预算一千万，上海内环内还能买到新房吗？

在上海，预算一千万，还能否在内环内买到新房呢？市中心小户型房源的供应相对较少。

在超大城市如北上广深，市中心的房子是否都是改善型高总价大户型呢？大家购买城市中心的房子，是否都需要大户型？除了位置，大家最看重的核心元素还有哪些？是完善的配套、发达的交通网络，还是房子一定要大呢？市中心的小户型房子会有人买吗？对于人口较少的家庭，像丁克家庭或老两口，在预算充足的情况下，在市中心置业是否一定得买100平米以上的户型？在上海这样的超大城市，内环内千万左右总价的小户型房子现在还有多少？未来是否还有市场？

01 政策调整致内环内小户型房源减少

上海2006年开始执行的“7090”政策在2024年进行了调整，内环内新盘小面积户型占比随之降低。2006年起，上海要求新审批及新开工的商品住房项目，套型建筑面积90平米以下的住房（含经济适用房）须占项目总面积的70%以上。所以从06年开始，大部分新盘，即使是内环内的，也以100平米（高层）/90平米（多层）以下的小户型为主。

2024年8月27日，上海市房屋管理局发布重要通知，包含三方面内容：一是放宽中小套型住房的面积标准，多层住宅从90平米放大至100平米，小高层从95平米放大至110平米，高层从100平米放大至120平米；二是降低中小套型住房的比例，中心城区中小套型比例从70%下调至不低于60%；三是允许各区灵活统筹，在保证全区大小套型总量不变的前提下，灵活调整所辖地块的中小套型比例。

政策调整后，2024年9月起，上海中心城区套型面积有明显变化。中心城区基本是高层产品（或加少量风貌别墅），中小套型（120平米以下）不低于60%即可，且各区可灵活统筹。从此，上海内环内100平米左右或以下的套型越来越少。结合上海内环内普遍12万+的单价均价，意味着千万总价的房源在内环内越来越稀缺，即使是中低楼层也是如此。

02 在售一手楼盘中千万总价房源稀缺

目前上海内环内在售一手楼盘中，小户型房源（100平米左右或以下）占比较低，导致千万总价左右的房源较为稀缺。对上海在售新盘统计发现，主力总价为一千万以下的新盘有211个，主力总价在一千万至一千三百万的有68个，主力总价在一千三百万至一千五百万的有41个，主力总价在一千五百万至两千万的有42个，主力总价在两千万以上的有41个。

虽然上海在售有一千万总价房源的新盘超两百个，但大部分在中外环。目前及未来将要入市且已披露户型面积段的新盘中，有一定量千万总价房源且位于内环内的一手楼盘仅有六个左右，包括静安的静安玺樾、圣和静安公馆和信安里，还有杨浦的滨江晶典、中海云邸玖章和兴华里。

这意味着，如果预算在一千万左右，又想在上海内环内买房，目前基本只能选择静安或杨浦，且可选择的楼盘不多，未来可能更少，需珍惜机会。比如静安区内环内某未来将面市的楼盘，披露的最小面积为100平米左右，预计均价13万左右，套均总价约1300万，远远高于1000万门槛，除非内部价差很大，否则不太可能有千万左右的房源（单价十万左右）。又如静安区内环内另一个在售楼盘，近期加推的103平米两房，总价基本都在1200万以上。

03 千万总价小户型房源稀缺的原因

上述数据是否意味着千万总价左右（以下）的小户型房源在上海内环内失宠了？未来是否会越来越稀缺甚至消失？基本逻辑看似简单，有上好的食材，一般不会做家常菜。

上海是全国的上海，一定程度上是全国高净值人群的第一置业选择，目前全国高总价户型（豪宅）成交占比最高的城市就是上海。上海内环内的地段不可复制，从客户角度看，选择在内环内买房自然是改善置业，改善置业通常会选择大面积房子，这合情合理。若预算有限，如一千万左右甚至更低，选择中外环可买到相对大一点的面积，以时间换空间，这也是常规思路。

从开发商角度看，做规划时会根据目标客户需求设计户型配比。拿到上海市中心的地块，常规会考虑改善型客户需求。2024年“7090”政策调整后，自然会以中大户型为主，即使有小户型，套数也有限，占比往往不高（通常在30%以下甚至更低），且会将其设置在小区内相对一般的位置，把更好的位置留给大户型产品。今后上海内环内市场（中心城区），新盘预计以大户型为主力产品，辅助的小户型产品预计在100平米甚至120平米以上，且套数/配比有限。乘以12万+的单价，未来千万左右总价的房源（即使是低楼层）在内环内可能非常稀缺。

04 千万左右总价小户型房源仍有市场需求

不过，上海内环内千万左右总价（小户型）房源还是有一定市场需求的。以下几类客群是其主力客群：

客群A：父母给子女买房。父母经济情况较好，有上海或外省市的几套房子，有一定存款或较高退休金。为给子女在上海买房定居（如新上海人，给儿子准备婚房）或改善住房条件（本地人置换）。子女通常较年轻（30左右），工作和收入不错，在陆家嘴、静安寺（金融等）或张江（IT、医药等）等区域上班，还贷能力较强。由父母出首付，子女还贷，父母还可贴补还贷压力。这类客户关心的核心因素包括距离子女上班地和父母家（若为本地人）不能太远、附近有地铁口和高架口、周边生活配套充足、最好有一个房间供父母偶尔居住。

客群B：原来居住市中心希望就近置换的、经济条件尚可、人口较少的家庭。几代人一直居住在内环内（市中心），对片区感情深厚，动迁或主动置换时，仍考虑原居住地附近的新盘，不习惯其他片区。经济条件处于中游水平，承受不了大面积市中心房源的总价，一般预算不超过一千万，家庭人口三至四人，如中年夫妇加一个孩子或再加一个老人，90 - 100平米的2 + 1房基本够住。

客群C：向往市中心便利繁华生活的新婚家庭。年轻夫妇，丁克或刚结婚还没要孩子，海归或受过高等教育，经济条件不错，最看重地段，基本只考虑市区核心位置的房子，对交通、饮食、购物等配套要求较高，不需要很大面积，一个卧室甚至全敞开的studio也可以。

客群D：独居或与伴侣一起居住的二代。家庭条件较好，年纪较小，刚踏入社会，向往自由，为方便city walk和游玩，要求居住在市中心，距离静安寺、新天地、安福路武康路等常去购物游玩的地方较近，要求楼盘有一定知名度，说出去有面子，对物业管理要求较高，最好是酒店式公寓的管家服务，更注重装修的时尚奢华度和个性化功能性（如较大的衣帽间）而非面积。

客群E：给父母买房的中产子女。中国人讲究孝道，在上海，子女中年经济条件较好时，会心疼父母住老破小，考虑给他们买新房。卖掉老破小作为首付，贷款由子女支付。一般考虑在内环内，城市界面旧一点没关系，关键是去超市、吃饭和医院方便，老两口住80 - 100平米足够，太大没必要，也不聚气。

以上只是举例，还有其他希望住在市中心新楼盘、预算有限或家庭人口较少的客群，市中心千万左右总价的小户型房源符合他们的需求和预算。实际上，每个买房客户的需求都不同。对于家庭人口少、单身、年轻新婚家庭或老龄夫妇，希望享受市中心便利繁华生活且总价预算有限的客户来说，市中心千万左右总价的房源很有吸引力。从客户角度看，由于市中心千万左右总价的小户型房源供应量少，物以稀为贵，抗跌性较强，未来出手可能相对容易，也可能获得较高回报（当然，买到也不容易，看准就要下手）。从开发商角度看，做产品规划时不必千篇一律，可“百花齐放”，结合地块自身特性，适当设置有特色有亮点的相对低总价小户型产品，走错位竞争之路，说不定能脱颖而出，既保证去化又提升品牌美誉度。

本文来自微信公众号“丁祖昱评楼市”，作者：编辑部，36氪经授权发布。

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