这个样本也许是上海板块更新的最佳样本。

翻出以前写的一些文字。

似乎现在看来又别有一番滋味了。

近年来，上海的城市更新可以说十分轰轰烈烈。

那是我随手整理的近 10 年度行动，各种政策利好基本没有断过

尤其 2022 在年中心城区的二级旧房改造正式结束后，直接开启。 2 倍速

2023 年初以来，上海城市的发展直接进入了下半场的猛烈攻坚阶段。

单看每年花在旧改上的钱就高达千亿。

2024 年份更加夸张，直接批准1148 亿块的支出预算

我检查了整个城市 2024-2026 2008年最新的国土资源应用方案，这里最突出的就是中心城区。

征地补偿标准与以前相比有所提高。13.23 万元 / 亩

城市供地总数除财政支出外，还在增加

2024 年 47 在7个公开交易宅地中， 一个中心城区加起来就有了 19 块，占比 40%

全年四分之一

资料来源：上海自局

为什么今天要和大家分享这些巨大的数字？

本质上，这些数字的每一个背后，都意味着上海这座城市一次值得关注的变化。

特别是在城市核心区域，很难出现郊区“五大新城”式的大刀阔斧规划，更多的是无声但严格意义上轰轰烈烈的更新。

在过去的两年里，我们对城市发展的选择越来越多。

除了历史上最大的单地块旧改革徐汇，还有大拆大建的工人新村、原拆原建、小修小补口袋花园、拆墙合并。 ...

我们一直试图用我们看到的案例来解读上海的发展方向。

也就是说，上海究竟是如何更新城市的？而且这个问题到底有没有未来？

许多人没有直观地回答这个命题。

或大家都认为城市发展就是简单的拆迁，卖地，让开发商盖房子。

除房价较高、房屋更新外，其他人也不重视。

那么，为什么上海要做城市发展，这个宏伟的问题对我们又有什么意义呢？

所以这一次，我们选择了一种最能代表上海城市更新模式的方式。完美案例样品：中兴路板块

并且花一整天去现场看了看

这一争议不断但确实很完美的城市更新板块，会有哪些意想不到的画面？

01

但有一个前提，为什么叫中兴路？

必须说，在所有内环内环板块中，中兴路一直是非常特殊的存在。

这离人广只有 3 公里老城区，是近年来上海内环最大的旧改区之一。

并且相当早就开始了成片拆迁，周期很长

最早可追溯到 2003 年

那时，第一块宅地的开发商还是上置集团，即上置集团， 07 2008年建成的绿洲雅宾利花园，后来被万科接管

再到 2016 2000年，万科股份被融信。 110 亿获得的地王项目，即今天的中兴路一号

再加上近年来板块集中的土地交易，整个更新周期已经超过 20 年

因此，在这里你会看到开发项目的确是真的许多许多

我整理了20年的板块。 18 一个开发项目，有限的地图只能标出一部分。

但是这张图看起来仍然相当拥堵。

目前已交付的房产共有 9 嗯，我用黄色标记了一些标记。

这里的一部分是 2020 年后集中进入市场，几乎每年都有新盘出现。

而大概到 2027 2008年，蓝色注明 9 一个新的高层建筑也将建成

我在板块里走过一次，看到几个开发商同时开始工作的场景。

整个板块可以算是轰轰烈烈的开发，大量的房地产企业挤破了头，越来越多的建筑连绵起伏。

整个内环很少看到这样的场景。

当然，这种大开发也使得板块由内而外变得非常不同。

02

最为直观的就是物理更新，也就是那些一眼就能看出来的变化。

我记得 2020 每年大家对中兴路的概念还不熟悉，身边更习惯的说法是老闸北。

打开地图，有些社区甚至没有自己的名字。

XX 路 XX 弄小区，路名 数字组合，相当轻率。

而且今天在我真正站在板块的最南端，发现和我印象中已经完全不同了

首先，当然是城市天际线。

来自过去 20 年复一年，高楼不断升起

这是站在 8 中兴路地铁口附近的实拍，几乎覆盖了很多高层建筑的整个画面。

有的交付多年，有的还在建设中。

在城市观感上，这些高楼直接带来差异。

但是板块更新不仅仅是一种大开大合的拆除方式，因为注定要拆除，那些无法拆除的老房子又该如何处理？

带着这个问题，我从宝昌路走到芷江路，找到了答案。

在高楼的侧面，无尽的旧建筑将继续翻新。

比如三宝花苑和天吉小区

外墙漆成砖红色，完全看不见老闸北岁月的痕迹。

包括芷江路周边的老房子也刷成了跳跃的红黄渐变。

即使是空调外机也用相应颜色的格栅盖上。

这类老房子的存在，代表着中兴路板块的更新并非连根拔起。

站在路中间，你会发现，虽然左右手的商品房和老公房有高低差距，但是

但并不割裂

从头到尾的体验一直是和谐的。

要做到这一点其实并不难

一是色彩协调，大家可以注意下面两边立面的部分。

红色和橙色是靠近色谱的两种颜色，看起来师承一脉。

同样的道理，工地外的彩色墙壁取代了铁皮围栏。

通过色调与新建筑形成呼应。

另一种方法是使用商店 角落花园、水景的手法，让小区之间不那么封闭。

比如站在中兴路一号、天吉小区、三宝花园之间的这个角落，会有很强的渗透感。

豪宅业主下班后可以去对面店铺整包薯条，老居民路过街角花园也能感受到四季的变化。

这种方法包括附近的雅宾利花园、久欣公寓、新湖青蓝国际和华清名苑。

雅宾利花园街角公园

传统封闭的街角空间已经打开，甚至非常有趣。

模仿山水的结构，把路口这个无聊的地方变成小社交场所。

03

此外，我更关心的是，城市更新后的问题生活是否有任何变化

沿着中兴路走是最强烈的感觉。

看到一边是基础店，烟酒彩票，五金店，宠物店， ... 城市里充满了烟火

另一方面，时尚与现代。商业街区已开始出现

星巴克已经存在于中兴路一号步行街，CO-life 绚集、LAVAZZA、一凡良品 ...

这个还不过是现在的商业氛围。

经常看我们文章的朋友应该印象深刻。板块中的中兴傲舍正在引入一种更先进的立体商业。

简而言之，就是把房子挂在三层商业体上。

加上旁边的中兴公园、街角广场、临街铺面，形成了一个规模巨大的集中商业街区。

效果图

事实上，商业不仅仅是板块更新的核心，更重要的是整个地区的恢复。

而且这种街区带来的注定是一种往外开启的生活方式

你可以直接看看这张实拍照片，来自中兴路步行街。

总宽度直追南京路步行街

在十字路口站了五分钟，看到这样一幅画面。

因为步行街足够宽，周围的商店也面向所有人

无论是新业主还是老居民，其实都可以生活在一个开放的共享空间里。

在中兴公园，这个概念是完美的

原本封闭的市政公园，2020年 年度静安区政府负责公园的整体更新和升级。

变成了这样

没有边界和闸门，下楼过街就是公园内部，完全开放。

整座公园的景观层次十分丰富，而且都是以人为本。

下午三四点，我找了个角落坐下来。

在老年游戏区，放学后的中学生正在攀登比赛，隔壁的幼儿区是忙于冒险的学步儿童。

老人拉二胡打太极，公园也成了年轻人的必需品。点一杯咖啡可以晒一下午太阳。

不管什么年龄，什么性格，都能找到适合自己的场景。

板块更新一起带来的还有配套的不断导入

除了原来的三甲医院，如市中医医院、上海市第十医院分院、市北初级中学、闸北市第三中心小学等一二梯队外，

去年 10 月宝山路街道还正式宣布将引进静安一中心小学一梯队，也由万科代建，差不多， 2 每年都可以建成使用

在我的印象中，前几年中兴路的教育资源并不多，但是现在这一缺点正在得到补充。

04

事实上，最后还有一个最重要的变化，人更新

来这里之前，我以为和大多数老城区一样，不会有太多的人气，但是看了一天，我立刻放弃了这个想法。

特别是上下班的时候年轻人比例很高

我观察了一下，其中一些已经进入中兴路一号社区。

在此之前，我们挖出了一个行业内非常罕见的数字，在整个一期购买业主中，

有约 70% 上述比例为 90 后客群，80% 有海外留学经验的人有过海外留学经验。

换言之，中兴路一号拉拢了一大批年轻海归驻扎在这里。

包括中兴傲舍，一期成交客群画像也主要是 90 后

这个板块是一次性的 0 到 1 的变化

而且现在已经真正的反馈了。

中兴公园内，年轻人浓度不高的情况很少见。

它也是城市发展中最重要的一点，吸引越来越多的年轻群体。

众所周知，上海是一个彻头彻尾的老龄化城市，很多老板都很老。

所以居住的也大多是老年人。

但是由于之前的物理更新和生活更新，可以吸引年轻人陆续来这里买房、生活、休闲。 ... 并逐步扎根

在一个城市里，这也是最有活力的部分

05

所以上海的城市更新究竟在更新什么？

本质是什么

许多时候，每个人都把城市发展放在转让多少土地或者花费多少钱上，这些重点都是对的。

但是，并非我们认为城市更新的本质。

下午四点，双脚走完整个板块后，站在东宝兴路的红绿灯下，相当于站在板块的最东边。

百万中兴城向西回放的场景是这样的。

如今，我们看到，通过城市发展，原来的居民改变了生活，甚至越来越多的年轻人愿意住在这里。

有些人代表着城市的持续活力，这实际上是上海每一轮发展的动力。

所以你看看陆家嘴为什么早期愿意向全国乃至国际金融行业开放，也就是产业中心形成后会有更多的人去。

任何地方都会有更多的人加入，有活力，有创新。

而且只有人才能带来最本质的变化。

上述文本来自真正的卢俊团队。

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