上海历史上最大的单地块旧改项目拆分转让，预计房价将直达20万元/平方米。

每一位记者：刘颂辉 每个编辑：陈梦邈

3 月 28 日本两个地区的“地王”，又让上海土拍市场火爆起来。

就在 3 月 26 日，上海市规划和自然资源局官网披露国有土地使用权转让公告，徐汇区以协议方式转让。 C030301 模块 127b-23 地块，总转让金额 83.5 1亿元，折算楼板价格 12.6 万元 / 平方米，而国内价格“地王”是 13.1 万元 / 平方米。

在徐汇区东安一、二村地区，这是旧改项目中最小的宅地，经过 2 经过几个月的紧张拆迁和土地平整，新的宅地首次被拆除并转让。据“上海徐汇”消息，东安一、二村区旧改项目是上海历史上路地块一次性征收规模最大的项目，涉及住宅建筑。 117 幢。

东安区旧改项目规模巨大，位于寸土寸金的上海内环。自规划方案发布以来，市场推断将刷新国内地王总价记录。

3 月 27 日本，东安路附近一家房地产中介店的店员李华告诉《国家商报》记者，拆迁地块附近的二手房挂牌价格已经被炒了，平均价格上涨了。 1 万元 / 平方米，"这个月交易了很多丈夫的房子，有的人投入其中，试一试，等着拆迁"。

3 月 28 日上午，中能建城市投资发展有限公司旗下能建西岸誉府推出 312 新房，是距东安区旧改工程近期的商品房小区，单套总价， 1400 万～2200 万元，开发商官宣销售。 47.68 一亿元，开盘即将结束。

上海徐汇东安区旧改项目 每经记者 刘颂辉 摄

"大部分都是全款客户"

“最近上市价格比以前高了。”自东安一、二村地区旧改项目开始拆迁以来，李华一直关注着周边二手房的变化。

根据她的介绍，楼龄 20 年度以上丈夫房均价约 8.5 万元 / 平方米，优质小区二手房均价在平方米。 12 万元 / 平方米左右。在丈夫的房间里，东安四村是最贵的，一些业主的平均挂牌价格已经达到。 11 万元 / 平方米，是最靠近东安一、二村地区旧改工程的小区。

“周边零陵路的老小区也在传动搬迁的消息。二手房价格有点炒，但实际上没有准确的通知。”李华说，从本月到现在，40-50平方米的二手房卖得很快，上市量也很大。“投资者很多，因为有些社区明确表示会拆迁或者原建。”。

今年 1 月中旬及 3 月初，每经记者在东安区旧改工程现场看到，整体施工节奏推进较快，仅用时约。 2 拆迁工作在几个月内完成。当前，东安一、二村地块已基本拆除，工人们正在进行土地平整工作。

东安一、二村位于徐汇区枫林街，东至枫林国际，徐汇牙防所，南至中山南二路，西至东安四村小区，北至零陵路，占地面积约。 18.65 总建筑面积约万平方米， 31.21 万平方。一次性拆迁涉及居住房屋 6057 证书，登记人员 15000 余人。

东安二村的一位老居民在旧改工程大门外看着工地上的挖掘机，告诉每一位记者，他住在这里。 24 2008年，选择货币化安置方式搬迁，每平方米补偿为 14 一万多元，暂时租房过渡。

巨大的拆迁规模促进了资金流动，也为住房市场提供了新的购房需求。

徐先生在闵行区某店从事房地产中介工作，通常负责古美、莘庄、梅陇等板块的二手房交易。据他说，东安地区最近很多旧改项目的居民都来咨询买房，大部分都选择了徐汇和闵行地铁站的房子。“大部分都是全款客户，只要是中低楼层，总价。 500 万左右"。

房价直奔 20 万元 / 平方米？

东安新村始建于五六十年代。随着时间的推移，新村逐渐老化，最高楼龄接近 70 2008年，不但建筑设施严重老化，狭小的户型格局也跟不上城市生活的新需要。

根据上述转让公告，该地块的新建住宅将满足公共服务设施、整体规划条件、绿色建筑、海绵城市等。 12 项目全生命周期管理要求， 100% 为全装修交付，建筑高度不得超过 100 米饭，中小型住宅建筑面积为零。

58 安居客研究院院长张波认为，该地块不受公共租赁住房和小户型比例的限制，加上限高 100 大米和容积率为 2.6，未来的市场定位显然是大型高端住宅。参考徐汇、黄浦、静安内环高端一二手房价格，均价每平方米卖出。 22 一万多元并不难。

""在这一地段，开发商将来会出售。 17 万元 / 平方米，去化问题应该不大；如果建造的话 20 万元 / 稀有豪宅平方米以上，去化可能会慢一些，但也可以卖完。"好地研究院执行院长方晓泉也推断道。

目前，上海徐汇滨江板块出现了中国土地拍卖市场价格最高的记录和总价最高的“地王”，分别是去年绿城中国拍摄的徐汇区斜土街。 xh128D-07 地块(地面价格) 13.1 万元 / 平方米)和香港置地于平方米 2020 年以 310.5 西岸金融港地块获得1亿元。

现在，东方绿城潮鸣正在等待开盘，去年香港置地启元已经在 4 月亮开盘，只用时间 2 小时售后，销售额达到 44.55 亿元。

东安一、二村片区旧改项目与徐汇滨江仅隔几条街道。

根据规划，东安区旧改工程将被拆分为 7 宗地块，包括住宅、商业、办公、教育、科研、医疗卫生等，并将其诞生一座高约。 195 米的标志性建筑，其中住宅区有 3 宗，计容面积总量约为 39.82 万平方。市场推断，项目总土地的市场价格将高达 577 亿元。

根据张波的分析，577 亿元只是作为整个项目来计算的，不是一次性转让的总价。与其他公开地块直接比较并不准确，“但不影响其整体价值对市场的振动”。

"许多开发商早就与主管机构接触"

根据上海市规划和自然资源局官网，上海新枫安企业发展有限公司(以下简称新枫安)是东安区第一个宅地用地的意向用地者。

根据天眼查，新枫安由上海徐汇城市更新建设发展有限公司(以下简称徐汇城市更新)100% 控股，徐汇城由上海城市更新建设发展有限公司(上海房地产集团)和上海徐汇城市建设投资(集团)有限公司(徐汇城市投资)分别持有 60% 和 40%。

上海市房地产行业协会城市更新委员会主任崔邈表示，今年全国两会期间，住房和城乡建设部提出 2000 2000年前，所有老旧小区都纳入城市发展范围，上海 2000 老旧小区的总数大概在2000年之前。 2 十亿平方米，其中徐汇区占比。 仅次于浦东新区的12% 19%。徐汇区的城市更新压力比较大，所以探索创新城市更新模式的动力比较大。

“目前，城市更新模式已经从‘拆改留’发展到‘留改拆’。在这种背景下，考虑到居民的需求、公司的积极性和政府的承受能力，东安区旧改项目采用了整体征收方式。“在崔邈看来，这种征收方式是当前新形势下政府、企业和居民利益平衡的有效方式，对上海城市的发展具有代表性意义。这种模式在核心城市的核心区域也具有可复制推广的意义。

崔邈认为，东安区旧改项目整体规划的亮点在于，未来将位于“上海东安国际医创城”，医疗、科技产业、跨江隧道等配套设施叠加在一起。这是一种“高地价” 高档规划“组合为拆迁费用兜底，也是东安新村征收方式走通的必要条件。换言之，只有满足核心城市中心区域的要求 产业支持溢价预期的条件，可以通过未来土地出让收入来覆盖征收费用。

方晓泉预测，这个项目 3 宅地(都)将采取“协议出让” “产权交易”的方式，选择具有经济实力和专业能力的房地产企业进行合作开发，体现了当地政府对核心区域开发的强大主导作用。“据我所知，很多开发商已经接触到主管部门，沟通设计方案的价格，只等待最终的竞争结果”。

(化名为李华为)

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