价格优、纠纷少，银行直供房会冲击楼市吗？业内：不会

作者：曾思怡

“银行直供房”正悄然搅动楼市，它被网友视为更靠谱的“捡漏”机会，价格比二手房便宜，纠纷也比法拍房少。

近日媒体报道，一套市场估价约200万元的房产，在第三方拍卖平台上以150万元成交，由银行直接作为出售方完成交易。多家银行正加速推进房产直售业务，在售房产标的超千套，处置速度明显加快。

所谓银行直供房，是指当企业或个人借款人无力还贷时，银行通过债权剥离取得完整产权，然后以业主身份直接出售或出租。

它和法拍房本质上都是不良贷款处置方式，但和法拍房相比，银行直供房交易耗时较短、流程更便捷。

多名金融和地产业内人士向时代周报记者透露，银行直供房一直存在，只是规模较小。近年来，受经济形势和房地产深度调整影响，银行不良资产率上升，尤其是临近年底，银行处置不良资产的考核压力增大，促使其加快资产处置速度，“银行直供房”明显增多。

对于银行参与楼市，大众看法不一。有网友认为这是“捡漏”的好机会，也有人担心“银行直供房”规模进一步扩大可能会影响二手住宅市场。

一位不愿具名的地产分析人士告诉时代周报记者，虽然银行直供房增长明显，但整体规模不大、占比不高，而且这类房产大多是二手房挂牌房源，统计时需考虑重叠部分。

从结构上看，银行直供房与居民家庭住房关系不大，多为商业用房，基本是工商户过去做经营贷的抵押物，现在主动抵给银行偿债。“从市场层面看，不会对二手住宅市场造成明显影响。”

相对低价、纠纷较少

近期，一系列低价成交或在售的银行直供房引发关注。

时代周报记者梳理公开报道发现，9月底，兰州农商行拍卖兰州市城关区铁路东村街道一处125平方米的抵债房产，获拍价为151万元，而同期该小区同面积段户型挂牌价在180万元 - 220万元之间。

11月上旬，黑龙江某农商行的抵债资产，哈尔滨市松北区某住宅住房以均价约1800元/平方米被竞买，同期该小区同户型挂牌价最低为3700元/平方米。

11月11日至12月10日，兰州市皋兰县某房屋公开挂牌竞价，拍卖价39.8万元，建筑面积132.41平方米，均价约3000元/平方米，低于该小区同户型交易价4421元/平方米。

据媒体不完全统计，银行直供房价格普遍比市场价低15% - 25%，但折价水平略低于法拍房。

前述不具名地产分析人士解释，法拍房具有强制变现偿还债务的性质，而银行直供房可理解为企业或个人主动抵偿房产，房屋质量相对更高，即便归类为不良资产，也是“拿房抵债”的操作。

两者定价机制也有所不同。

银行业内人士许逸（化名）告诉时代周报记者，银行直供房上线前，会综合AI评估、房产交易网站报价以及其他权威机构报价等确定合理价格，“这个价格一般略低于成交价，差距不会特别大，网上所说直降两三成多是对比挂牌价，而非成交价”。

时代周报记者登录阿里资产平台“银行清仓”栏目，搜索兰州当地银行直供房发现，安宁区沙井驿街道一处80多平米房产以约32万元出售。同期，二手房交易平台上附近小区同户型同面积房产总价在20多万元 - 40多万元之间。

这表明并非所有银行直供房都有大幅度折扣。在兰州当地银行直供房清单中，大体量商业用地基本标注价格，而住宅有相当一部分标注“欢迎询价”。

不过许逸也提到，由于银行急于出售，客户急于还钱，银行直供房在交易中的还价空间比常规二手房大。

虽然银行直供房折价程度不及法拍房，但它有银行风控背书，售后纠纷少。数据显示，银行直供房产权纠纷率仅0.3%，普通二手房交易纠纷率为2.1%，法拍房则高达18%。

但对于有购买计划的买家来说，交易环节有一些比二手房更需谨慎的地方。

比如上述兰州沙井驿街道总价约32万的银行直供房，房产信息注明“不带看”“竞买标的可能存在被强行占用等瑕疵”“一旦成交，风险和瑕疵概括承受”。

招联首席研究员、上海金融与发展实验室副主任董希淼建议，个人需仔细评估后审慎决策。银行可总结经验教训，优化流程，争取政策支持（如减免交易环节税费），加速不良资产处置。

规模或进一步扩大

银行直供房主要有三个来源：一是普通企业或个人申请贷款的抵押房产；二是房地产公司无力还贷或破产重组，银行被动接收的未售房产；三是个人住房贷款借款人抵押的房产，即住房贷款中途断供。

董希淼指出，银行直供房早已有之，但此前规模较小，“近期临近年底，不良资产处置考核压力促使银行加快资产处置速度，银行直供房有所增多”。

他解释，一方面，目前个人经营性贷款和不少企业贷款多以房产抵押。经济下行压力下，与房产有关的贷款不良率上升，导致银行直接持有的房产数量增加。

此外，房地产进入深度调整期，总量供大于求，人口流出地、城市远郊等区域住房供应过剩，量价跌幅较大。这导致房企负债增加、以房抵债增多；个人房贷持有者或因经济问题失去还款能力，或因房价跌幅大资不抵债而选择断供。

许逸指出，在银行业房地产不良资产构成中，房企以房抵债、房产抵押的经营性贷款占比较大，个人住房贷款断供情况虽在增加，但占比最小。

“与因经济问题断供不同，更多是因为房产降幅大、资不抵债。所以，房价跌幅大的区域、城市，住宅类银行直供房数量较多，如某些中西部省会城市”。

从类型上看，在兰州从事资产拍卖的马先生告诉时代周报记者，目前兰州银行直供房和法拍房中，超八成是商业用房，“个人住宅类套数估计不到两成”。

总体而言，上述因素推动银行业房地产不良资产增加。同时，司法拍卖房产效率较低，促使银行推出更多直供房以清理不良资产。

目前暂无全国层面银行直供房总量和构成比例的公开数据，但从部分银行或省市情况可看出其增长趋势。

据公开资料，在京东资产平台上，兰州银行2024年挂牌直售房产标的1130个，2025年增至1779个，增幅约50%；2024年上半年以来，四川农信系统出售房产标的数量超25000个（未去重），辽宁农信系统累计挂牌直售房产标的11000个。

上述受访者均认为，基于当前经济形势和房地产走势，银行直供房规模将进一步扩大。

是否会影响二手房市场？

银行直供房成为靠谱“捡漏”机会的同时，其规模持续增长也引发担忧：是否会影响二手房市场？

据公开报道，兰州当地一套总价151万元的银行直供房成交后，周边二手房挂牌价普遍下调10% - 15%。

对此，许逸表示，二手房挂牌价和成交价存在差异，该银行直供房成交价格对周边房价实际影响较小。

雪梨（化名）在兰州持有不同类型房产，包括核心地带均价约3万元的住宅和远郊单价几千元的住宅。

她告诉时代周报记者“核心地带住宅因稀缺性，同小区有房挂牌就会被秒抢，持有者不用担心直供房影响；远郊住宅挂牌量大、流动性差，有无银行直供房推出都在降价”。

前述不具名地产分析人士表示，从规模、占比和结构看，银行直供房不会对二手住宅市场产生影响。而且银行直供房大多本身就是二手房挂牌房源，此类市场本质上就是二手房或存量房概念。

“不过银行和普通房东不同，银行作为金融机构，可采用资产管理思维，如对房产进行打包处置，或内部消化、打造人才公寓、保障性租赁住房。”

董希淼也认为，银行出售抵债房产是为了加快不良资产处置、减轻发展包袱，而非进军房地产市场或经纪业务。

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