疯狂的城市，疯狂的房价，拉不动的涨幅！

下面的文章来自米宅 ，作者十一侠

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许多时候，你所学的很多理论都是假的，因为你不知道该怎么用。无法使用的理论是死亡理论。

举例来说，巴菲特的理论可以用于国内房地产吗？

巴菲特这辈子所做的实际操作，其实有三点：

1、找出一家公司的实际价值；(增长空间)

2、找出最大的安全边际；(购买时的价格优势)

3、相信市场的力量。(如果 1 和 2 没有问题，最终会涨回来)

近年来，深圳房市跌得很惨，许多人都会问一个问题，在这样的市场条件下，深圳仍然没有价值。

答案是，深圳还是没有价值的，不在于跌了多少，20%，、30%，这些都不重要。

重要的是深圳的实际价值有没有变化？比如人口是否大规模流出，经济是否大幅下滑，龙头企业是否大规模迁出？

如果有，那就是深圳的基本面——实际价值正在大幅度受损，那么房市的价值必然受损。

但是如果基本面没有问题，那就只是跟随大市场的波动，这是大市场的问题。

另一方面，这是另一个大浪淘沙过程，这个过程反而让你找到了板块和房地产真正价值的宝贵机会。

那些比市场平均下跌幅度更大的，就是你必须卖掉，或者放弃。

那些跌幅远低于市场平均跌幅的人，就是你必须坚定地坚持下去。

因为只要市场回调，这些资产就会迅速反弹，并且会有更多的涨幅。

所以，判断价值最重要的是什么？

实际价值(确保没有选错) 购买价格(确保不贵) 长期预期(确定利润)

这三个条件就够了！

您只需确保前两个没有错误，剩下的就是等待市场恢复！

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2020-2025 年，5 2008年，澳洲平均房价上涨。 39%。

这一点我也是最感动的，因为从 2018 从2008年开始，我们一直在做澳洲房地产。先看一张图片。

这是 2018 到目前为止，我们所做的澳洲所有房产的时间线，四个方块是公寓，五边形的小房子是别墅，加在一起 8 年份，一共做了 57 个项目。

前几天我们复盘了每一个项目的涨幅，随便给大家贴几张：

买进 330 现在卖万人民币 585 一万元，年租金收入人民币 17 万。

买的时候，两个房间 229 万至 270 三房，万人民币； 330 万人民币到 360 万人民币。

现在，两室价格 360 万至 430 一万人民币，年租金收入 15 万至 17 万。

三房售价 775 一万人民币，年租金收入 24 万。

以上是我随机找到的两个项目，就像这样，我们做了一个案例。 19 页的 PPT。

在这个 PPT 其中，我们对以前每一个销售项目的售价和租金收入进行了统计。

总体下来，

房价涨幅最小的是 30%，最高在 88%；均值涨幅在 60%。

租金收入最低 最高5.5% 近期平均回报率为7%。 6%。

这个信息高吗？

很高。

但是我们能因此而高兴，拍拍自己的肩膀说厉害吗？

远远不够，远远不够。

由于，

这 5 2008年，珀斯房价上涨 阿德莱德75%的房价上涨了。 布里斯班73%的房价上涨了 悉尼70%的房价上涨了。 28%。

澳大利亚的平均房价上涨。

我们的房子主要在布里斯班，你会发现布里斯班的平均增长率在 虽然我们的房子有70%以上的涨幅，但是平均涨幅在上升。 60%。

因此，我们仍然是澳洲最专业的房地产配置机构。

与许多令人敬畏的股神和大机构跑不过指数一样。

所以，这告诉我们一个道理，选择合适的地方，比项目本身更重要。

换言之，过去 5 2008年，只要你在澳洲购买，而不是特别垃圾的开发商和特别垃圾的地方，那么你的投资基本上可以获得不错的利润。

它与你的投资能力无关；也与你的专业知识无关。

相反，它与你的认知边界有关，与你是否有资产对冲的想法，以及你是否购买澳洲有关。

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所以，为什么澳洲一直在上涨？

人为性造成的，是单纯的供需严重失衡。

除了近几年澳洲的移民数据外， 2020 2023年疫情下滑，但随后迅速反弹， 2008年直接飙升 51 万人，2024 年份虽然有所下降，但也在 44.6 万人。

但实际供应，却远远低于这一需求。

2024 2008年，澳洲新房竣工量仅为 17 一万件，市场需求就在 25 万件。

建筑物的审核量也持续低迷，全国平均每月审核量仅为 1.5 万件上下。

你们可以想像，墨尔本市中心作为澳洲第二大城市，位于 2024 每年只有数百套完工公寓。

这导致在

2024 2008年，墨尔本的具体供应和市场需求实现了夸张。 19：1，就国内熟悉的语调而言，就是 19 个人抢 1 套房。

只是墨尔本而已，布里斯班缺少更多。

澳大利亚前三大城市，人口最多，移民最多，需求最大，市场最好，但都不能满足供应。

由于供应严重稀缺，大量承包商甚至不得不倒闭。

近两年来，澳大利亚的开发商倒闭了。

25% 了。

但是更加夸张的还在后面，更加严峻的现实也在后面。

由于 5 月 3 日本选举结束，工党连任，新的房地产政策也出台。

1、第一个置业者，只要准备好了 5% 首付款，政府担保 15% 首付款，然后申请贷款，同时免除买家的贷款保险费。

2、自住首套房置业，免除 3.5% 印花税，包括以自住为需要的留学生，工作签证等。

3、第一套房支持范围大大提高了房价范围，布里斯班从 75 万提升到 100 万，悉尼升级到 150 万，其他地方大部分也提升到了 90-100 万。

4、首套房支持名额从以前的全国每年开始。 35000 人类被提升到无限。

字数很多，但总之，全面刺激住房消费，全面提高住房消费，全面降低购房门槛。

国内也在受到刺激，国内也在供需失衡，但供给远远大于需求，所以最终的解决办法就是财政收储。

但是你们澳洲的需求差距如此之大，却也在刺激，这难道不是让差距更大吗？难道不会让供需更加失衡吗？

另外一种是降息，住房贷款利率从 4.1% 降到了 3.85%。

众所周知，在一个上涨的市场中，贷款利率下降对刺激需求的爆炸性影响有多大。

但是澳洲市场就是这样，贷款利率却在下降。

总而言之，澳洲就是一个接一个的骚操作，甚至违反了经济原理。

综上所述，在供需严重失衡的情况下，在维持供给严重稀缺的同时，降低首付，降低利率，大力刺激需求。

真是疯了！

根据这一因素，机构预测，未来三年澳洲各城市的增长，别墅将会增加。 13%-30%；公寓在 18%-30%。

你说，对于这个市场，你需要什么样的专业性和能力？只要选择合适的城市，不选择垃圾盘买，基本上就能获得不错的利润。

当然，归根结底，毕竟真金白银还是要在能力范围内做出最好的选择。毕竟同一栋楼的房价差距可能会很大，因为景观不同。

最后，如果你对这个无法拉动的增长感兴趣，想要真正了解澳洲一线的市场情况，欢迎扫码加入群，锁定【2025 澳大利亚调查情报小组5 月 26 布里斯班日落，29 日落墨尔本，持续一周，带来一线市场情报。

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