2025年上海市第一季度刚需住宅市场 新房子，二手交易明显不同

本论文刚需型房屋定义为一般商品房，总价在500万元以下，不包括别墅。

就新房而言，2025年第一季度刚需型住宅成交3469套，占总价段总数的32%左右，其中300万元以下刚需型住宅成交834套，比去年同期减少6.71%，300-500万元刚需型住宅成交2635套，比去年同期增长10.25%。

分区方面，300万元以下刚需住宅的交易分布集中度较高，主要分布在金山、浦东、奉贤三个区，总比例约为87%；刚需住宅300万-500万成交量广泛，嘉定、松江、青浦、浦东占10%以上，闵行、宝山、奉贤、金山占5%-10%。

从环境线来看，300万元以下刚需住宅的交易集中在郊区环境外，占比近80%；300万-500万元刚需住宅交易以外的郊区环境为主，占比超过60%。

二手房方面，2025年第一季度刚需型住宅成交40467套，约占总价段套数的75%，其中300万元以下刚需型住宅成交24995套，同比增长67.3%，300-500万元刚需型住宅成交15472套，同比增长29.35%。

分区方面，浦东刚需住宅300万元以下成交量最高，占比超过1/5。；其次是宝山，占10%以上。；松江、闵行、奉贤、嘉定、金山、青浦、崇明占5%-10%；普陀、杨浦、静安、徐汇、虹口、长宁占1%-5%；黄浦区最低，占1%以下。与浦东相比，300万元-500万元刚需住宅的成交量也是最高的，占比超过1/4。；闵行、宝山占10%以上；徐汇、松江、嘉定占5%-10%；普陀、青浦、杨浦、虹口、静安、长宁、奉贤、黄浦占1%-5%；金山、崇明占1%以下。

从环线来看，除了300万元以下刚需住宅外，郊区环境最多，占比超过40%；其次，郊区环境占比超过1/4。；在10%-15%之间，中外环与立内环之间的比例至少为5%。300万元-500万元刚需住宅的交易同样是郊区环境中最多的，占比超过40%；其次，中外环境占比超过1/5；中环间占15%-20%；内环间占10%-15%；郊环外至少占6%。

总的来说，新房和二手房刚需住宅的交易特点明显不同:一是二手房因其交付确定性更强而受到刚需客户的青睐，对新房形成了明显的替代效应。二手住宅刚需型住宅成交比例超过新房40%，成交量同比增速明显高于新房。第二，与新房相比，二手房刚需型客户更喜欢小户型。新房刚需型住宅成交套平均面积约98㎡，刚刚需要的二手房交易套平均面积约71㎡。第三，与新房相比，二手房刚需型住宅的集中度较低。新房子刚需型住宅成交排名前6的区域总比例超过80%，二手房刚需型住宅成交排名前6的区域总比例在60%左右。最后，二手房刚需型住宅成交外环内占比明显高于新房，外环内近地铁、带学区的二手房受到刚需型客户的欢迎。

对于房地产企业来说，在市场定位上，要充分考虑地块所在地区的市场需求和二手房对新房的替代效应，仔细考虑刚需住房的比例，刚需住房的比例可以根据刚需住房的去除情况适度提高。

本文来自微信微信官方账号“中指研究院”，作者：中指研究，36氪经授权发布。

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