银行直供房：低价有别，冷热不均

11月10日一早，京东资产平台上，兰州农商行挂牌的“育才壹品”小区上百套住宅，以低至市场价一半的价格拍卖，却遭遇了“0出价”的流拍。

银行直接下场卖房并非个例。国有大行如农业银行挂牌直售的房产标的达3436个（未去重，下同），城商行如吉林银行超2000个，农信系统如广东农信超1.2万个……一个性价比很高的“银行直供房”折扣市场，正悄然浮出水面。

这些房产大多是企业或个人的“抵债资产”，按相关规定要在两年内卖完，银行试图快速盘活这些沉睡的资产，所以，价格往往只有市场价的一半。

但有一类房子相当抢手，买方往往出高价抢拍，比如银行使用过的办公楼。一个典型的案例是工商银行濮阳分行开发支行原办公楼，起拍价239万元，最终竟以340万元的价格拍出，超出起拍价100万元。

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银行直供房性价比高

价格远低于市场价

11月10日，兰州农商行在京东资产平台挂牌的100套“育才壹品”住宅，起拍价为7万至11万不等，折合单价仅2000元/平方米，远低于约5000元的市场价。然而，直至公开竞价结束，这100套房产均为“0次出价”状态。实际上，该行在此小区拥有200多套类似房源，这些房产已不是第一次亮相拍卖平台，却无人问津。

记者调查发现，从国有大行到地方农信社，纷纷从幕后走向前台，化身“销售”，试图快速盘活“沉睡的资产”。在阿里与京东资产平台中，多家银行正挂牌销售房产。拍卖平台甚至打出“银行直供，不计成本卖”的宣传语。

据记者统计，截至11月10日，京东资产交易平台“竞价金融资产”项下尚有414套由银行挂出的待拍住宅用房，957套商业用房，远超去年同期。

例如，京东网资产平台显示，天水麦积农村合作银行将于11月12日公开拍卖多达231处房产，其中包括98处商业用房，133套住宅。住宅起拍价为50余万元至70余万元不等，折合每平方米单价约为5500元。宁夏黄河农村商业银行即将拍卖一套位于银川市永宁县的公寓，面积55.66平方米，起拍价仅9万余元。

从银行类型来看，城商行与农信社成为这波直售的主力军。在京东资产平台上，兰州银行2024年挂牌直售房产标的1127个，2025年增至1822个；吉林银行挂牌数量超过2000个，天津银行接近1300个。农信系统的规模更为庞大。据不完全统计，广东农信系统出售的房产标的数量超1.2万个，贵州农信系统为9618个，湖南农信系统为1370个。

相比之下，大型国有银行和股份制银行的直售规模较小，但也在加速推进。阿里资产平台上，“银行直供好货”栏目下有多家推荐银行，其中农业银行挂牌直售的房产标的共有3436个，建设银行1571个，邮储银行1091个，中国银行483个，平安银行723个，民生银行637个。

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处置不良债权

银行卖房“化债”

这些银行直供房源的产生，与银行不良资产处置密切相关。西部地区某城商行不良资产处置部门专业人士透露，这些房产大多为企业或个人贷款的抵押物。由于借款人无法偿还贷款，形成了不良债权。

业内人士强调，这类所谓的银行直供房产，只是银行抵债资产处理的一个传统模式，并非银行增加了一项关于房地产的主营业务或者其他业务。市场需要清醒看待这类业务，避免误读。

他表示，传统处置方式主要有两种：一种是出售债权，将债权打包以较低折扣价出售给第三方，如不良资产管理公司；另一种是抵债，有两个途径，分为协议抵债和司法诉讼抵债。目前市场上激增的“银行直供房”，大多来源于抵债资产。

何为抵债？该人士解释，协议抵债即双方不用通过司法程序，达成一致意见，完成交割，再自行处置。司法手段抵债即通过法院法拍程序。

“在法院拍卖环节，一般按照不低于评估价值的70%进行一拍。如果一拍流拍，二拍是在一拍价格的基础上再降20%，即二拍价格不低于一拍价格的80%。所以，两轮下来，标的物价值大约是原评估公司评估价值的56%。”该城商行人士表示，原来的房产抵押率可能是够的，但是时过境迁，很多房产价值下浮很大。

“法拍可以理解为整个抵债过程中的前置环节，如果房产标的在法拍过程中顺利拍出，那就不存在后面的抵债资产一说了。”他详细解释道，抵债资产是进入司法拍卖以后流拍的这类资产，法院裁定以后，银行把这个资产接回来，过户在银行名下，然后银行再通过其他途径变卖，例如京东、阿里平台。

兰州农商行在沈抚新区育才壹品小区的房产正是这一过程的典型例证。这些房产由沈阳智峰房地产开发有限公司开发，该公司欠兰州农商行共计2.94亿元。2022年12月，兰州市中级人民法院裁定强制执行，执行金额达4.6亿元。银行通过法院强制执行获得该小区的未售住宅和商铺，完成产权过户后直接出售。

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银行直供房遇冷

但银行用过的房抢手

银行直供房最吸引人的优势在于其价格。贝壳找房网信息显示，沈抚新区育才壹品小区二手房挂牌价在5000元/平方米左右，而银行直售起拍价单价仅为2000元/平方米，不到市场价的一半。

又如，吉林银行大连分行即将拍卖一处位于大连星海广场的住宅，面积270余平方米，起拍价325.04万元，折合单价为每平方米1.2万元。二手房买卖平台显示，同区域住宅挂牌价为每平方米2万元左右。

尽管价格优势明显，但这些银行直供房源的成交情况并不理想。以育才壹品为例，虽然价格一降再降，目前挂牌价低于市场价50%以上，却未能促成一套成交。

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