北京商圈2025年最新全面分析：既有亮点又有挑战

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发文//联商高级顾问团成员 潘玉明

头图/官方海淀大悦城项目

编辑/娜娜

2024年，北京主管部门统计了60多个商业区，人流26.7亿，同比增长10.7%，呈现出四环内原有商业区不断升级、多元化新城项目创新亮眼的新面貌。

第一，北京商圈的演变

多年前，北京声称有三大商业区，即王府井、前门、西单。如果把这个名字作为第一阶段，那么20世纪90年代以后，十几个活跃的商业区随着三四环集中崛起，比如2008年北京奥运会前期开业的世纪金源超大型单一商业设施，可以称之为第二阶段。2010年以后，新城区域商业区出现了更多的细分商业区和外围商业区，为北京商业增添了现代色彩。

现在很多人把商业项目、习俗文化、传承旅游、当代教育因素结合起来，把一些商业区称为核心商业区，比如国际贸易区。CBD商圈，王府井商圈，三里屯商圈，西单商圈，中关村商圈又称五大商圈。

业内人士认为，商业区是吸引顾客前来消费的店铺或商业街道的主要区域。根据静态理解，衡量商业区的指标有两个变量:位置和到达时间，隐含区域内的居民和目标客户群体，从而计算出商业区的需求容量，并根据目标客户群体比较商业区的大小，用于预测前期工作规划。

在实际操作中，运营商应考虑的两个关键因素是竞争项目组合的吸引力，或者主动吸引客户的能力，以及目标客户光顾的比例和频率，以及转化消费的比例和回购的频率。通过商业项目的热图，可以跟踪访问频率和回购频率，反映客户在商圈项目之间的行走和流动物理轨迹，揭示项目之间的相关性或传递性。这是运营商痴迷的成长指标，可以说是商圈活力的本质。

按照这个思路讨论商圈，很多所谓的商圈定义都是不准确的。两三个不相关的商业设施散落在相邻街道三四公里的位置，各行其是。所谓的商圈只是一种形象描述。还有比较理想的商圈图景，比如，三里屯商圈就是值得深入挖掘的标杆。一是项目协同友好，光顾频率高；第二，项目特点互补，消费转化率高；第三，文化口碑持续时间长，知名度超过该地区。

因此，从行业的角度来看，商业区的第一个指标是光顾频率。在此前提下，深入挖掘消费转化率和联动消费是重要的商业评估标准。毕竟光顾率大大降低，商业区就会荒芜；只有光顾，消费转化率很低，商业项目生存困难。

二是传统商圈不断调整升级。

20世纪90年代开业的一批商业设施大多集中在四环路内，周边相关商业设施形成了大大小小街区的印象商业区。其中，1990年开设国际贸易商城，1992年开设燕莎商城和赛特购物中心，1995年开设当代商城，1997年开设翠微大厦，成为第一批中高档百货代表。购买网发布2022年北京十大商业区，包括：国际贸易CBD、除长阳、亚奥两个相距较远的中心区域外，王府井、三里屯、西单、崇文门、中关村、长阳、前门、亚奥、金融街均在四环内。经过30年的演变，原来的商圈出现了两极化。

第一，发展国际商业区。CBD商业区的国际贸易商城适应了高档贴近百姓的功能价值，SKP精心打造了豪华百货的角色价值。自2011年以来，它一直占据中国百货商店的第一位，2023年销售额达到246亿元，位居亚洲店王。经过几次升级扩建和项目更新，CBD商业区已经发展出国际商业区的声誉。

第二，一些传统商业消沉。一些以百货公司为代表的传统商业正在老化和安静。比如到2024年底，赛特和贵友彻底改变了百货公司的印记，新街口的新华百货公司迟迟无法正常运营。西单商场和当代商场已经拆除，正在等待重建。也有一些商场在苦苦支撑，与商业区一起逐渐衰落。

面对市场压力，在多层次主管部门的指导下，原有的商业区改造项目不断推进。比如2024年，北京市商务局发布《关于收集2024年支持商业区质量提升项目的通知》，引导各商业区商业主体加快更新改造，还编制了《北京市传统商业设施更新指南》，明确了商业更新路径。

王府井商圈，北京市百货大楼作为地标设施，于1955年9月开业。经多次改造扩建，目前营业面积已达10万mm²。东方新天地/apm具有典型的百货商店特色。王府中环购物中心于2017年开业，逐步成为标签。2019年，王府井街道开始新一轮改造，从原来的1000米左右的街区延伸到北方约350米。经过整理和清理，一些侧门店铺被清理干净，多个工程项目升级。东安瑞锦在东安市场升级，汇集了600多个品牌。王府井喜悦的目标是Z时代的客户。王府井在2022年发布的《北京市商业消费空间布局专项规划(2022-2035年)》报告中被列入千亿级国际购物体验区，期待这条商业金街吸引来自世界各地的贵宾，焕发新的活力。

三里屯商圈，三里屯太古里、三里屯SOHO是时尚潮流的代表，是时尚聚客的主要热点。自2022年以来，一批潮流品牌撤出商圈。三里屯太古里于2023年推出新口号。Let's Fashion 引入Louis的Forward潮不断流动。 Vuitton男装旗舰店，Gentle 推动“漫享街区”建设的Monster等品牌。同年，属地主管部门启动了大规模改造项目，涉及四个方面:新工体周边临街景观升级、重点商业区广场景观升级、绿化隔离带改造升级、旧社区周边景观升级等。，推动国际消费中心城市主承载区建设，打造“CBD×到2025年1月，三里屯国际购物体验区已完成相关改造工程。辖区内商业设施不断向高端转型，有网友调侃，北区正成为“普通人逛不起”的样子。

中关村商圈，具有典型的商业、科技、文化、教育、旅游相结合的特点。虽然聚集的客流量很大，但购买率很低。以前说多看少买，现在零售业务比例明显下降。中关村西区，俗称中关村，是核心区。原来家乐福、食宝街已经关闭，海龙大厦等科技商业设施越来越受欢迎。新中关、领展两个中小购物中心是主要充满活力的商业设施。原家乐福项目位置在两家商场北部相距100米，新建了ART。 预计2025年5月1日开业的PARK大融城项目。2024年，中关村街道南部的当代商城被拆除，期待三年后再次亮相。2024年双安商场大幅改造，品类结构和立面形象大幅提升，预计2025年5月将受到重视。沿北三环向东的蓝景丽家大型家居广场已拆除外迁，项目功能已转为商业科技用途。

大融城项目备受关注，分为东、西两个区域，综合经营面积约20万mm²，聚焦餐饮、时尚奢华零售业务项目，大幅升级时尚购物水平，填补区域高端消费空白，连接2万m。²公园广场，以公园人文交流为核心驱动力，将商业、文化、生态元素相结合，打造市区罕见的开放式综合商业体。文化打卡点包括：双螺旋雕塑，关帝庙，中关(中官)传说等。原家乐福经营区将更新为精品超市。

包括上述商业区改造项目，2024年北京市共完成15个商业区改造升级任务。王府井、CBD、燕莎蓝港等8个商业区被选为“2024年商业文化旅游体育协同发展示范商业区”。房山区熙悦天街熙悦汇项目获得2024年城市发展良好实践项目。王府井喜悦购物中心、DT51购物中心、赛特购物中心、五棵松万达广场项目被选为2024年城市发展优秀项目。

第三，新城商圈不断拓展创新

近三年来，北京涌现出一批以个性化、多元化为重点的高价值项目，以不断创新的方式和项目组合的姿态，推动商业区和北京商业升级。

一是推动品牌购物中心增长。

据相关机构统计，2024年我国十大销售商场中，SKP排名第二，人流量1650万，销售额220亿元，国际贸易商城排名第四，人流量2590万，销售额191亿元，两家商场联合将CBD商圈推向全国一线商业高地。2月份北京市20家热门商场，均为新型综合性购物中心，包括朝阳合生汇、西红门聚集、世纪金源MALL。、五棵松万达，华熙LIVE、万达、大悦城、万象汇、合生汇、龙湖天街等品牌购物中心在三里屯太古里、西单大悦城、通州万达、超极合生汇、颐堤港等方面实力突出，以购物为主的传统百货已退出市场一线。

高质量的标志性商业项目促进了北京商业经济的持续增长。比如2024年“十一”假期，朝阳区4个重点商圈人流量超过500人，同比增长18%。；东城区重点商业区人流量超过700人次，同比增长26%，显示出中、东部核心商业区聚客力强劲。

第二，新城商圈敢于创新。

伴随着城市化进程的不断推进，北京五环外新兴商业区逐步崛起，成为新商业追求的目标。2023年至2024年新增商业项目中，北京市80%位于通州、丰台、海淀等新兴区域，如西三旗万象汇、西北旺万象汇、海淀大悦城等。通州首开万象汇、昌平万达、平谷万达等特色属于填补区域商业空白。这些项目有两个共同点。一是以购物中心业态为主，餐饮、娱乐等新兴业态项目占比提升至45%，百货商店业态消失无踪；二是规划布局更加合理，营销运营空间比城市项目大，生活服务功能齐全，如健康、休闲等。

在城市部分原有商业设施渴望客流的背景下，新兴地区部分商业设施客流爆棚。根据中国商业联合会发布的数据，2024年国庆期间，长阳首创奥莱7天销售额1.6亿元，客流近40人，25个品牌销售额居全国第一。八达岭奥莱，健康休闲郊游和目的性购物，与其说是同样的招待压力，成为城市家庭休闲消费的重要目的地。

祥云小镇商街位于顺义，不断夯实“京城微旅游胜地”标签，营销话题不断创新。2024年五一假期销售额达2800万元，比2023年增长32%。客流量达32人，比上年增长29.6%，年客流量超过1500人，成为新城区典型的综合性商业体。

新城区和新商业区的商业设施集文化和商业旅游于一体，涵盖了购物、休闲、餐饮、娱乐等多种功能。它们不仅在外部新城区霸气，而且成功挑战了城市单一功能的商业区地位。比如西单文化广场，D.P.ONE源·心项目，都融入了新兴的商业元素，不同于老旧的商业设施，具有简单的购物功能。

除夕夜，华熙LIVE五棵松连续举办了四场刀郎演唱会，利用全国各地的官方文化旅游媒体和大众平台叠加热浪，就像一股清流引发了传统文化和时尚媒体的交响乐。这个项目属于高贵、专属的户外开放式烟花商业景观，成为京西首屈一指的“风格、时尚、多元化生活场所”。

饮食，是商圈聚客的首要原因。在新型商业设施中，餐饮业态占30%至40%。以前北京商业区的餐饮口碑都是回家的，现在有朝阳合生汇。“21block”朝阳合生汇 将特色美食、创新手工艺品、动画元素、港式元素、复古街头文化、时尚装饰融为一体，独特的夜市市场一度推动市级夜间经济话题，成为京城乃至全国时尚客户在北京的首选打卡地。

根据北京市商务局的统计，2024年，北京新开了17个大型商业设施，新开的商业面积超过150万m。²，商业区的建设成果包括，不断加强王府井-西单-前门，CBD-建设三里屯、环球影城-大运河、丽泽-首都商务新区四个国际购物体验区，培育三里屯新区、西北旺、生命科学园等16个商业区新项目。其中，昌平超极合生汇、西北旺万象汇、副中心万象汇、海淀大悦城等特色开业，补充了京北、京西、京东南、副中心商业设施不足，全市商业消费空间布局更加平衡。

第四，提高社区小商圈的质量促进繁荣

在注重宏观增量发展的同时，北京商业区的整体规划更加注重与社区和当地文化的融合。比如三里屯商业区改造通过慢行系统和开放式街区设计，设置了13家外卖商经营场景。“三里屯路咖啡栈”已经亮相。商场里的咖啡品牌可以通过“限时店”沿线经营，明显改善了街区的美化和照明，有效凸显了“社区社交中心”的氛围。王府井街道改造保留了历史街区的特色元素，引入了裸眼3D屏幕等相关文化创意和AI智能体验项目，将传统商业区与时尚文化需求联系起来。

北京市有序改善社区居民日常生活所在的小商圈，同时推进大型综合商圈。根据商务部等12个部门2021年联合启动的城市一刻钟便民生活圈建设意见，加快购物、餐饮、家政、维修等社区居民服务点，步行15分钟(约1公里)为半径。“补充”的新业务是新增的市场主体，坚持“一圈一策”的原则，“问人需要什么”，突出刚性需求和高频率的特点，将居民的“需求清单”转化为“项目清单”，打造多层次的社区消费供应站。

2024年，海淀、东城、西城、朝阳、大兴等14个区当选商务部试点建设全国便民生活圈，建设便民生活圈333个，有效提升居民生活福祉。以海淀区为例，区委、区政府高度重视便民服务生活圈的建设和发展，立足社区小商圈的服务生态，围绕小修、菜篮、便利店、理发店、干洗店、养老、幼儿园、咖啡、宠物、健身等46个基本保障和质量提升业态，打造卫星厂、砖窑等一批具有特色和品质的新生活圈试点。

其次，海淀充分发挥区社区商业协会的作用，邀请外阜优秀企业通过“请过来走进去”的方式来北京分享讨论，走访指导便民生活圈重点企业，不断标杆先进，匹配资源互通，有效促进了社区商业区的发展。此外，海淀积极响应社区居民的需求，聚焦品质、便利、多元文化和传统特色，引导优质品牌公司走进社区、公园、公园和商业街道，以“品质生活节”系列活动为指导，成为推动海淀商业区繁荣的中坚力量。

回首2024年，北京商业区建设呈现“存量复苏，多元化扩张，文化旅游融合，政策驱动“四维交汇的特点，根据《北京商报2024年商业发展蓝皮书》，2024年北京核心商圈和新城商圈的变革发展，展现了对多元化消费需求的有效应对机制和服务能力。

2025年，北京商业区建设工作菜单已发布，新开业面积超过100万mm²，除上述项目外，还有东城隆福寺商业街；海淀区五棵松万达广场室内极限运动；西城区安门外商业街；朝阳区望京万象汇；昌平超极合生汇西区；华远坊，门头沟河滩商业区；通州新城家园中心；大量新业务进入延庆区冰雪镇。

仍然需要努力：面对三大挑战

第一，挑战同质化竞争。近年来，大量同质化商业设施进入市场。比如万象汇连续两年在海淀北部设立了西三旗和西北旺两大门店。此外，现有的清河万象汇不可避免地会遭受同门同质化运营的压力。消费降级打击同质化叠加，消费转化率降低，品牌盈利难度加大。根据戴德梁行提供的数据，2024年监测的核心商业区租金同比增长3%至5%，项目空置率环比增长。一些高端品牌关闭了商店，收缩了商店，消除了新项目的增量业绩和一些亮点项目的升值。大多数股票项目的运营增长风险并没有降低。如果考虑到国际商业环境的巨大变化，各种商业区增长的考验将进一步加大。

第二，部分商圈难以升级。部分原商圈规划、商业项目本身存在一定的局限性，加上功能规划、管理模式、运营能力等因素，整体升级难度较大。以公主墓商业区为例。在新商业区崛起、本地区项目运营内生力下降等因素的影响下，曾经传遍全国的京西第一商业区的热浪已经消失。早在2019年，市主管机构就制定了《北京市商业服务业商业区改造升级行动计划(2019-2021年)》，计划在3年内更新改造王府井、前门、公主墓等22个商业区。

时至今日，商业区超过20万万㎡商业总量仍以局部微调、修补补为主，调整升级目标仍在路上。

第三，国际旗舰项目不足。北京建设国际消费中心的说法需要落入具体商业区的日常运营。首先要有国际消费者招待机制、指导转型等软环境。其次，要有国际时尚的消费场景和旗舰消费项目。传统项目上要有最新的国际顶级引流项目，再次要有国际会员客户沟通和维护方式，包括预期协议、后期服务营销咨询、跨境定制配送服务等。近年来，日本一些百货公司迅速发展海外客户，维护了数万名海外高级会员，其中相当一部分是由中国大陆游客转化而来的。相比之下，北京大大小小的商业区还有很大的提升空间。

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