为何新房车位越来越难卖？

翻出以前写的文字，如今再看别有一番滋味。围绕上海新房，我们写过很多选题，像每年的供应量、积分数据、“千人摇”红盘的购买者，还有连年上涨的物业费。其实，除了新房均价和物业费在涨，水涨船高的车位费也不容忽视。

我选取了内环内、内中环和外环外三个典型板块，发现这几年新房标准车位价格均有不同程度上涨。

数据整理自网络，仅供参考。在这样的价格压力下，部分新房车位去化不理想。根据网上房地产的签约数据，目前车位去化低于50%的楼盘不在少数。

数据整理自网上房地产，仅供参考。以其中一个楼盘为例，已售出的车位中，有一定比例是微型车位和地下二层的标准车位，这两者定价远低于地下一层的标准车位。

数据整理自网上房地产，仅供参考。面对惨淡的车位销量，开发商为加快回款，向业主派发车位优惠券，金额从一两万到三五万，甚至高达数十万，还捆绑赠送几年的物业费。那么，为何现在大家都不买新房车位了呢？

01 一手车位天量供应

2010年以后的商品房车位比有明确规定，地面和地下加起来至少1:1.1，改善盘可达1:1.5，豪宅盘更高，能保证一家至少有2个车位。这使得新盘车位充足，想买基本都能买到。上述车位去化不理想的新房，车位比大致在1:1.1到1.3之间。

最夸张的宝能公馆1288，车位比超过1:2。业主不再有抢不到车位的紧迫感，更愿意等折扣慢慢买。一边是已交付新房车位滞销，另一边还有大量新房车位即将入市。据统计，截至12月17日，2024年上海新房供应311个楼盘，5.94万套房源。按1:1.1的车位比计算，新增超过6.5万个一手车位。按照“十四五”规划，2021 - 2025年上海计划新增约40万套商品住房，减去前4年已供应的32万多套，明年还有7万多套新房和约8万个一手车位供应。

数据整理自网络，仅供参考。与此同时，上海汽车销量出现疲态。乘联分会统计，2024年前10个月上海上牌总数仅38万多块，年底是销售淡季，按每月平均4万块算，全年也只有46万多块，和前几年动辄60多万的上牌总数相比大幅减少。上海汽销行业协会表示，上半年全市新车销量约24万台，比2023年同期下降近19.6%，油车和新能源车销量均走低，人们购车需求降低。尽管新能源车对车位有一定硬性需求，但在天量供应和不足需求面前，新房车位作为汽车附属品，越来越“鸡肋”，销售压力增大。

02 过去大家为何抢着买车位

与新房车位不同，上海很多老小区车位比严重低于1:1，停车资源紧张，供需失衡，多户争抢一个车位，出现了如东方曼哈顿、永业公寓等百万级别的天价车位。

数据来源链家 & 中介，仅供参考。这些天价车位比一些知名豪宅的车位还贵，一个车位能抵一套老破小。其买入价可能不到20万，十几年涨了四五倍，远超房价涨幅，让部分人看到车位投资价值，纷纷购买。部分小区有机械车位和地面车位，价格较低，部分车辆可考虑。动迁房没有产权车位，居民只能先到先得，每天都要“抢车位”。不过，这些天价车位是个例，不具普遍性。在二手交易市场，多数人卖房会带车位，但现在买家不一定愿意为此买单，车位附加值变低。

2024年我走访了中远两湾城、上海康城、临港保利铃兰公馆等二手房小区，负责片区的中介反映，很多买家只给房子报价，不要车位，希望总价越低越好。买卖非人防车位，办理产权证前要缴纳契税和印花税。无奈之下，有的业主只能将房子和车位分开卖，把房子卖给合适买家，车位卖给小区有停车需求的其他业主，甚至为卖房免费送车位。即当前环境下，一二手车位投资属性减弱，更偏向业主自用，成为大宗消费品。

03 买车位真的不如租车位划算吗

一般来说，车位价格和房价正相关，房价越贵，车位越贵。综合多方数据，目前上海各环线新房车位平均价格大致如下：

数据主要来源中介、网络资料，仅供参考。内环内60 - 90万，中环内均价30 - 50万，中外环20 - 40万左右，外环外10 - 30万。对于内中环豪宅业主，新房均价超10万/m²，房屋总价两三千万起步，他们有需求就会买车位，与购买力匹配。但对远大新的刚需业主来说，一套房子四五百万，交房后还要装修、交物业费和维修基金等，一个车位30万起步，难以承受。况且，外环外还有新房车位开到38万一个，刷新郊区车位价格天花板。网上房地产签约数据显示，远郊车位去化比市区差。

再看车位租金，多数在千元以下，最低每月500元。

假设外环外一个标准车位定价20万，每月租金700元，在租金不变的情况下，20年租金16.8万，30年25.2万，与定价相近。若把这笔钱提前还贷，省下的利息可补贴部分租金。而且这只是物业规定的租金，业主内部还会打“价格战”，不少人买了车位不用，会低价出租给其他业主。我了解到浦东和闵行的两个新房小区，内部转租车位比物业定价便宜两三百元。此外，买车位还可能遭遇开发商“背刺”，自己原价买，后来车位打折出售。2023年嘉定某新盘，车位标价15万，很多业主购买自用，不到一年，2024年7月只需8.8万，已买业主苦不堪言，这让更多人成为“等等党”。

04 到底要不要买车位

“到底要不要买车位”是每个新房业主面临的问题。我认为，要根据自身日常出行需求，如是否经常开车上下班，是否需要家附近的固定车位；还要看经济情况，在承担房贷压力下能否负担车位；同时要看所在小区车位比、车库品质和周边停车紧张程度。综合多方面因素，才能做出更有利的选择。伴随消费观念转变，车和车位不再是必需品，越来越多人倾向量力而行，手握充裕现金流。

以上为正文，来自真叫卢俊团队。这是真叫卢俊公众号的第6198篇原创文章。

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