马光远：五招稳住楼市

五招稳住楼市

?文｜马光远

我很久没写房地产文章了，主要是2021年以来，中国房地产市场风险显现，我为稳定楼市的急切呼吁，在政策层面很少及时得到回应。

2021年恒大风险暴露，某些部门竟称“恒大只是个案”，我当时马上找出30多家财务状况比恒大还差的企业，表明这是行业系统性风险，并非个案。

我那时就呼吁，放松“三条红线”、限购，降低首付比例等过于严格的降温措施，即松开“卡脖子”的手，楼市软着陆可能性很大。

可惜，这些举措到2024年9月才实施，确实晚了。

2024年9月果断采取措施前，房地产主要指标大幅回调：房地产开发投资下滑超30%，销售腰斩，房价普遍跌超30%，北上广深多数房价回到2016年水平，大量房企倒闭或半死不活，库存高企，烂尾严重。

之后虽出台系列政策，但效应往往是短暂反弹后又低迷，各项指标超跌，预期却未改变。

我无意检讨政策得失，这需多年后才有定论。毕竟我们没经历过真正的房地产调整，应对经验不足，政策走一步看一步也能理解。但历经近五年调整，拯救房地产似乎成了沉重负担。

有机构预测，中国房价还有25% - 30%的下调空间。若真如此，全国房价跌幅超60%，国民财富仅房价一项损失超200万亿！而改革开放40多年，我国GDP总量才130多万亿，这将给中国经济带来难以想象的灾难。

深度调整后，有人问：还有办法稳住地产吗？

当然有！

关键是从过去几年调整中总结经验教训，深刻认识资产价格调整对整体经济的影响，提升政策高度和格局。如今中国房地产市场预期恶化，不只是房地产自身问题，而是多种复杂因素交织，使预期陷入恶性循环。

若这次不能从昂贵学费中学到房地产和房价的基本规律逻辑，这学费就白交了。

对于房地产市场，不能因指标超调就认为见底。考虑到其“动物精神”，非理性反应必然存在，若不果断行动，继续下行并非危言耸听。

当下最要紧的是改变预期，在政策层面回应大家买房的担忧，措施要坚决有力，不能挤牙膏，现在就得用大招。

鉴于当前房地产市场预期仍不乐观、房价下行的情况，专家们提出很多建议，如政府巨资收购库存等。这些措施若在2021年前后实施有用，我也支持，但现在政府收购也难改市场预期。又如政府提出建好房子和房地产新模式，方向正确，但对改变当前预期作用有限。

说白了，目前房地产市场得先活命，活下来才能谈活得好。

基于现状，我认为要出台能让人直观感受、内心震撼的措施，才能扭转市场预期，具体如下：

第一，市场目前最担心房子烂尾、开发商倒闭。我一直呼吁，不烂尾是不可突破的红线，政府应承诺买房不烂尾并兜底。只要资金不被挪用，烂尾不会发生，这是监管责任。政府要拿出保障资金，确保无房烂尾；同时，确保有开发能力的开发商不因资金问题破产，对破产的积极重组，保证项目完工。

第二，购房者担心房价下跌。此时，建议通过政策设计，给予购房者一定期限的价格保障，如一年内房价下跌足额补偿，消除顾虑，改变预期。这一制度设计成本比收购库存低很多，且预期改变、房价稳住后，可能无需成本。

第三，我认为住房需求仍存在。官方数据显示，我国人均建筑面积刚超40平，扣除公摊人均居住面积不到30平，只是解决了“住房温饱”，离高品质居住还远。要为真正想买房的人减负，彻底取消限购，下调首付比例和房贷利率。目前首付比例15%可降至10%，房贷利率可降至3%以下。

需强调，中国实际利率过高，物价下行时，房贷名义利率超3%，实际利率至少4%以上。美国名义利率虽高，但通胀也高，实际利率低于中国。降低首付比例到10%不会有信用风险，中国老百姓很讲信用，一些地方房价跌70%，老百姓仍按时还房贷，很少弃房。

第四，我国60%以上房子是1998年房改前的老破旧，城市旧改空间大。要为旧改设计支持性制度框架，加大激励力度，让人们愿意换房，这比直接收购库存效果好。关于旧改和城市更新，我会另文阐述。

第五，大量农民工未融入城市，很多在城市无房，政府有责任为他们的住房问题承担部分费用。要设计一套政策解决这部分人的住房问题。

我相信，若真下决心这么做，房地产预期将立即改变，市场会迅速好转，中国经济最大隐患将消除！我之后会详细论证这些观点。

最后说几句，这几年我深入研究房地产，却被网络喷子断章取义、造谣污蔑，说我鼓吹房价上涨。研究房地产何罪之有？房地产占中国居民财富超60%，十分重要，为何在他们眼中成了罪人？

我既不炒房，也未鼓励炒房，只是客观研究发展规律，也没一直说房价上涨。2017年我就提出房地产变局的“三个20%”：未来仅20%的城市、20%的楼盘有保值价值，20%的开发商能存活，这都可查证。2021年恒大暴雷后，我多次提醒，房子作为最佳投资的时代结束，投资买房要谨慎。这些喷子真是选择性失明。