清盘降临！华南城昔日繁华商业版图崩塌

出品/观点网

撰文/徐颖珊

随着清盘令下达，华南城曾经辉煌的商业版图彻底破碎。

或许从花旗“掀桌”那一刻起，华南城走向破碎的结局就已注定。

8月11日上午10:55分，华南城暂停交易。资本市场消息显示，因其重组方案未获债权人足够支持，香港高等法院同意花旗银行提出的破产清盘申请，勒令华南城立即清盘。

晚上11点20分，华南城发布公告证实了这一消息。“公司被高等法院下令清盘。富事高咨询有限公司的周伟成先生及潘路洋先生于2025年8月11日获高等法院委任为本公司的共同及各别清盘人。”

华南城创立于2002年，定位为“中国综合商贸物流企业”。2009年赴港上市后，借助资本力量在全国迅速扩张，在深圳、南宁等八个城市建立大型商贸物流综合体项目，成为以“十年八城”速度扩张的产业地产商典范。

不过，业内更倾向将其定义为“非典型房企”。其开发模式是低价获取工业仓储用地，建设商业商铺和配套住宅后销售获利。第一任执行董事兼总裁梁满林曾称，平均楼面地价几千元每平米，而华南城仅100多元一平米，高额利润差让其前期赚得丰厚。

然而，时代既能成就华南城，也会在其转型迟缓时将其推向深渊。

陷入债河

实际上，华南城并非没有市场嗅觉。2012年电商兴起，它就开始打造电商产业园，推出B2B电商平台，并在2014年引入腾讯作为股东，试图通过“实体+网络+物流”模式建立综合商贸生态系统。

但华南城低估了电商竞争的激烈程度。流量红利消退后，电商卖家转型争夺供应链，不再依赖批发市场，导致华南城以批发、零售为主的商户大量流失，2021年亚马逊“封店潮”更重创其电商生态。

在此情况下，华南城加大地产住宅开发和销售力度。但此时房地产市场收缩，且其此前长期依赖三四线城市物流园概念拿地，去化压力增大。

为解决流动性问题，华南城自2016年起多次发行优先票据，票面年利率不断攀升，2018年起发行的所有优先票据利率均超10%。

在高利息成本和销售回款困难的双重挤压下，2022年，华南城爆发债务危机。

2022年1月，华南城公告寻求两笔美债债务票据持票人同意展期，将11.50%票据到期日从2022年2月12日延长至8月12日，将10.875%票据到期日从2022年6月26日延长至10月26日。

2021年底，深圳国资全资持股的深圳特区建发成为华南城大股东，债券成功展期，为其争取到喘息机会。

2022年5月，特区建发以19.1亿港元认购华南城29.28%股份，成为最大股东后积极履行职责。

2022年7月，特区建发与票据受托人花旗国际签订“维好协议”，帮助华南城通过五笔美元债展期方案。

2023年3月，特区建发为华南城与11家银行搭桥，签订约60亿元流动资金贷款合同，用于偿还过往贷款，这是华南城创立以来最大笔融资。

此外，特区建发还出资约12.57亿元收购华南城旗下第一亚太物业50%股权，斥资50亿元认购西安华南城约69.35%股权，溢价27.37亿元。

但这些举措未能根本扭转华南城困境。市场认为，特区建发入局只是延缓了华南城走向“清盘”的速度，甚至可能让自己陷入风险。

大股东沉默

若自身造血功能受损，输血只是“缓兵之计”。

美元债延期两年后，华南城再次面临违约。2024年2月，华南城公告称，因流动资金紧张，预计不支付2月9日到期的强制赎回款和2月12日到期的利息，两笔美元债券违约。

2月19日，大股东特区建发确认华南城正式违约。

真正让华南城瓦解的是3.06亿美元债务违约。2024年4月，华南城未能偿付花旗国际作为信托人的美元优先票据，2025年1月花旗国际向香港高等法院提出清盘呈请。

尽管聆讯日期从4月2日延期三次至8月11日，但现金流枯竭的华南城无法给出让债权人满意的债务重组方案。

截至2024年底，华南城计息债务302.2亿港元，即期部分182.4亿港元，流动负债超流动资产28.48亿港元，而其仅剩余7.2亿港元现金，其中6.8亿港元为受限现金。

此时，被债权人寄予厚望的大股东“沉默”了。一方面华南城窟窿太大，另一方面特区建发自身是重资产运营企业，可用资金有限，且近几年自身压力巨大。

2023年，特区建发对华南城股权投资确认10.92亿元损失，计提37.80亿元减值准备，股权投资账面价值降至48.92亿元，导致年末资产和权益规模下降，当年净利润为负43.67亿元。

据2025年第三期中期票据募集说明书，特区建发归母净利润连续亏损，2023年度亏损44.4亿元，2024年度亏损28.05亿元，2025年1 - 3月亏损3.10亿元。

不仅利润亏损，特区建发还面临多起诉讼纠纷。

2025年6月18日，特区建发公告称，因与深基华智等公司合同纠纷案，被诉请支付合计21.317亿元，5月26日遭广州市中级法院冻结银行账户。

2024年6月3日，花旗国际就维好协议相关事宜向香港高等法院起诉深圳市特区建设发展有限公司，理由是特区建发在华南城美元债展期时签订维好协议，但华南城违约后未履行义务，申索不少于14.07亿美元赔偿。一位接近香港资本市场人士表示，市场预计起诉维好方案件最早年内开庭。

本文仅代表作者观点，版权归原创者所有，如需转载请在文中注明来源及作者名字。

免责声明：本文系转载编辑文章，仅作分享之用。如分享内容、图片侵犯到您的版权或非授权发布，请及时与我们联系进行审核处理或删除，您可以发送材料至邮箱：service@tojoy.com