孟晓苏：借鉴日本教训，警惕房地产污名化危害

孟晓苏

2025年7月7日

日本房地产泡沫破裂时，舆论对房地产业的污名化登峰造极，形成了极具破坏力的社会叙事体系。这种污名化不仅加剧市场恐慌，还扭曲了政策走向。以下是基于史料和舆论研究的深度剖析。

一、舆论污名化的核心表述与来源

1、日本舆论将房地产业形容为“经济毒瘤”和“社会癌细胞”。楼市泡沫破裂后，日本媒体把房地产业描绘成“吞噬实体经济的癌变组织”。像《朝日新闻》等主流报刊带头批判房地产“抽干了制造业的血液”，将“产业空心化”归咎于房地产。社会活动家发起“反不动产运动”，称炒房者为“国贼”，还要求政府对持有空置房屋者征收“惩罚性重税”。

2、舆论对购房者也大肆污名化，称他们是“投机蝗虫”。对于高杠杆炒房客，媒体称其“啃食社会根基”；普通购房者则被称为“愚昧接盘侠”，指责他们“被贪婪蒙蔽双眼”，活该承受损失。这些标签否定了居民合理的住房需求，让政策救助楼市失去民意基础。

3、 “负动产”概念被发明并普及。NHK纪录片《负动产时代》记录大量“鬼屋”案例，让持有房产从资产变成负债的观念深入人心。民间流行“继承房产等于继承债务”的说法。2018年国土交通省调查显示，超半数遗产继承者认为房产是“沉重负担”。1992年《东洋经济》杂志以《土地神话的终结》宣告时代结束，“土地神话已死”引发集体幻灭，“土地永不贬值”的信仰崩塌。民间流传“不动产即不动惨”的自嘲口号，东京居民中盛传“三个榻榻米换不来一碗荞麦面”，讽刺房产价值不如一顿饭。

二、污名化舆论扭曲了政府政策

1、污名化阻碍政府救市。舆论极端化使政府陷入“行动悖论”，政策理性瘫痪。救市被骂“纵容投机”，如桥本内阁1996年购房减税计划被舆论叫停；不救市被批“放任危机”，像1997年山一证券倒闭事件。结果1991 - 2001年日本推出10轮财政刺激，资金却误配至无效基建，政府债务率飙升。学者指出，民众对“用税金救炒房客”的愤怒，让政府错失楼市救援黄金期。

2、助推政府逆向增税。房价下跌时，政府本应减税救助企业与民众，却因舆论压力加征0.3%地价税。大藏省官员受舆论影响，认为征税可惩罚投机残余势力。这加剧了房屋抛售潮，影响居民预期。

3、“法拍房”被污名放大制造恐慌。媒体称法拍房为“经济尸体”，其低价成交被渲染为“真实价值的暴露”。实际上法拍交易仅占市场10% - 15%，却成为房屋定价新锚点，压迫房价走低，强化看跌预期，让买家观望。

三、媒体在污名化中的推波助澜

房地产泡沫期，媒体渲染“日本第一”，吹捧三菱收购洛克菲勒中心；楼市低迷破裂期，媒体转向极端批判。《周刊现代》发布专栏起底房企老板私生活。舆论操纵数据，选择性报道跌幅大的案例，加大社会恐慌。

日本媒体提出“地产崩溃后资金流向制造业是好事”的说法，如《读卖新闻》的“鲸落理论”。但现实是日本制造业投资萎缩，创新研发停滞，外资低价抄底。所谓“失去的二十年”，本质是政策被媒体与舆论绑架。

舆论极端化教训深刻。日本政府因怕骂名延误救市，污名叙事掩盖政策失误，“鲸落”幻想暴露认知误区，房地产与实体经济并非对立，产业链断裂导致相关产业崩塌。

污名化房地产让日本付出惨痛代价，也警示国际理性人士。下表是对污名化舆论与社会代价的分析：

四、日本教训：谨防污名化误导民众情绪与政策

日本房地产污名化是社会愤怒宣泄，也是误导政策的毒药。“失去的二十年”提醒我们，危机时需冷静修复，而非民意宣泄。

当前中国情况与日本房地产低迷初期相似，要警惕叙事陷阱。拒绝道德绑架政策，维护居民合理住房需求，避免“妖魔化”开发企业与购房者；破解“鲸落”迷思，房地产是内需大订单，与实体经济相辅相成；引导理性预期，媒体避免极端叙事，重建市场认知。

历史表明，舆论极端易埋葬政策理性。房地产低迷时，需对金融、税收、产业结构系统反思，推动市场止跌回稳，建立发展新模式。这是当下工作重点，也应成媒体与舆论主流。

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