杭州土拍新动态：华润揽TOD地块，伟星溢价夺地
杭州7月最后一批土拍收官
杭州7月的最后一批土拍于29号结束。本批次共推出3宗地块，分别位于西湖区三墩单元、拱墅区石桥单元和临平区星桥单元，总出让面积267亩，总建筑面积34.4万平方米，总起价46.10亿元。
其中，三墩单元地块由华润联合杭州交投、杭州地铁以底价26.85亿元竞得，楼面价1.31万元/平方米；星桥单元地块被杭州广大房地产以总价4.37亿元拿下，楼面价1.06万元/平方米，溢价1.16%；而石桥单元地块经过近2小时的激烈竞拍，最终由伟星置业以19.13亿元成交，楼面价1.96万元/平方米，溢价28.13%。
至此，杭州本月第四批次土拍的3宗地块全部成交，共收获50.35亿元。据浙江交易中心显示，7月杭州合计出让9宗涉宅用地，但这些地块均不在市中心核心板块，自身亮点也不多，所以拿地房企较为理性，没有出现像上海、江苏那样的“地王”现象。
华润布局“杭式”TOD
继保利置业年内两次在杭州西湖拿地后，华润将目光投向了三墩单元板块。此次，华润联合杭州交投、杭州地铁，开展他们擅长的地铁TOD项目。
地块规划文件表明，华润等拿下的三墩单元XH010101 - 14地块，规划用地面积约9.74公顷，出让面积8.92万平方米，建筑面积20.51万平方米，属于住宅兼容商业、商务、城市轨道交通用地，商业商务与住宅建筑计容面积比例为15%：85%。而且，地块部分已供杭州地铁施工，后续开发要服从地铁建设要求，预留杭州地铁4号线、远期20号线的实施条件，这些要求由杭州交投和杭州地铁提出并监督实施。
地块规划图例
由此可见，该地块似乎早有归属，就等一家有实力和经验的头部房企来开发。于是，华润再次进入杭州。早在2021年5月，华润以111.6亿元拿下余杭区未来科技城板块的地王，开发TOD项目，总建筑面积27.93万平方米。该地块后来开发为杭珹未来中心，并于2023年年底提前约400天交付，主力户型为340 - 380平方米的云端平墅，商业对标19万平方米的钱江新城万象城。此外，2021年12月，华润还以94.33亿元竞得拱墅区申花单元组合地块，这就是2024年12月交付的杭曜置地中心所在地块。
值得注意的是拿地联合体中的杭州地铁。2014年，绿城联合杭州地铁置业竞得七堡地铁站上盖综合体地块，开发出杭州市第一个地铁TOD上盖综合体项目“杭州绿城杨柳郡”。2018年，杭州地铁又拿下余杭区3宗未来科技城地块，打造了杭州第二个地铁TOD上盖综合体项目。十余年来，杭州地铁凭借丰富的开发经验和稳定的合作模式，在行业中保持领先。据“杭州地铁官方”官微报道，2025年上半年，杭铁开发与万科、滨江等合作，累计销售2657套，权益额达37.72亿元。
伟星溢价抢地面临挑战
本批次土拍中，拱墅区石桥单元地块的归属备受关注。该地块经过近2小时、43轮竞价，最终被台州民企伟星星辰置业以19.13亿元拿下，楼面价1.96万元/平方米，溢价28.13%。
公告显示，该地块东至规划道路，南至华丰路，西至规划华西路，北至杭玻街，为住宅（设配套公建）用地。地块较为方正，规划条件不苛刻，开发难度不大。其优势明显：步行至3号线华丰路地铁站仅约300米，周边交通干道密集；容积率仅1.9，适合打造改善型产品。
不过，伟星需要考虑如何在周边竞品中脱颖而出。观点新媒体资料显示，今年仅石桥单元板块就已卖出4幅地块，而去年全年只卖出3幅，推地节奏明显加快。其中，GS130202 - 42地块、GS130202 - 35地块已公布案名，分别为缦萃璟逸府和棠悦芳华轩。中天＆海威·缦萃璟逸府规划建设14幢13 - 15F、139 - 193㎡的高层和4幢6F、230 - 260㎡的叠墅；滨江·棠悦芳华轩由滨江、兴耀和西房共同开发，户型建面约99 - 139方。
数据来源：杭州交易中心、观点新媒体整理
值得一提的是，与伟星地块周边条件相似的GS130202 - 42地块，成交楼面价为2.30万元/平方米，而伟星地块楼面价仅1.96万元/平方米，不到半年单价降幅约3400元/平方米，伟星后续将面临不小的竞争压力。
本批次土拍中，临平区星桥单元的LP070103 - 02地块被杭州本地房企杭州广大房地产有限公司以4.37亿元竞得，楼面价1.06万元/平方米，溢价率1.16%。该地块东至星桥大道，南至藕花洲大街，西至规划星源路，北至上塘河绿化带，为住宅（设配套公建）用地，出让面积3.74万平方米，建筑面积4.11万平方米，容积率仅1.1，是低密宅地。前不久，星桥单元也出让了一宗容积率1.1的低密地块，经6轮竞价，由台州房企中德天诚房地产以2.73亿元拿下，溢价率10.07%。
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