上海和世界｜上海城市发展的四个“天地”项目

上世纪90年代，当香港瑞安集团主席罗康瑞提出保留石库门建筑开发的“新世界”时，上海旧城改造正在经历“推倒重建”的痛苦。此后20多年，被称为“上海女婿”的香港驻沪开发商，探索历史保护、街区创新、枢纽经济、古城活性四大问题，探索历史保护、街区创新、枢纽经济、古城活性四大问题，打造具有不同特色、满足不同需求的魔都新地标，成为推动上海21世纪城市发展的领先人物。

新世界

从新世界(1996-2001)看上海石库门里的商业觉醒。上世纪90年代初，上海推出了“365危棚简屋”改造，占地52公顷的太平桥地块被列入拆迁名单。当时面对两个完全不同的主张，即“拆旧建新”的方式和完全安全的模式，罗康瑞提出了“存表易里”的功能活性方案，即在形式上修复石库门，性能从居住转变为商业和休闲。那时候大家都说我疯了。”罗康瑞后来在多次演讲中直言不讳。但上海政策制定者支持罗康瑞，认为上海城市转型发展需要这样的先进意识和创新探索。

罗康瑞邀请了美国设计师本杰明·伍德，他曾主持波士顿昆西市场的城市更新，计划建设一个新的世界项目。事实证明，上海石库门所获得的功能活动不仅具有历史意义，而且具有现实意义。2001年新世界项目建成时，APEC会议在上海召开。许多外国领导人来这里参观，这使得新世界项目从一开始就产生了国际影响，成为上海城市发展的新地标。21世纪初，有外国朋友来上海，我总是带他们去新世界，喝咖啡聊天，去那里的海派餐厅吃饭。现在新世界已经成为研究上海城市发展不可避免的开创性项目，许多后来的石库门里更新都借鉴和深化了新世界的方式。

创智天地。

创智天地(2003-2006)是大学校园、科技园与公共社区联动建设创新城市的活力空间。新世界建成后的第二年，上海大力推进科教兴市战略，杨浦区提出从工业城区向创新城区转型。当时，我引用了美国城市经济学家理查德·佛罗里达。（Richard Florida）关于技术、人才、包容性的3T理论，探讨大学校园、科技园区和公共社区如何“三区”联动推进城市创新。

2003年，罗康瑞被邀请介入杨浦区转型升级。他征求了香港科技大学校长吴家玮的意见，他曾在旧金山州立大学担任校长，并提出可以在江湾五角场建设一个融合大学校区、科教园区和生活园区的创新城市，为年轻人创新创业创造新的城市空间。在这些标志性项目中，建设东西向连接复旦大学校园和江湾体育场历史保护建筑的大学道路。大学路要搞慢行交通，适合路人走路，临街商店可以外摆，吸引大学生和年轻人到这里喝咖啡，交朋友谈创意。

2024年3月31日，上海、杨浦区大学路开满樱花，与周边建筑、打卡群体融为一体，美不胜收。视觉中国 图

智慧世界建成后，复旦大学、同济大学等周边高校的师生在这里创业，高科技企业在这里发展总部经济。智慧世界成为上海大城市第一个开放创新社区，证明了包容的城市空间可以吸引人才聚集，创造新的想法。目前，它已经成为杨浦建设国际创新城市的标志。

虹桥天地是上海虹桥天地的品牌商店和市场，虹桥天地是虹桥商务区的重要组成部分 视觉中国 图

虹桥天地(2005-2015)改写了区域枢纽站的经济学。罗康瑞2005年得知虹桥机场改造有大动作，京沪高铁将在此建设上海站。他立即意识到长三角发展中新虹桥枢纽的门户意义，并向上海市领导提出，需要在虹桥枢纽站周边同时开发高水平商业区。自2009年上海市政府决定发展虹桥商务区以来，他积极参与投资。罗康瑞获得了第一批土地，并根据自己的想法对虹桥天地综合体进行了整体规划，在引入艺术馆、剧院等慢业态的同时发展商业业务。

现在，正如罗康瑞所想，大虹桥已经从最初单一的“枢纽站”发展成为长三角国际中央商务区，包括大交通、大商务、大会展、大创新。其中，虹桥综合交通枢纽是大型交通功能的主要支撑，大型会展功能的主要支撑是国家会展中心和每年的中国国际进口博览会，罗康瑞开发建设的虹桥世界已经成为大型商业功能的重要地标。现在，虹桥不仅是长三角总部经济的聚集地，也是长三角的会客室和旅游目的地。有一次，我去大虹桥告诉企业老板可持续的商业和ESG。长三角和全国的企业家觉得在这里上课、住酒店、搞活动特别方便，非常适合。

2025年5月7日，第二届“江南风物季·玩纸篇”在上海、盘龙天地推出，以剪纸艺术焕发东方美学。视觉中国 图

盘龙天地(2014-2023)使江南古城活跃成为城市边缘的休闲中心。前三个“天地”项目展示了罗康瑞城市发展的独特特征，即发现面积大、区位独特的土地，混合文化旅游、商业、生活等功能，创造一个特殊的文化空间，将历史与当下相结合，满足上海全球城市和人民城市建设的需要。

与以往的项目都在中心城区不同，盘龙天地项目位于上海城乡接合部。原来盘龙名义上是江南农村古城，有一些水系和历史遗产，但实际上顶多是一个城中村，农村建筑已经衰落，周边有商业建筑。传统上，江南古城是用“博物馆化”的方法建造的，保护空间往往很无聊。罗康瑞提出了“古城活性，古今共生”的方案，以旧的形式发扬现代生活。他保留了水乡肌理和文化保护建筑植入的现代功能，投入资金发展当地的非遗传传承，想尽一切办法吸引忙碌的都市人来这里休闲。许多上海人不知道盘龙的名字。2023年盘龙天地项目建成后，他们一举成名。人流超过周边朱家角，为上海大城市增添了一个现象级的网络名人打卡地。一个周末，我和妻子坐地铁经虹桥到蟠龙天地，早晨出去下午回来，吃饭发呆，闲逛了很久，感到非常愉快。

多年后，《解放日报》采访了罗康瑞，罗康瑞说:“现在回想起来，我这辈子最重要的决定就是去上海发展。我在香港没有这样的机会。毕竟香港市场空间有限，这个决定改变了我的人生。“罗康瑞不像一个狭隘的房地产开发商，而是扮演了一个有思想有担当的“城市合作伙伴”的角色，从新世界的破冰者到盘龙世界的守护者。改革开放以来，上海的大部分城市地标都是国家战略和公众意志的主导产物。相比之下，罗康瑞的商业天地项目或多或少地成为了城市地标。罗康瑞的成功是“天时(城市发展阶段) 地点(地块位置) 人类(个人观念和能力) “政府合作”共同作用的结果。在这里，我们可以看到上海大城市的开放、大气和包容，但也从另一个角度证明了包容是双向的:只要有人对上海有所作为和贡献，上海就会用双重反馈拥抱他。

(本文作者诸大建系同济大学特聘教授)

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