孙宏斌借而今资本“从头越”，瞄准上海两项目

“雄关漫道真如铁，而今迈步从头越。”对孙宏斌来说，那家名为“而今资本”的企业，或许会成为他“从头越”的有力武器。

近日，市场有消息传出，融创可能会在上海拿地，目前正处于谈判阶段。一个刚完成百亿债务重组的企业，迅速切入土地市场，这背后的意义让资本市场瞬间热闹起来。不过，熟悉融创的业内人士透露，此次股权收购是而今资本在洽谈，并非融创中国，二者属于不同的企业。

观点新媒体查阅发现，而今资本成立于2024年10月，虽然背后掌舵者同样是孙宏斌，但严格来讲，而今资本和融创中国是两家公司。显然，这是孙宏斌筹备的新业务。从顺驰到融创，再到而今资本，这位地产“老炮儿”正在下行周期中探寻新出路。

上海土地市场动态

当业界还在讨论化债与保交楼时，孙宏斌已将筹码押到新的牌桌上。近日，市场消息称，融创有望在上海核心区获得全新项目，此次拿地主要通过协议转让的方式进行，地块已在上海产权交易所挂牌。不过，熟悉融创的业内人士透露，此次交易主要由而今资本在洽谈。

实际上，今年上海土地市场新增了协议出让方式，上半年协议出让占比达57%，超过集中土拍（43%）。协议出让多用于城市更新项目，通常先由上海国资企业以协议出让拿下地块，再通过联交所引入合作方共同开发。年内，建发股份就通过这种模式拿下北外滩及新江湾地块的开发权；而后滩和余庆里地块传闻由华润接手；徐汇东安新村拆迁地块或引入招商蛇口等。

本次传闻中，而今资本有望获得的地块，一宗位于虹口北外滩，一宗位于杨浦区。

数据来源：上海联交所、公开报道、观点指数整理

观点新媒体结合市场消息发现，上述传闻拿地，或许对应上海产权交易所正挂牌的上海新茂里企业发展有限公司、上海虹宁里企业发展有限公司、上海新溧泱企业发展有限公司及上海新瑜湾企业发展有限公司的100%股权及相关债权。新茂里、虹宁里、新溧泱分别对应的地块为虹口区北外滩地区hk199 - 03地块（旧改项目）（50街坊）、hk200 - 01地块及hk200 - 05地块地下空间（旧改项目）（52街坊）、hk274A - 02地块及hk274A - 05、hk274A - 06地块地下空间（旧改项目）（73街坊）。而新瑜湾对应地块则为杨浦区新江湾社区E1 - 08A地块（新江湾城街到439街）。

前者由上海虹房集团去年12月4日拿下，总代价为63亿元，折合楼板价8.4万/平方米。该旧改地块由三幅子地块组成，土地用途为商业、住宅，地上总建筑面积约2.6万平方米，计容建筑面积为2.6万平方米，子地块中hk200 - 01地块及hk200 - 05地块地下空间为纯商业地块，hk199 - 03地块和hk274A - 02地块及hk274A - 05hk274A - 06地块地下空间为商住两用地。而杨浦地块则由上海地产旗下的上海城市更新建设发展有限公司今年3月21日以37亿元竞得，为二类及一类住宅组团用地（Rr2Rr1），用地面积为5.71万平方米，容积率为1.1，总建面6.28万平方米。

挂牌之初，市场传闻保利发展将参与杨浦新江湾地块的开发，此次而今资本能否成功截胡？值得注意的是，从上海产权交易所的消息来看，上述几个项目公司股权转让信息披露期满日期原定为7月11日，目前已延期至7月18日，这意味着而今资本能否成为大赢家，仍存在变数。

而今资本的现状与未来

而今资本是孙宏斌去年成立的资本平台，定位为“不良资产 + 代建”模式。外界一直将而今资本看作是孙宏斌的第三次创业，甚至有人认为这一平台是孙宏斌为融创打造的逃生舱。毕竟，而今资本诞生时间巧妙，就像2006年顺驰崩盘前夕融创新生一样，2024年10月，在融创境内外债务面临二次重组，2774亿元有息债务压顶之际，而今资本横空出世。

因此，诞生之初，不少市场人士认为，如同融创承接顺驰优质资产那样，而今资本可能会优先承接融创的优质资产。不过，该公司此前明确表示，而今资本不做融创的项目，主要从公开市场或原来融创的合作方那里找项目，以中小房企为主，重点关注核心城市、法拍或破产项目。熟悉融创的业内人士也强调，而今资本与融创中国是两家不同的企业。

从公开信息可知，而今资本由融创集团执行总裁兼东南区域总裁王鹏挂帅，孙宏斌旧部郑甫也在其中担任要职。虽然他们是融创的“原班人马”，但据业内人士透露，王鹏与郑甫已从融创出来，目前主要在杭州办公。

从业务模式来看，与融创中国一掷千金当“白衣骑士”不同，而今资本更为谨慎。一方面借助外部资金发展，即帮助外部资本方挑选合适项目，同时自身也小幅投入；另一方面对接融创中国的自有代建平台——而今管理，由后者完成代建、代销、代管等工作。换言之，而今资本是投资方之一，而今管理则是代建方，二者协同既能整合前端资金，又能拓展后方的开发及运营，因此，并行的而今资本与而今管理常被调侃为“打一份工赚两份钱”。

然而，而今资本成立半年多来，虽接连引入了贝恩资本、高瓴资本等外部资金，但始终没有新项目落地。若此次能成功拿下虹口北外滩及杨浦区地块，这将成为其“首秀之作”。市场消息认为，而今资本介入后，可能会引入而今管理做代建代销，项目冠名壹号院品牌，物业由融创服务负责。不过，目前，而今资本与而今管理方面，均未发布相关规划。

本文来自微信公众号“观点”，作者：观点新媒体，36氪经授权发布。

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