到2025年，现房销售已经超过30%

自2024年底全国住房和城乡建设工作会议提出“大力推进商品房销售制度改革，有效有序实施现房销售”以来，现房销售试点开始加快实施。

2025年5月6日，河南省信阳市住房和城乡建设局发布《关于加强商品房预售管理的若干措施(试行)》，明确指出文件发布后，新开发的商品房将实行现房销售。适用范围为中心城市。

与“商品房预售制”相比，“现房销售”是指已完成建设并取得入住许可证的商品房，其核心特点是“即买即交”。

资料显示，截至2025年2月，全国现房销售额达到32.16%，比2024年全年26.97%高5.19%，是近十年来的最高点。

另外，根据CRIC的统计，自2024年以来，全国至少有32个省市推进了现房销售试点。

但从当前，现房销售制度仍然面临着难以全面启动的问题，真正意义上的现房销售还有很长的路要走，只能靠从点到面的方式逐步实施。

河南省信阳全面实施现房销售

至少有32个省市发布相关试点文件。

近日，信阳市住房和城乡建设局发布了《关于加强商品房销售管理的若干措施(试行)》，公告期为2025年5月6日至2025年5月15日。文件发布后，新开发的商品房将全部实行现房销售。适用范围为中心城市，新出让土地的时间，以签订土地出让合同的日期为准。

消息一出，现房销售的讨论又一次被推到了台前。

从“现房销售”的发展时间来看，早在2015年，北京、上海、深圳等核心城市就出现了个别现房销售地块。随后，在市场上涨周期下，苏州、杭州等地也试图通过“现房销售”来调整土地市场过热。

2020年5月，《海南省住房和城乡建设厅关于明确当地居民多套住房限购政策和现房销售相关问题的通知》发布。2020年3月8日以后(含3月8日)，通过转让获得的土地建设商品房，实行现房销售制度。因此，海南成为全国首个省级颁布现房销售政策的省份。

2023年1月17日，住房和城乡建设部部长倪虹在全国住房和城乡建设工作会议上提到“有条件的可以卖现房”，随后广东、山东、四川、安徽、河南等地积极响应，开始实施现房试点。

雄安新区于2023年9月取消商品房预售制度，成为继海南之后全面现房销售的第二个地区。

2024年8月，住房和城乡建设部在加快建设房地产发展的新模式中指出“有效有序促进现房销售”，并明确“土地交易时，约定实行现房销售，并结合实际制定配套政策。”

全国住房城乡建设工作会议于2024年12月24日至25日在北京召开。 会上系统总结了2024年的工作，部署进一步深化住房和城乡建设领域改革，明确了2025年的重点项目，指出要推进房地产开发新模式的建设，包括“大力推进商品房销售制度改革”。

根据CRIC的不完全统计，自2024年以来，全国至少有32个省市发布了关于促进现房销售的相关文件。

从政策内容来看，大部分省市采取鼓励措施，辅以税收优惠、缓缴配套设施费、鼓励金融机构给予贷款优惠政策等措施。像河南省信阳市这样明确发布“所有房屋销售”的人还是很少的。

主要是由于目前还没有全面启动的条件，只能依靠从点到面的方式逐步实施。

现房销售占2025年的32.16%

大多数现房并不主动选择。

根据国家统计局的数据，2025年全国现房销售面积1-2月达到2960.83万平方米，期房销售面积达到6246.16万平方米，目前房屋销售面积的比例已经上升到32.16%。比2024年全年26.97%增长5.19%，比2020年低点增长近22%。

近十年来，我国商品房销售比例先降后升，2015-2020年，现房销售比例由23%逐步下降至10.16%，自2022年起，受新房交付事件影响，买房人对现房的偏好增加，现房销售比例开始触底反弹，现在已经达到了十年来的最高点。

值得注意的是，近几年现房销售面积的增加并不是主动选择的。

大多数现有房屋都是整体市场转冷阶段滞销房屋及收盘。在行业下行的压力下，很多项目被动地从期房卖到现房，虽然有一部分是“现房地块”、部分开发商主动选择现房销售，但总体而言，仍以“被动期房”为主。

从现房和期房的平均销售价格也可以看出，2019年以来，现房销售价格整体低于期房价格，2020年以来差距有所增加。

一般来说，现房销售延长了项目的支付周期，进而影响了企业的收入。所以现房项目大多保持了较高的利润率，大部分都是中高端项目。

以上海市黄浦区五里桥街道104小区39/1地块为例，该地块为上海现房销售试点地块，自2014年征地至2020年项目开盘，历时6年，最终推出28户190平方米以上的大平房，均价137000元/平方米(征地楼板价59859元/平方米)，2020年全年以该项目为核心周边3公里以内的项目平均成交价格为每平方米122457元。

同样，从2021年北京拍摄的“现房销售地块”来看，只有优质的土地资源才能达到断价后才能到达这个环节。因此，大多数现房项目分布在朝阳区和海淀区，大多数房价和地价之间有足够的盈利空间。

产业规模缩小阶段

加快新房进入“好房子”时代

就目前的房屋销售本身而言，全国各地的市场都处于萎缩阶段，整体政策趋势主要是“增加增量”和“盘活存量”。现房销售受到“现房”要求的影响。一方面，从征地到开盘的整体周期会明显延长；另一方面，只有建设完成后才能销售，这在一定程度上具有“控制增量”和“化风险”的作用。

同时，从海南这个国家第一个现房销售政策的省份来看，到目前为止，海南已经实施了4年多的现房销售，8万多套房子(包括安居)已经完成了现房销售。

经过压力测试、公司适应、市场磨合，2022年首批现房交付商品房项目陆续上市。除了“眼见为实”、“质价一致”的优势和特点外，也迫使开发企业更加注重提高住宅质量，完善设施配套设施，以满足客户需求，推动建筑业向智能化、生态化、装配式转型升级。

随着整个新房市场加速进入“好房子”时代，现房销售也在一定程度上促进了“提质增效”。

值得注意的是，从现阶段来看，是促进现房销售还是促进现房销售？包括土地交易制度、金融政策、财税政策、销售制度等一系列配套政策和制度，存在一定的困难。

实施这些配套政策和制度还有很长的路要走。

目前正处于房地产开发方式和机制转变的关键时期，稳步推进现房销售有利于新模式的建立。

但是就目前的房地产市场形势和压力而言，现房销售对房地产企业和地方政府都会产生一系列的影响。在这些问题中，如何避免不良影响或削弱不良影响，仍然是个大问题。

尤其目前房地产企业的现金流压力仍然很大，现房销售不仅考验了公司的经济实力，也考验了其对市场的判断。一系列的“痛苦”必须在转型过程中承受。

本文来自微信公众号“丁祖昱评房市”，作者：编辑部，36氪经授权发布。

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