一线城市代建渗透率不到1%，还有机会！

近年来，代建成为房地产行业不可回避的话题，行业已经从“蓝海”走向“火热”。

这类代建项目大多位于二三线城市，但一线城市很少见。

就代建渗透率而言，二三线城市最高时期超过8%，而同期，一线城市只有1%左右。一线城市代建工程多位于非核心区域，且“可遇不可求”，再加上代建进入门槛高，代建一线城市几乎已经被头部企业“垄断”。

并非没有机会。

要想在一线城市寻找代建机会，可以率先考虑广州。除商品房外，一线城市很多公建配套类的政府代建机会都值得深入挖掘。

一线城市代建渗透率低于1%

代建机会较少

代建一线城市的比例远低于其它地区。

2021年至2025年第一季度，CRIC统计了32个城市的开盘项目，代建占过去四年一线城市新开业项目的不到1%。这个行业的平均值是2.4%。

2024年是代建渗透率最高的一年，而今年二三线城市已经超过8%，只有1.25%的一线城市，其中广州和北京的渗透率较高。，虽然渗透率超过1%，但与无锡、苏州等代建发展较快的城市相比，仍有较大差距。

而且到2025年第一季度，一线城市新开项目中代建项目为零，二、三、四线城市代建渗透率分别为4.1%。、3.8%。目前代建的重点不在于一线城市，而在于核心二线城市。一线城市零星代建项目主要分布在核心城市以外的刚需项目中。

一线城市代建空间较小，主要是由于城投公司作为代建的主要力量，在一线城市收购土地并不是主流。

从2021年到2025年第一季度，CRIC统计了四大一线城市城投公司的征地比例，北京城市投资地持续占40%以下，最高也只有34%。；上海和广州的城市投资土地占比呈下降趋势；深圳的城市投资土地占一线城市的最高比例。，但是主要是因为深圳含宅地块转让较少，而且其中租赁用房较多的地块成交。

事实上，一线城市的土地资源相对稀缺，尤其是2025年以来，为了保持土地市场的稳定和持续转让优质地块，国家龙头央企的征地和自主开发意愿进一步增强。

而且代建市场进入门槛较高，代建公司以头部企业为主，比如绿城管理。在市场基本面强但代建机会少的一线城市，中小代建公司或新进入市场的代建企业很难获得项目。

城市投资地70%位于郊区

代建头部企业溢价较高。

一线城市整体市场充满韧性，区域板块市场热度依然分化，核心区域改善项目销售火爆，但郊区项目去化非常低迷。结合一线城市的土地投资分布，可以看出，在核心区域的吸附下，短期发展意愿将始终保持在较低水平，从而影响建设需求。

城市投资在一线城市的征地比例本来就很低，其中72%位于郊区。特别是北京、上海和深圳的城投征地主要分布在郊区，位于郊区的上海和北京城投地比例高达85%和74%。，在承接代建项目时，公司更需要警惕市场部分化的风险。

在广州，城市和郊区分布的城市投资地分别为56%和44%，与此同时，广州也是四大一线城市中渗透率最高的一个，在四大一线城市中，广州代建行业的发展前景相对较好。

总体而言，一线城市代建可遇不可求，头部企业代建溢价能力较强，但相应的门槛也较高。

CRIC整理了一些目前周边有在售项目的代建项目进行比较，代建项目与周边项目相比，价格相对较高，从2%到53%的上浮范围。

近一年来，大多数一线代建项目的交易都比周边项目好，尤其是一些溢价较高的项目，其中代建公司的销售也不差，经营力、品牌力、产品力、对项目有一定的加持作用。对于中小型建筑企业来说，可能需要更高的成本才能达到同样的效果，尤其是在整体环境较弱的情况下。，在一线城市代建中小企业可能面临更高的竞争压力。

一线城市建设项目的渗透率仍将长期低于平均水平，因为建设机会少，竞争会更加激烈，中小企业获得项目的门槛仍然更高。而且一线城市很难建设。建设项目主要位于非核心区域。在承接建设项目时，需要仔细评估周边市场情况。更重要的是，需要依靠公司的声誉和产品实力，提高项目的溢价能力和去化速度。除了商品房代建外，一线城市还有许多政府代建公共建筑配套设施的机会值得探索。

本文来自微信公众号“丁祖昱评房市”，作者：编辑部、CRIC研究，36氪经授权发布。

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