5月份全国土地市场报告：65个城市的土地交易规模环比增长16%
第一，国家重点65城土地市场概况
1、五月份65个重点城市的土地交易规模环比增长16%，同比增长6%
五月份，全国65个重点城市的土地供应规模与上月基本持平，推出了721个经营性土地。交易方面，各类经营性土地共有568块交易，交易规划建筑面积4039.71万平方米，交易规模环比增长16%，较去年同期增长6%。就涉宅用地而言，5月份全国65个重点城市共有102块涉宅用地，总建筑面积达到787.03万平方米。本月，涉宅用地交易规模较上月略有下降3%，但同比增长32%。综上所述，5月份整体土地交易较去年同期有所回升。特别是涉宅用地交易规模同比大幅回升，土地企稳回暖趋势明显。
结合全国65个重点城市的经营性土地交易结构，本月涉宅用地交易占比约为19.5%，较上月持续下降3.9%，而工业土地交易占比上升至70.7%。与此同时，商业交易规模与上月持平，其他土地交易规模较上月略有下降2.4%。
2、五月份重点65城土地出让金规模环比下降22%
五月份，全国65个重点城市经营性土地出让金总额约为910.71亿元，环比下降22%，年内首次单月出让金规模下降1000亿元；但是，同比仍在上升32%。同时，受土地成交结构变化影响，涉宅用地比例下降，本月土地成交价格环比下降32%至2254元/月。㎡，但是，与去年同期相比，还是增长了17%。总体而言，尽管本月土地交易规模有所上升，但由于交易地面价格环比大幅下降，出让金规模大幅下降。
就涉宅用地而言，本月全国65个重点城市的楼面价格环比大幅下降32%，降至8514元/人。㎡，但是同比仍然增长16%。由于本月涉宅用地交易规模与上月基本持平，受交易价格下跌影响，本月涉宅用地出让金规模环比下降34%，总成交额约670亿元，但同比仍上升52%。总的来说，在第一季度刷新“地王”记载的土地拍卖小高潮后，5月份涉宅用地市场人气明显下降，但与去年同期相比仍表现不错。
5月份，全国重点城市土地拍卖市场呈现活跃趋势，核心城市土地交易热度持续，但整体市场分化明显。5月份上海、杭州、广州、成都等核心城市在土地拍卖市场表现突出，说明市场高度重视优质地块。
本月，一线城市涉宅用地成交12宗，成交规模环比增长25.5%，出让金规模环比增长9.3%，达到203.5亿元；同时，本月成交价格环比下降13%，达到每平方米32194元。其中，上海和广州在5月份的土地拍卖市场表现突出，多块地块以高溢价成交，推动一线城市本月溢价达到9.92%。
二线城市，本月涉宅用地出现量价下跌现象。本月涉宅用地交易规模约550万平方米，环比下降14.2%；交易价格环比下降39%，达到每平方米7259元，导致涉宅用地出让金规模下降48%。总体而言，二线土拍市场呈现出明显的分化现象。部分城市土地拍卖业绩平淡；但是核心城市的土地交易热度还在继续，比如杭州的整体溢价率达到21.4%，而杭州拱墅区康桥模块的居住用地溢价率达到40.33%。另外，5月份成都的土拍仍然保持着强劲的热度，总溢价达到24.3%。
3、五月份涉宅流拍率下降到半年新低
五月份，全国65个重点城市涉宅用地流拍率持续创下新低，本月流拍总数仅为3宗地，流拍率下降至2.86%，创下半年新低。归根结底，由于城市土地供应策略的变化，主要集中在核心优质土地上，导致房地产企业获取土地的意愿增强。同时，进入第二季度后，土地拍卖供应规模下降，热点城市推动土地拍卖情绪更好。本月只有西安、佛山、秦皇岛等地有一次土地拍卖，拍卖现象较少。
二是核心24城土地市场表现状况
1、五月份核心24涉宅用地交易规模环比下降10%
5月份，24个城市核心住宅用地交易规模持续萎缩，共有66个住宅用地交易，总交易规模约505万平方米，环比下降10%，但同比增长46%。交易价格方面，5月份24个城市涉宅用地交易平均价格达到10856元/人。㎡，环比大幅下降32%，但同比仍上升11%。受成交量和价格双双下跌的影响，本月涉宅用地出让金总额约为548.2亿元，成交量较上月下降38.3%，但同比仍上升62%。
总的来说，5月份属于承上启下的过渡阶段。第一季度土地市场复苏后，本月市场规模略有下降。但由于去年同期土地拍卖市场低迷，市场成交量相对较低，本月市场仍呈现出停止下跌、企稳后明显复苏的趋势。
结合24个城市住宅用地的核心溢价率和拍卖率表现，5月份平均溢价率和拍卖率在4月份双双下降时下降到9.1%。归根结底，一方面，一季度各城市“地王”小高潮带来的热度逐渐趋于正常，市场回归正常节奏。另外，城市土地市场热冷分化现象严重，总体上降低了平均溢价率。与此同时，随着核心城市土地供应质量的提高，以及房地产企业征地信心的不断恢复，也促使拍卖率持续下降。
2、五月份央企土地占比上升到21.4%
5月份，24个核心城市共转让66块涉宅用地。根据企业征地规划建设面，央企、地方国企、民企征地比例分别为21.4%。、30%、25.7%。结合今年房地产企业征地行动，央企和民营企业征地信心和主动性都有所回升。5月份，央企征地规模较上月略有增长5%左右。与此同时，央企、国企、国企、民企等联合征地现象增加，本月联合征地规模较上月增长8%。
根据5月份24个核心城市的土地交易数据，各类房地产企业的城市布局范围有所扩大。本月，央企增加了对核心城市优质地块的规划。除了一线城市，合肥、沈阳、长春、重庆都有征地动作。民营企业方面，部分城市民营企业征地活动增加，5月份广州、成都、福州、宁波、重庆等地民营企业征地占比超过60%。
本文来自微信公众号“58安居客研究所”，作者：58安居客研究所，36氪经授权发布。
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