投入数千万，在日本购买寺庙的中国人后悔了。
对于关注外国投资的新中产阶级来说，日本寺庙买卖水，也许比他们去过的任何一片海都要深。
目前，国内社交媒体上充斥着日本寺庙交易的广告。有人声称几百万人民币可以买一座历史悠久的名寺，也有人用买寺庙方便移民的噱头。
从2023年开始，日本媒体频繁报道中国资本收购寺庙的现象:带墓地的寺庙价格上亿日元，宗教法人执照价格实惠。有人威胁要把寺庙改造成“B&B”。然而，当初出现了这样一个案例:京都某寺庙交易因资质未转让引发700万日元纠纷，最终客户血本无归。
对于关注外国投资的新中产阶级来说，日本寺庙买卖水，也许比他们去过的任何一片海都要深。
数以千计的寺院待价而沽
在东京新宿区繁华的街角，一座建于江户时代的古寺悄然易主。买方是香港注册的投资公司，交易金额高达2.3亿日元。这不是一个孤独的案例。
据日本《朝日新闻》报道，2024年上半年，日本共有147座寺院完成了所有权变更，其中约35%来自mainlandChina和港澳地区。
大阪一位宗教法人中介山本隆雄告诉日本媒体:“寺庙神社出售有两种情况:一种是因为债务或财务困难而出售住持；第二，没有接班人。后者的情况越来越多，所以买卖越来越频繁。”
随着出生率下降和老龄化的加剧，日本18万名宗教法人中有4000多人处于“休眠模式”，其中7000人因无人继承而面临销售。这些承载着历史记忆的建筑逐渐成为地方政府眼中的“负资产”——据日本文化厅统计，仅2023年，就有237座寺庙因无法维护而被列为“濒危文化遗产”。
(图片/《熊谷守一在的地方》)
郊区人口的流失使香火的钱急剧下降。例如，三峡川地区只有500名居民，但有三座寺庙、一个神社和一座教堂，竞争激烈，住房和持有人不得不依靠贷款来维持。这种困境催生了一个灰色的市场：寺庙被拆除、改造停车场、墓地转移和房地产开发的频繁例子，一些寺庙甚至因为数千万日元的债务而被迫拍卖。
成为寺院经理或宗教法人的日本，并不像成为普通房地产的所有者或B&B老板那样简单。
根据日本《宗教法人法》，宗教法人在开设、合并、变更、自行解散时，必须向管辖厅提交规定的文件和程序进行认证，并按照第12条的规定制定法人章程，包括主要目的、姓名、公司所在地等13项。公告后，他们将向主管部门(文部省大臣或知事)申请认证。
主管机构接受认证申请后，决定是否对以下事项进行认证:该团队是否为宗教团体，其章程是否符合《宗教法人法》等相关法律、章程的签署和公告方式是否符合本法的有关规定。
同时，根据《宗教法人法》，宗教活动收入免税，固定资产税减少，十年以上的资产转让收入不需要纳税。根据一位税务专家的计算，综合税负比一般公司低42%，通过宗教法人结构运营。
（图/unsplash）
饥饿的投资者嗅到了商机。
日本媒体Japan2024年6月 To 报道称，买卖中介收到了房地产开发商、富裕阶层等大量有节税需求的人的咨询，中国富裕阶层成为收购宗教法人。 的新势力。
买主的小算盘，说崩就崩。
山本大约有30%的咨询来自中国人，他们的诉求主要是商业投资。正如日本媒体采访的40岁中国女富豪王秀英所说:“我们更喜欢购买有历史和文化背景的寺庙，因为它们在商业上更有吸引力。”
王秀英告诉媒体，她通过房地产经纪人在日本研究了10多座寺庙，价格从1000万日元到3亿日元不等。“我特别喜欢那些有墓地的寺庙，尤其是那些建了不到10年的新墓地。因为使用30年以上的墓地，法律事务少，利润低；相反，新墓地的法律事务频繁，所以收入更多。”
日本已经进入“多死社会”，每年约有150万人死亡，催生了稳定的葬礼和法律需求。据统计，日本殡葬市场规模超过2万亿日元，寺院通过法律事务、墓地租赁和骨灰存放继续盈利。
(图片/《殡葬师》)
中国投资者正在寻找带墓地的新建寺庙，由于法律需求高，维护成本低。比如雇佣派遣人员月薪20万日元，平均法律费用3-4万日元，利润率远远超过普通房地产。
在中国年轻人中流行的“寺庙”(寺庙住宿)也被资本嗅到了商机。一些投资者计划将寺庙改造成高端民宿，并结合茶道和冥想吸引游客。这种“信仰体验经济”看似浪漫，实则将宗教空间转化为消费景观。
深层次的吸引力在于宗教法人的免税特权:施舍收入免税、土地固定资产税免税，甚至资产转卖可以避税。更重要的是，宗教法人代表在申请日本永久居留权或入籍时比普通企业主更有优势，这已经成为许多中国家庭规划孩子身份的“捷径”。
通过管理签证移民日本需要持续经营企业并缴纳税款，但宗教法定代表人可以避免繁琐的审查。据日本移民律师介绍，由于被视为“社会推动者”，宗教法人申请归化的成功率更高。甚至有中介声称“买寺院等于买身份”。
但是，对于个人投资者来说，这条路是行不通的。
一位从事旅游和民宿管理的小红书博主伊森表示，日本的商业管理签证旨在鼓励外国人通过合法投资和管理来促进日本的经济发展。但宗教法人本质上并不是“盈利组织”，其资金来源多为捐赠，不符合签证要求的商业盈利条件。
另一方面，购买寺庙的成本往往是几千万日元，需要支付额外的维护费用(如装修和运营)。警方和税务机关将特别关注宗教法人是否存在虚假活动和非法交易。一旦发现不符合法律要求，不仅会面临巨额罚款，还会吊销签证。
（图/unsplash）
新闻报道称，日本文化厅将“非宗教目的交易”定义为“逃避法律”，日本税务机关也加强了对寺庙的审查。
宗教活动的收入是免税的，但非宗教业务(如B&B和停车场)需要正常纳税。如果发现个人收入与法人财务混淆，将面临重罚。涉及文化遗产的寺庙需要在中国审查，外国人可能会停止购买。而且，“不熟悉日本宗教文化的外国运营商往往很难融入社区，甚至可能被当地居民抵制”。
投资骗术，智商税，毫无价值
多年前，邓肯移民日本，在关西设立了一家从事短租民宿和长租公寓交易、建筑和管理的企业。在他看来，中国人的日本寺庙交易业务可以用四个字来概括——投资骗术。
“寺庙和宗教法人，”邓肯说。“它是为大型企业避税的。我说的大手公司是巨无霸集团公司和财团，比如三菱、三井、住友、丸红。通过购买寺庙和成为宗教法人获得商业管理签证，无一例外都是适当的智商税。”
邓肯告诉新周刊，日本寺庙的土地属性一般是“难或不能从事住宿”，“严肃的寺庙土地一般被日本人视为风水好的地方，价格比同一地点高，面积一般都很大”。在他看来，“升值空间或者性价比极低”。
“对于中国投资者来说，日本寺庙唯一有用的地方就是土地。”邓肯补充道，“如果他想住在墓地旁边，他可以看看寺庙的风水，建造自己的别墅。”
(图片/安家)
多年来，邓肯认为日本房地产行业的上下游商机无限。“每一个环节都赚钱，正常房地产公司的常规业务太忙，没有时间和精力去做这种边缘业务”。从长远来看，深入行业的人基本上可以赚钱，跟风的人会赔钱。
邓肯遇到了各种各样的中国客户，“手头几十万(人民币)到几十亿都在买”。
他们的关注点是“多种多样”，基本涵盖了所有的房地产类型。“最主流的是一户人家做短租，酒店做短租，整个公寓做长租，单户塔做短线投机，整个公寓换酒店，很多人也做停车场、港口、林地、农地、光伏、风能发电等。”
那么，如果你在日本投资房地产，移民或永久居留会方便吗？邓肯的回答是“没有直接关系”，“但你可以通过投资房地产获得商业管理签证，间接实现移民目标”。
同时，他强调，这种方法只适合两类人:“第一，有丰富经营管理经验和经验的职业经理人，确实可以在日本实施和实施自己的经营项目；第二，有钱人，至少投资600-1000万人民币，请人代他们经营。”
在各种投资方向上，用他的话来说，只有寺庙“100%是个人投资者的坑”，“这些都不是认真的人，和那些骗人去缅甸的人没什么区别”。如果你想成为一个没有大财团背诵的宗教法人，后果只会是失败和“死亡”，然后你会被迫“传递包裹，伤害下一个接收者”。
根据邓肯的说法，目前买寺院被骗的中国人并不多。“但是傻子总是比骗子多。骗一个人3年就够了(骗子)吃5-10年”。
本文来自微信微信官方账号 “新周刊”（ID：new-weekly），作者：小Y，36氪经授权发布。
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