郑东万象城开业，为什么郑州能诞生两座“万象城”？

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发文/潘玲宣

为什么郑州能诞生两个“万象城”？

郑州首个“万象城”项目于2014年4月开业已有十年。六月二十八日，郑东万象城终于正式开门迎客。

“盒子MALLLLL”是郑州市第一个组合 超级商业中心开放式街区，郑东万象城总量73万平方米，包括购物中心19.4万平方米，商业街区4.7万平方米，高端写字楼。

郑东万象城凭借优越的地理位置和便捷的交通条件，决定为郑东新区注入全新的商业活力和购物体验，以“中原终极生活新地标”为定位。

从二七商圈到现在的郑东新区，万象城在中原迎来了曾经的“竞争对手”。一场新的商业竞争已经开始。

起源于一次“意外”

郑东万象城的故事可以追溯到2021年。

当时，华润置地控股有限公司子公司河南京润万象房地产开发有限公司、杭州建杭和诚置业有限公司于6月3日在郑州市首次集中供地，以总价67.8亿元获得位于郑东新区核心位置的综合用地3。

该综合用地包括郑政东出[2021]8号、郑政东出[2021]9号两块地块，总用地面积12.71万平方米，规划建筑面积69.92万平方米。地面部分主要适用于商业金融用地、零售商业用地、餐饮用地和酒店用地，地面为交通服务站用地、零售商业用地和餐饮用地。

过去的数据显示，这种综合土地有自己的产业实施方案，需要税收、投资金额、自持业务等。，并要求退市单位在4天内与郑东新区管委会签订《投资建设合同》和《产业发展承诺书》。

同时，该地块在产业定位等相关方面提出了许多要求。例如，需要建设一个集科研、金融、企业总部、购物中心、豪华酒店、工业设施、公寓和住宅功能于一体的城市综合体；需要引进不少于15平方米的优质购物中心，其中不少于30个进入世界知名品牌...

然而，在该地块转让之前，郑州市商务局发布了《郑州市2021年高水平扩大对外开放工作要点》公开征求意见的通知，其中恰好提到了“银泰中心项目”。

据悉，银泰中心项目“集金融、科技、企业总部、高端酒店、优质商业、产业配套设施于一体，拟投资100亿元...引进华尔道夫、四季等同级高端酒店；引进银泰IN系列优质购物中心，以TOD方式开发建设。”

可以看出，银泰中心项目与综合用地3的转让条件明显重叠，甚至有传言称是为银泰“量身定做”。事实上，银泰确实参与了这次土地拍卖，河南当地的郑弘商业也在争夺结局。

经过三个小时的激烈争夺，结果却是华润联合体爆冷夺冠，三方共同努力，使得地块溢价高达55.5%。

这次事故也推迟了银泰进入郑州一年。2022年7月，银泰商业集团宣布与郑州金融岛建设发展集团达成全面合作协议，负责金融岛沿湖业务的运营管理。这个项目是郑州银泰inPARK。

但是，不管是银泰还是曾经一起“抢地”的正弘商业，都没有放弃对郑东新区的规划。

2023年8月，郑东新区科创文化旅游交流中心项目开工建设，项目建设用地面积69.6亩，总建筑面积约27.12万平方米，其中地面面积约16.17万平方米，地下面积约10.95万平方米。根据计划，该项目将于2026年建成并投入使用，银泰商业集团负责运营管理，也将成为郑州首个银泰城项目。

郑政东同年12月29日出来。〔2023〕25、郑州正弘和盛实业有限公司(正弘集团)以8.313亿元的底价获得26号(网)地块。根据转让公告，该项目的产业定位为城市综合体，集高端街区商业、高端酒店、5A高端写字楼、博物馆等功能于一体，要求高端街区商业、博物馆、国际酒店、5A高端写字楼等。在项目建成后一年内引入。

值得注意的是，这两个新成交的地块只与郑东万象城项目用地相隔。

正弘集团宣布于今年1月25日、创新项目“弘坊”建设于26号地块，总投资约68.5亿元，集文化、艺术、商业、酒店、办公等多元化业态于一体，预计2027年开业。

回到牌桌上的“对手”

曾经的竞争对手都回到了牌桌上，银泰、郑弘集团、华润之间的项目之间或多或少的“竞争”较量是不可避免的。然而，就目前而言，郑东万象城已经具备了“先给”的优势。

在品牌投资方面，郑东万象城有更广阔的展示空间，因为该地区之前没有高端业务。今年3月正式亮相后，品牌官方公告将于5月22日、5月30日、6月11日举行。

据悉，郑东万象城引进了时尚、餐饮、文化、生活习惯等540多个品牌，包括河南首店100多家，城市旗舰店50多家。第一家餐厅占比40%，第一家时尚零售店旗舰店占比20%以上。

项目分为南北两个区域，由玻璃走廊连接。北方是传统的盒式商业空间，南方是半开放式设计，包括下沉式庭院和商业区。

北区第一层专注于国际美容品牌，已经开业的品牌有PRADA、YSL、Armani、Lanc?me等。MAC、NARS、祖·玛珑、LAMER、华伦天奴、HR、娇韵诗、雅诗兰黛、COACH等品牌还没有拆除围挡。

烘焙、咖啡、茶叶品牌已在南区第一层推出，包括Q面包、煮叶、星巴克等，以及数字科技类华为体验店。

资料来源：公开资料，商业客户整理

总的来说，郑东万象城包括国际时尚、精品零售、时尚运动、风格餐饮、美容化妆品、娱乐体验、品质个人护理、精品超市等多种类型。北区国际化，南区大众路线。

餐饮业态占比较大，引进的品牌不仅考虑到区域内的第一家店铺，还融合了Peet'等不同地方特色，s Coffee、马鸿兴、阿萨中东菜、云南菜呛头家、石榴、胡洽、东北菜小黑土、柳真真、走汕、明洞山葵烧烤、Leban餐厅等。

从目前的信息来看，虽然硬件设施达到了M1标准，但郑东万象城在投资方面并没有突破M2水平。是否有机会“煽动”国际奢侈品牌还有待观察。

除了紧邻郑州高铁东站和地铁1号线/5号线之外，三方之所以引起关注，是因为郑东新区未来对优质商业项目的需求会随着城市发展重心的东移而增加，这也是因为郑州高铁东站和地铁1号线/5号线的优秀位置。

事实上，郑东万象城作为郑州第二个“万象城”项目，在填补城东商业空缺的同时，也在绕过与当地商业的竞争。

2014年，华润在郑州二七商圈核心给出了华中第一个万象城市综合体，即郑州万象城(后续更名为郑州二七万象城)，定位于中原最高的综合性购物中心。同年8月，高端百货金标百盛被引入。

但次年5月，丹尼斯大卫城在项目3公里范围内给出。丹尼斯集团作为当地商业的代表，在上世纪末以在郑州建设高端商业而闻名。

金标百盛与郑州万象城的合作只持续了一年，而郑州万象城开业时围绕的国际奢侈品品牌却未能成功给出。在丹尼斯的强烈“号召”下，一些大牌跳票来到大卫城开店。也许是为了防止混战，一些品牌取消了在郑州开店的计划。

在“压力”下，郑州万象城的奢侈投资定位不可避免地受到影响。从那以后，万象城和丹尼斯之间的博弈几乎持续了十年。

现在，郑州迎来了第二个万象城项目，并率先开业，结果会不会不一样？

值得注意的是，一些当地媒体报道称，去年12月13日，郑州市城市发展工作专班发布了“关于新城市更新项目入库”的公告。

其中，郑州市项目建设管理有限公司拟在郑东新区金水东路与东风南路交汇处开发地下空间，包括建设步行立体过街设施、地铁连接通道、地下商业及附属设施、公共下沉广场等。

据悉，地下商业空间位于弘坊项目东南部。建成后，将与地下项目连接，包括弘坊、华润郑东万象城、新田360广场绿地新都会店。

或许，正面“硬刚”的局面并不一定会出现。

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