与开盘楼栋价差问题：璞樾152平米户型楼栋的成交情况有3.79万元/平米，8.68万元/平米，9.59万元/平米。从成交价格看，3#楼被举报信中提及。理由是东边50米外是高压线，南面是幼儿园、有点吵闹，但它也有无敌视野，距离紫京宸园1#有足足127米。反观璞樾8#，在小区第一排临马路，劣势也蛮明显的。那么璞樾3#，到底算不算劣势楼栋呢？

2、有关同户型优劣势楼栋实际价差问题：花姐查询到相关数据，预售参考价均价价差约为10457元/平米，实际网签价差为7600元/平米，而举报信中的价差为4836元/平米。至于这其中的价差是否合理，有待进一步探讨。

3、有关边户与中户价差设置是否拉大：璞樾8单元为152平米户型。花姐查询该单元边户的网签均价为9.78万元/平米，中户网签均价为9.58万元/平米，实际价差为2000元/平米。但举报信中称，边户和中间户的实际成交价价差为3652元/平米。从目前网签价上看，璞樾8单元的价差是否正常，还需考量。

4、有关南北地块楼栋价格对比：举报信中列举了璞樾7号楼东户，与紫京宸园9号楼、11号楼的东边户对比。花姐查询，璞樾7号楼东户成交均价10.54万元/平米，紫京宸园9号楼东边户成交均价9.51万元/平米，璞樾贵了300元/平米；璞樾7号楼东边户的价格，比紫京宸园11号楼东户网签均价10.11万元/平米，贵了4300元/平米。而举报信中称，璞樾7号楼东边户的价格，比紫京宸园9号楼东边户低了4000 - 7000元/平米，比11号楼东边户低了600 - 4500元/平米。从实际成交情况看，璞樾价格是高于紫京宸园的。

5、有关南北地块楼王价格对比：璞樾楼王是4#，网签均价12.9万元/平米；紫京宸园楼王是6#，网签均价12.65万元/平米。花姐查询，璞樾楼王10层以上网签均价10.96万元/平米，比紫京宸园10层以上网签均价高出3100元/平米；璞樾楼王10层以下尚无网签，紫京宸园10层以下网签均价为10.23万元/平米，不好对比。但从整体上看，璞樾楼王的价格也是高于紫京宸园的。

“内斗”下没有赢家

在花姐看来，中建智地能如此决绝，给越秀地产发出讨伐檄文，或许真的忍无可忍了。兴鼎地产称，越秀在续销期间有组织、有针对性地恶意攻击南地块，导致紫京宸园已购客户流失到板块外竞品，影响其签约金额22.25亿元，造成货值损失已达3.65亿元。

但如果双方继续内战，必然两败俱伤。主要从几个方面来分析：1、兴鼎地产抛出的那三句狠话，无疑会影响购房者对璞樾和紫京宸园的信心，购房者第一反应会是，开发商打起来了，接下来会不会降价？要不要买？2、举报信里列出越秀降低了优势房源定价，抬高了劣势房源价格，如果属实，会不会引发那些所谓“劣势房源”买家退房？3、按照那封函件，兴鼎地产表示将停止璞樾的所有审批、合同、用印及财务工作，意味着璞樾无法正常进行营销签约工作，势必导致全体股东利益受损。仅这3点，对璞樾和紫京宸园的打击，是致命的。

实际上，它们卖得并不是很理想。截至11月14日，璞樾供应410套，网签130套，成交均价9.96万元/平米，总金额21.61亿元；紫京宸园供应813套，网签120套，均价9.85万元/平米，总金额19.74亿元。花姐发现，在11月14日，紫京宸园在住建委官网的预售房源，已经从绿色变成灰色，从可售变成不可售。

如果这两个操盘者继续斗下去，无论对于中建智地、越秀地产，乃至中国金茂，真造成国有资产流失，它们都没法交差。最后，花姐想替大家解释一下，为什么璞樾和紫京宸园的股东一致，双方还搞内斗呢？答案是，谁操盘，谁卖得最多，在计算操盘金额时，就会占优势。一句话，都是地产排行榜惹的祸，大家都太爱面子。