北投栖澐湾：调规改名能否改变命运？

11-13 06:24

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北京楼市在取案名方面似乎有些词穷。前不久，通州的北投云帆汀澜改名为“北投栖澐湾”。看到这个案名，让人不禁联想到众多以“澐”命名的楼盘。而且，北京楼盘案名中“璟、宸、樾”这三个字泛滥。“澐”（y ú n）本义为江上大波，先不说字义是否与楼盘气质相符，这种生僻字其实不太适合用作案名。北投置业选择“栖澐湾”这个名字，有点东施效颦的感觉。

名字改了，规划证也拿到手了，栖澐湾终于快要开盘了吧。然而，它在今年1月26日拿到的预售许可证，一套房都未售。因为在8月份它进行了一次调规，把原来的规划推倒重来，相当于给项目按下了暂停键。这样一来，栖澐湾原来的预售证也失效了，只能重走流程。

一晃一年过去了。从拿地算起，北投置业在这个项目上已经耗费了整整28个月。十分可惜的是，栖澐湾完美地错过了今年通州楼市的热销行情，期间涌现出招商云璟揽阅、朝棠揽阅和中建运河玖院等红盘。

超常规拿规证

10月23日，栖澐湾取得建设工程规划许可证：2025规自（通）建字0043号，建设规模17.32万平米。但它是超常规拿证的。8月12日，北京市规自委公布了FZX - 1102 - 6003、6004地块的项目设计方案公示，也就是原来的北投云帆汀澜，现在的栖澐湾。其调规理由是，根据建设单位申请和北京市“好房子”政策，进一步优化调整了设计方案。

按照北京楼盘开发流程，报规图公示后，须披露公众的反馈意见，然后才领取规划证。花姐查询发现，栖澐湾的反馈意见并没有通告。简而言之，栖澐湾拿规证走了捷径。

有样学样。这种走捷径拿证的楼盘，一年多来至少还有9个：昌平的城建国誉燕园朗润、北京国贤府二期、龙湖恩祥凌云颂；朝阳区的北京隅东序、紫京宸园、璞樾；延庆的中建臻源府；海淀的中海翠湖玖章；门头沟的长安华曦府金安等（详见《北京楼盘调规，一个比一个猛！》）。

不过，北京楼盘报规图的公示规则最近有了变化，从原来的两步：报规图公示和通告反馈意见，变成三步：报规图公示、通告反馈意见、公布最终设计图（详见《北京楼盘规划公示，规则变了》）。从目前来看，至少有三个例子是这么做的：门头沟长安华曦府金安、海淀嘉华天珺西区、合生me悦自持地块。

处于这个敏感的时间点上，栖澐湾是否会补发公众的反馈意见？是否会公布最终的设计图呢？有关调规反馈意见未出的隐情，花姐将在下一篇详细解析，敬请关注。

推翻拿地文件的围合布局

栖澐湾说是优化设计方案，实则是推倒重来。它的首版报规图最早出现在2023年11月1日。根据当时的土地出让文件，住宅要求采用传统围合布局的新中式风格。它总占地4.59公顷，建筑规模10.09万㎡，容积率2.2。于是，在它的首版设计图上，东西两块地出现了7座东西朝向的住宅楼，这还连累了旁边南北朝向的房子，违背了好房子的逻辑。

和旧版相比，新版方案主要有四个变化：

1、取消东西向住宅，全部调整为南北向住宅，呈点状布局；

2、地上不计容建面增至499㎡；高度从36米调至45米——两地块2，其余都是11F及以下洋房产品；

3、设置邻里共享空间，将配套商业集中在下沉广场一层，与新一代好房子社区接轨了；

4、把客厅飘窗改成内嵌式阳台——进深1.5米、赠送一半、可封闭，部分边户飘窗带转角，有的户型北向送了设备阳台；

仅从这四点看，云帆汀澜的调规力度十分大（详见北京楼盘调规，一个比一个猛！）。但栖澐湾公示的调规图实在太潦草了，公示的只是一张报规图的扫描件，连折痕都非常明显，看起来很费劲。这种做法，在北京楼市还是第一次见到。

当然，在栖澐湾调规之前，北京已有多个调规先例：大兴区元启、亦庄北京润府二期、通州缦云ONE二期、通州朝棠揽阅东区，朝阳区北熙区三期、昌平区住总清樾府三期、海淀嘉华天珺西区等。

责任该谁来扛？

栖澐湾的投资商是专业做地产开发的。它的项目公司为北京北投宏象房地产开发有限公司——法人、北投置业总经理屈晨，由北京国资委旗下的北投置业持股100% ——法人、董事长林海燕。2023年6月20日，北投置业以25.9亿元底价竞得6003（西）、6004（东）地块，成交楼面价约2.57万元 / 平方米，销售指导价为期房5.5万元 / 平方米、现房5.7万元 / 平方米。

栖澐湾命运多舛。它甚至在2024年11月28日和2025年1月2日，领取过两张施工许可证，但最终等来的是调规。这两张施工证的证号分别为西地块110112202411280101和东地块110112202501020101，工程规模为8.66万平米和8.44万平米。此番调规，施工许可证应该也需要重新走流程。