我正在卖房子，做错了什么。

翻出以前写的一些文字。

似乎现在看来又别有一番滋味了。

市场水远比我脑子里的水深。 ...

大家好，我是巧克丽丽，一个普通的上市房主。

不久前，我在内环上市了老破小，身份转换也给了我不同的观察角度。

在过去的一段时间里，我的房子被十几组顾客迅速 PASS

我一直在反思，作为小区里卖得最好的客户，但至少是那套房。

虽然没有人看房子甚至没有卖掉都是很正常的事情。

但是通过这些顾客 PASS 我还是意识到自己做错了几个地方。

今天的文字可能与宏观无关，即使是错误的地方也不是你想要的上市节点和市场趋势。

而是从挂牌到带看，再到与中介朋友交流中的一些细节盲点。

不知这些盲点在最后的结果中所占的一部分，但是时光倒流，我应该能做得更好。

也希望接下来的文字能被此刻正在卖房的房主完美超越。

卖房子之前少想了一步 ... 出售房屋的合理理由

也许听起来很难相信，毕竟谁卖房没有理由。

但是具体到每一次买卖中千差万别的卖房理由，有些东西是我们可以避免的。

例如，我在这一套中遇到的具体问题是不到两年。

上市第一周没人看房，中介复盘说其实有近五六组客户看房。 VR 满意

但是听到不到两年又刚装修好，就纳闷我到底要不要换。

房子应该有问题，要不要邻居有问题？

看到他们的对话后，我有点惊讶，因为我认为最多的原因应该是挂牌价格和税费。

事实上，这种隐患经常发生。中介告诉我。

大多数卖房的理由要么换要么不变现，但具体到千千的客户这里他更关心的更具体。

短期交易要么是房屋问题，要么是房主问题。

公司爆雷、家庭财产分配、遗产分配等原因都是正确的，但是自带负面暗示。

遇到不能买的用户没问题，但问题是市场上没有那么多不能买的用户。

特别是各小区同类型房屋挂牌数量增加时

另外，房主已经看中了房子，已经下定决心是对的，但也给了顾客要讨价还价的理由。

也就是说，你认为这根本不是问题。事实上，如果处理不当，你会在看房者心中埋下一根刺。

不会影响你的房子能否出售的核心原因

但是当顾客离开你的房子时，它会推一把

02

别只关注房子，要有门户概念。

在谈论之前，我需要谈谈我的房子在全市挂牌市场的存在。

和大多数房主有什么关系？

今日上海二手市场的主流目标并非五六百万，而是 70 平之内 &300 万以下

链家内部已经定义了老社区的概念，其成交比例也可以达到 30% 多

70 平以下 &2000 年之前

它们大多以弄或村命名，由于绿化受限和物业缺失，社区概念薄弱

而且作为这类房主的一员，我以后再卖房子的时候会注意到这件事。

叫整理门户

这次来看房的四组客户，虽然进门的时候都跟我聊得比较细致。

但是事实上，在他们进门之前，他们已经狠狠地在心里扣了我的分，因为过道被邻居用洗衣机占了位置。

她们整齐划一地问中介一个问题：以后应该很难移动吧？

那不应该是他们 PASS 失去这个套房的核心因素

但是我真的受不了这种典型瑕疵的存在。我能理解市场和客户的观望。

但是真的给了自己这种明显可以避免的东西。 bug 感到可惜

要知道上车这类产品的顾客重点在哪里，总价门槛低。

而且他们的选择逻辑在地段价格之外看到的是小区、走廊、走廊，最后是房子

由于老小区户型设计简单，除南北朝外难以创新。

因此选择最后的选择就是地段和家外的地方。

03

在考虑挂牌价格时，应排除影响两种因素。

归根结底，上市价格是市场价格和心理价格之间的平衡，通常有两个因素来打破平衡。

比如其它小区的指导价

以我的内环小房子为例，周围的房子 40 平均成交价格的最低可以拉到 248 万

但是实际上是一样的 40 平，小区条件差不是一点点。

前一种是南北通板楼，后一种是带通风井的布局，楼梯设置也比较复杂。

只有在现场看到这些具体情况，才会知道价格差在哪里？

但是光看交易价格可能已经影响了你的判断。

这样的情况在次新，无论是中环次新还是外环更新次新，他们在报价时都是

物业、社区活动、周边商业业态等具体因素难以平衡。

最好的办法是花两个小时在同一个社区和周边社区看看你的“竞争产品”

看看你的房子到底处于什么市场趋势，什么产品位置？

运筹帷幄会帮助你参考挂牌价格，度过漫长的挂牌周期，甚至谈判。

第二个更大的干扰因素是砸盘房主

每一个小区都有急着卖房的房主，遇到这种情况避免，不要被别人带偏。

如果遇到特别低的价格，询问是房主还是市场问题？

上市价值值得您谨慎 花点时间

要知道挂牌价格由高到低很容易，由低到高很难。

每个人都知道你以前的价格，即使你撤牌再挂牌，你以前的底线也会在别人眼里。

04

缺少底牌观念的后果非常严重， 记 只有你自己知道真正的底价。

大概是有经验的房东的入门知识。

但是对市场上大多数人来说，经验是有限的，或者有时我们喜欢把这件事交给别人。

归根结底是在别人那里上市，我们也习惯于相信机构。

这样就会导致一件事，也是过去两个星期我犯的最严重的错误。

因为很久没人看房了，我在打电话给中介的时候随便说了句要不要？ xxx 万吧

这个价格远低于房子的市场价格，也低于周围同样的装修价格。

也是从那以后，我又迎来了一批新客户，但是他们几乎都是踩着这个底价往下砍。

说一句不该说的，中介和我的目的是一致的。

但是怎样达到目的并不一定一致，我想卖个好价钱，他想卖掉。

当你透露自己的价格底线时，下一家中介会知道，当然也包括你的客户。

你们认为自己释放的是自己的底线，但是对于别人来说，这就是讨价还价的起点。

而且我随口说的这句话也让我的价格一直固定下来。≤ xxx 在这个价位段上万

所以正在卖房的房主请听我的话。

卖房子肯定需要队员，但最终还是要靠自己。

要区分哪些东西是可以交给中介的，哪些东西是不能交给别人代劳的。

真正的底价永远留在谈判桌上。

还是听说有人先买后卖，这个真的不行。

这个问题应该是大家对下跌市场的共识，但是我还是听到身边先买后卖的例子。

遇见喜欢的房子忍不住下定决心。

或是新盘销售在催下定，所以纠结于交出定金。

在你的估计下，你的房子很可能会像角马过河一样，有惊无险。

但是吃不消的是小概率

一般情况下，你认为降价可以解决的问题，他的实际降价幅度可能远远超出你的承受能力。

正如我最近所知道的一个案例。

原本同小区同房型成交价格 450 大约一万元，他遇到了自己喜欢的房子价格。 700 万，小区最低

所以果断地决定，扭头自己的房子。 480 万降至 450 万，想着应该没什么大问题。

但是两个月过去了，顾客的最高出价 390 万

即便是 450 一万块钱的价格都是他的 2021 年度上车客户价格明显亏损，390 万更不用说

更为重要的是少了 60 万他的设套首付不够，因为还要去掉上套银行贷款。

因此，市场不仅是宏观的，而且是波动的。

即使关闭小区门，有时交易确实是一个概率学问题。

450 如果你的邻居能成交，并不意味着你能成交。

06

怎么说呢，房地产买卖真是一种功夫活？

看起来平时跟大家说了很多数据，政策，宏观，

但是下沉到一个小房子里，它从头到尾都值得你去看看。

如果不注意这些细节，损失就在眼前。如果你认真对待它们，你会减少意外的损失。

并非说凡事都怕认真，卖房这件事也是如此。

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