抵押贷款利率下降了！各地公积金贷款利率密集下降，商业贷款利率可能步入“2”前缀

在过去的一年里，公积金贷款利率再次下降。

五月七日，央行宣布个人住房公积金贷款利率下降0.25％，5年以下(含5年)和5年以上第一套个人住房公积金贷款利率分别为2.35%、下调2.85%至2.1%、2.6%。公告发布后，各地公积金管理中心迅速响应，宣布从5月8日起实施新的利率水平。

同一天，央行还宣布降低政策利率0.1％，LPR同步下降0.1％。

《时代周刊》记者注意到，经过这次调整，公积金贷款利率与商业贷款利率的利差进一步扩大。数据显示，2025年第一季度，全国新发放的商业个人住房贷款加权平均利率为3.11%，处于历史低位。

在很多受访者眼中，预计公积金贷款利率的调整有望导致商业贷款利率下降，降幅可能超过LPR的降幅。根据这一计算，新发放的商业个人住房贷款利率有望进入“2”标题。

王冠咨询创始人、高级金融监管政策专家周毅钦告诉《时代周刊》记者，未来新发行的商业贷款利率可能会逐渐降至“2”标题，但不会很快。在此之前，一些地区在监管机构的指导下再次回调到3%以上。从目前的市场情况来看，随着房地产市场的停止下跌和企稳，经过几年的市场底部调整，未来房贷利率可能会逐渐回到正常水平。即使达到“2”字头，也不会持续太久。

苏商银行研究院高级研究员杜娟告诉《时代周刊》记者，一些城市的第一笔商业贷款利率已经下降到3%以下，然后陆续上升。政策还引导银行避免竞争导致的过度价格战，进而挤压利率差异，影响可持续发展。

公积贷款利率低至2.1%，

深圳最快7月1日调整存量贷款利率

5月7日，央行发布《关于降低个人住房公积金贷款利率的通知》，自2025年5月8日起，个人住房公积金贷款利率降至0.25。％，5年以下(含5年)和5年以上首套个人住房公积金的贷款利率分别调整到2.1%和2.6%，第二套个人住房公积金贷款5年以下(含5年)和5年以上的利率分别调整到不低于2.525%和3.075%。

公告发布后，北京、上海、广州、深圳、重庆、西宁、湘潭等地的公积金管理中心迅速响应，宣布从5月8日起调整个人住房公积金贷款利率。5月8日起发放的个人住房公积金贷款将实行减少后的新利率，而5月8日前发放的个人住房公积金贷款将于2026年1月1日起按借款合同执行新利率。

值得注意的是，个别城市对存量公积金贷款利率的调整速度稍快。

根据《深圳市公积金贷款管理规范》第二十三条，公积金贷款发放后，中国公积金贷款利率调整的，公积金中心应当按季度调整贷款利率。因此，深圳市5月8日前发放的个人住房公积金贷款，调整后的利率将从2025年7月1日起实施。

公积金贷款利率的调整将有效减轻买家的月供压力。以100万元的公积金贷款额度、30年的贷款额度、等额本息还款方式的首套房贷为例。下调后，买家月供减少约133元，累计30年月供减少约4.76万元。

"个人住房公积金贷款利率下调0.25％，预计每年将节省居民公积金抵押贷款利息超过200亿元，有利于支持居民家庭的刚性住房需求，有利于房地产市场的停止下跌和企稳。”5月7日，央行行长潘功胜在国家新闻办公室召开的新闻发布会上表示。

中国邮政储蓄银行研究员娄飞鹏认为，降低公积金贷款利率不仅是为了适应市场利率的变化，也是为了及时促进居民公积金贷款成本的降低，也是为了增强公积金贷款对居民的新引力，支持居民根据自己的需要扩大住房消费。

然而，也有买家“没有赶上”。

河南的一些买家在一家社交媒体上分享说:“昨天刚拿到房产证，现在看到公积金利率下调0.25%的消息。”3月底签约，4月份公积金贷款。如果新利率将于明年1月1日实施，在此期间利息将增加数百美元。

商业贷款利率的下降幅度有望超过LPR的下降幅度。

除个人住房公积金贷款外，目前，购房者更关心的是存量商贷利率何时下调，下降幅度如何。

现在我国绝大多数的房贷利率都是浮动利率，也就是“LPR 加点。2024年5月17日，央行、国家金融监管总局联合发布多项重磅房地产政策:降低住房公积金贷款利率0.25％，取消全国个人住房贷款利率政策下限，全国首套住房贷款最低首付比例从20%降至15%，第二套住房贷款最低首付比例从30%降至25%。

政策出台后，全国各大城市新发放的抵押贷款利率大幅下降，但与此同时，新老买家的贷款利差也进一步扩大。对此，2024年10月，央行宣布对存量抵押贷款利率进行批量调整，将利率降至全国新发放抵押贷款利率周边。目前，大多数购房者的抵押贷款利率已经调整到3.3%的LPR-30BP。

来自江西的赵女士告诉《时代周刊》记者，她在2021年买了第一套房子，贷款总额52万元，期限20年。“当时，她签署了浮动利率。经过多年的调整，贷款利率从最初的5.8%下降到现在的3.3%，月供金额从3700多元下降到现在的3010多元。”

此外，央行还发布了关于完善商业个人住房贷款利率定价机制的通知，取消房贷利率重定价周期最短为一年的限制。根据相关规定，自2024年11月1日起，合同规定为浮动利率的，商业个人住房贷款贷款人可以与银行金融机构协商重定价周期。在利率重定价日，定价基准调整到最近一个月的贷款市场报价利率。（LPR）。

央行今年5月7日宣布，政策利率下降0.1％，也就是说，公开市场7天期逆回购的利率从目前的1.5%下调到1.4%，预计将推动贷款市场报价利率。（LPR）0.1左右同步下降％。也就是说，商业个人住房贷款利率将迎来一波调整。

周毅钦告诉《时代周报》记者，央行政策利率下调后，预计将导致五年LPR下降。本月LPR公布后，预计5年期LPR将同步下降0.1%。对抵押贷款客户而言，如果选择浮动利率机制进行存量抵押贷款，则其实际生效时间取决于借款合同的重新定价周期。公积金利率调整通常领先于商业贷款利率的变化，后续商业贷款利率进一步下降，以促进房地产市场停止下跌和企稳为目的，维持两者的合理价差。

“我上个月刚申请了商业个人住房贷款，利息是3.15%。如果本月LPR下降，我打算把房贷的重定价周期调整到3个月，问题不大。”来自广东深圳的徐先生告诉《时代周刊》记者。

目前，商业个人住房贷款利率和个人住房公积金贷款利率均处于历史低位，且两者的利差进一步扩大。

根据央行披露的数据，2025年3月，新发放的住房贷款(外币)加权平均利率约为3.11%，比去年同期低约60个基点，处于近年来的最低水平。

此次公积金贷款利率调整后，代表5年以上首套个人住房公积金贷款利率与商业贷款利率之间的利差扩大到50个基点。

东吴证券研究报告认为，公积金贷款利率对商业贷款利率具有一定的导向作用。过去，公积金贷款与商业贷款利率的差距不断收窄，导致商业贷款利率下调空间有限。因此，公积金贷款利率的下调对于解决行业核心障碍具有重要意义。

东方金诚首席宏观分析师王青告诉《时代周报》记者，个人住房公积金贷款利率降低0.25％在推动下，预计商业性个人住房贷款利率将大幅下降。

“2025年第一季度，全国新发放的商业个人住房贷款加权平均利率为3.11%。预计公积金贷款利率的调整有望导致商业贷款利率下降，商业贷款利率的下降幅度有望超过LPR的下降幅度。”上述东吴证券研究报告认为。

郭盛证券研究报告还分析，2025年，在利率中心下行趋势中，住房抵押贷款利率也将下降，更多城市的新利率将进入“2”前缀。一方面，买家的信贷负担将得到缓解；另一方面，少数城市的贷款成本可能会逐渐接近住房租金回报率，这将对房地产市场的稳定产生积极的影响。

值得注意的是，贷款利率下调，银行存款利率是否会同步调整，也是市场关注的焦点。

贷款利率的下降预计将继续给商业银行的净息差带来压力。据国家金融监管总局介绍，2024年第四季度，商业银行净息差为1.52%，环比下降0.01％。

LPR一年期是去年十月。、在此之后，六大行3个月、6个期、一年期、两年期、三年期和五年期的存款利率都下降了25个基点，分别是0.80%。、1.00%、1.10%、1.20%、1.50%和1.55%。

记者|黄宇昆

编辑丨兰 烁

运营丨 松

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