上海最大商业中心背后的利益纠纷

文源 | 源媒汇

作者 | 利晋

编辑 | 苏淮

从上海地铁10号线龙柏新村站3号出口，一个超大型商业综合体——新华红星国际广场映入眼帘。然而，当你走进商场时，你正在大规模关闭商店，并被建筑包围。

这个规模大约是55万㎡商场，曾经被称为“上海最大综合体”，由于空置率的问题，现在连电费的支付都成了难题。

近日，新华红星国际广场风情街商铺业主向源媒汇发送了多份联合举报材料，涵盖上海新华成城资产管理有限公司(以下简称“新华成城”)1.3亿元未支付返租款和合同未执行标的；苏州红星唯物业管理有限公司上海吴虹物业公司(以下简称“红星唯物业”)拖欠电费980.43万元，被供电局发出停电通知。经营者恶意争夺风情街商铺业主租户资源，不按合同要求增加物业管理费；由于物业管理不当，新华红星国际广场出现了卫生混乱、电梯维护不足、天花板漏水等问题。

业主举报材料中提到，新华红星国际广场开发商新华成城、经营管理人吴虹物业、上海爱琴海商务管理有限公司(以下简称“爱琴海商务管理”)背后的实际控制人美凯龙和车建兴在新华红星国际广场经营管理不当，造成风情街店铺空置率超过90%，是自身权益受损的重要原因。

上述图片由受访者提供(部分)

“这些材料一年前已经提交给相关部门，现在还是这样。损失1.3亿是量化数据，只有少报没有多报。”上述业主向源媒汇透露。

至于上述业主发送的多份文件的具体内容和事件的最新进展，源媒汇致函美凯龙，截至发稿时仍未得到回复。

01

电费欠费纠纷

这件事要从一年前开始。

2024年6月，国网上海市南供电公司营销部连续向爱海商家发出两份通知，由于红星品只自2023年9月起一直无法在合同规定的缴费期限内正常缴纳电费，截至2024年6月20日，红星品只已累计欠费980.43万元。

如果红星产品只能在2024年6月23日24时前结清欠款，供电局将暂停供电，直到电费和违约金依法结清，才能恢复供电。

被访者供图

随后，2024年6月21日，国家电网上海市南供电公司营销部、新华成城、红星品唯联合发布《通知书》，形成下一步电费还款和未来电费支付的专项工作组。业主将在最短的时间内偿还历史长期费用，以确保电费在未来按时支付。同时，原定于6月24日凌晨的欠费停电暂停至7月底。

风情街的店主向源媒汇透露，“(目前)停电已经缓解，暂时没有民生问题。但还没有从根本上处理，还有电费拖欠。”

电费欠费事件的发生，充分激发了上海粤祥资产管理有限公司(以下简称“粤祥资产管理”)对新华成城、红星品唯、负责招商推广的新华成城、红星品唯的不满。

一直以来，风情街的店主都是通过预付水电费和物业费的方式将账款汇入红星品唯的银行账户，红星品只会向业主收取高额的水电费用服务费。

业主预付费用情况 | 被访者供图

对此，北京金诉律师事务所主任王玉臣告诉源媒汇，根据《民法典》第九百四十三条现行有效(从2021年1月起实施)，物业服务人(如商场管理人员)收取电费是一种授权委托行为，需要根据实际用量进行结算，不得随意涨价或转嫁消费。

与此同时，原上海市物价局和上海市发展改革委在2018年至2020年期间多次降低当地一般工商业电价，但红星产品仍按固定电费收取公共设施用电费，多收396.37万元左右，因此受到上海市闵行区市监局的行政处罚。

电费欠费事件发生后，业主向经营管理方提出给每户安装电表，自行向供电公司支付电费，但这一需求并未得到回应。

对此，王玉臣律师表示，“店主有权申请一户一表，但需要与供电公司协商，具体操作需要结合供电合同和供电公司政策。”

对风情街商铺的业主来说，电费、电表安装是一个较小的问题。

02

涉嫌侵犯业主权益

业主提供的多份举报材料中提到，新华成城、爱琴海商业管理、粤祥资产管理、红星产品涉嫌侵犯业主权益的行为很多。

首先，从2015年底开始，新华成城共卖出825家店铺，带头业主与粤祥资产管理部门签订了6年的店铺托管运营合同，承诺前三年卖出5%。、6%、自2023年10月26日起，约80%的业主签订了托管合同，租金回报率为7%，但粤祥资产管理仍未按时支付退租款。

与此同时，举报材料中提到，“实际存在建筑面积不一致、套内面积不一致、占用外街商铺共享面积(开发商得房率95%左右、外街业主得房率50%~65%)等情况。

根据风情街商铺业主的说法，目前商铺水电、消防等配套设施还不完善，而且地下一楼已经成为开发商堆积垃圾的地方。

被访者供图

粤祥资产管理没有按照预定方案加快店铺分割，及时恢复店铺，单方面将店铺钥匙邮寄给业主，强制交付。2024年2月底，粤祥资产管理单方面通知业主解约的150家店铺中，有126家没有恢复。

业主认为，新华成城、粤祥资产管理不履行合同的目的有两种可能性：“人为制造外部物业公司摆烂可以低价回购”、"引导业主签订八年只有权力没有义务的开放合同，试图重新掌握租赁资源"。

业主多次与粤祥资产管理部门谈判失败，并向法院起诉后者。同时，开发商新华成城承担责任，需要支付所有拖欠租金。“返租款未支付，存在100多户托管合同违约，合同未执行标的1.3亿元。”业主说。

根据天眼查的工商信息，粤祥资产管理目前已被列入失信被执行人和被执行人名单，涉及被告身份的案件数量为188起，案件数量为1378.48万元，其中房屋租赁合同纠纷168起。

第二，在新华成城与风情街商铺业主签订的预售合同中，明确提出每月收取商铺物业管理费的标准为16.8元/月。㎡。但是在后续经营中，粤祥资产管理在未经业主沟通的情况下，提出每月增加10元/元。㎡无论是否使用空调，空调费用都必须支付；如果不按要求支付，商店将被切断电源。

此外，业主认为，粤祥资产管理一直占据着街外商铺共享区的租金收入。2018年项目开业7年，未经业主同意擅自挪用公共收入。在过去的7年里，盈余金额只有15万元。

被访者供图

2025年第一季度，新华红星国际广场(风情街)公共资金收支公示，期初余额为15.58万元，期末余额约为97.19万元。

“调查开发商挪用的公共区域收入金额，并返还给所有业主。我们的业主估计金额达到1亿。”业主在报告材料中说。与此同时，王玉臣律师指出，“共享收入归所有业主所有，经营者无权免费占用，扣除合理成本后退还业主。”

物业管理方红星产品只发布了《业主物业两约作废通知》，废除了空调费、分摊收入、水电费收取服务费、物业费按预售合同签订标准、水电费按国家现行公示水电费标准收取。

被访者供图

但是这场利益斗争还没有结束。

03

难以解决空置率问题

面对新华红星国际广场，更严重的问题是：空置率。

粤祥资产管理，爱琴海商管，却在业主自己招商的过程中占据了客户资源。

报告资料指出，一方面，对即将到期、想要续租的商家，粤祥资管以“小业主开价过高”为主。、“业主不愿意来”等理由阻碍了商家的续约；另一方面，对于前来考察风情街店铺的潜在租户，爱琴海商业管理人员在风情街外街道上“截胡”，引导租用爱琴海购物公园的自持业务。

爱琴海商管为完成招商指标，还委托同策好房青山路店进行招商工作，并在店主所在店铺张贴招商广告。

被访者供图

天眼查显示，爱琴海商业管理成立于2015年6月，法定代表人为车夕福，新华成城拥有该企业95%的股份。新华成城由车建兴实际控制企业红星家具集团有限公司、国有企业上海新华发行集团有限公司共同拥有。

广东资产管理有限公司成立于2015年10月，法定代表人为卢梅花，上海广东瑶商业管理合伙企业(有限合伙)拥有99.0099%的股份。企业原股东为绥芬河陈嘉房地产营销策划有限公司，原实际控制人为红星美凯龙控股子公司，现为远洋集团实际控制和红星美凯龙参与公司。

源媒汇还通过电子邮件询问了美凯龙关于新华红星国际广场投资、物业管理分工、粤祥资产管理是否为关联企业的情况，截至发稿时，并未得到对方的回应。

新华红星国际广场招商、管理难题，或许连远洋集团旗下的物业公司都被“吓跑”了。

新华红星国际广场是上海虹桥商贸城项目，原计划建设“亚洲最大的购物中心”，总建筑面积约40万。㎡，但是由于资金短缺而停滞不前，2007年想要重建为“上海成城购物广场”，同样没有成功。

直到新华集团、红星美凯龙联合接手，才成为包括自持爱琴海购物公园、销售新华红星国际广场在内的超大型商业综合体。公开资料显示，项目总量为55万㎡，它是上海最大的商业中心，超过了同属吴中路商圈的万象城，后者规模53万。㎡。

根据业主提供的项目数据，项目总价值110.3亿元，其中可销售价值85.3亿元，可销售产品分为Loft。、三种类型的风情街道，地下商业。

2015年，新华红星国际广场1号楼开始销售，2号楼于2016年销售，3号楼、4号楼、5号楼于2021年销售，其中3号楼为宿迁市慧农发展公司销售，6号楼为开发商自持物业。据业主介绍，935家店铺共售出825套，其余为开发商自持。

被访者供图

在发展过程中，新华红星国际广场有两个重大转折点：

1月和2017年5月，上海颁布了清理整顿商业办公项目的法律法规，导致购买第二期Loft业主退房，包括开发商自持剩余Loft物业。同时，由于“双减”政策、疫情防控等外部因素，项目店铺大规模退租。

二是2021年7月，远洋集团收购红星地产70%股份及其物业管理平台，导致红星产品唯股东发生变化，由红星美凯龙旗下物业服务公司转移至远洋服务。

不同之处在于，风情街业主后续仍将帐款汇入红星品唯企业账户，实际提供物业管理的仍然是爱琴海商管队员。

“其实海洋(集团)知道这个项目之后，其实是个烂摊子。之后，他们及时停下来，没有接手就退出了。事实上，原来的红星和新华两位股东负责这里的商业管理。”业主向源媒汇透露，“今年换成了爱享物业公司，但人还是那群人，还是(提供)没有物业服务。”

由于资金困难、基础设施、卫生保洁、建筑垃圾堆放等问题，目前还没有得到解决。

美凯龙、新华集团似乎继续选择“摆烂”，面对新华红星国际广场。

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