商业房地产零售业务2025年3月发展报告

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发文/冯彩云

市场租金谈判空间依然存在。政府报告称，主要商业城市的空置率明显下降，存在一定的租金溢价空间。政策方面，在各种政策的影响下，促进消费，优化商业环境，商业房地产市场正朝着稳健的方向发展。

港资租金呈下降趋势，商业项目入市步伐加快。在市场环境不明朗的情况下，港资企业整体租金收入呈下降趋势，只有少数公司略有增长。值得注意的是，一些港资商业企业正在推进重量级项目，预计未来将提供新的业绩增长点。

购物中心注重稀缺性，在非标商业热不减商业内卷的背景下，独家限时店更受购物中心青睐；而非标商业则打破了传统的界限优势，凭借精准的客户定位，生成产生了强大的活力。

在茶叶逐鹿金融市场，新兴奢侈品牌实现了餐饮跑道的增长，迎来了重量级选手。蜜雪冰城市首日总市值突破1000亿港元，成为优秀消费品牌。零售品牌凭借其新兴热门品牌实现收入增长，如始祖鸟和MIU MIU是亚玛芬和普拉达的重要增长极。

跨国电子商务竞争日益激烈，企业面临着激烈的利润增长问题，跨国电子商务巨头SHEIN 2024年销量实现增长，但净利润大幅下降，面临增收不增利的困境。像JD.COM这样的传统电商，虽然市场表现不错，但还是需要探索政策之外的业绩驱动力。

第八个商业REIT正式申请，消费者REITs市场不断扩大消费者REITs市场，第八个消费者REIT商品正式申请，是中国绿发的商业资产。如果能够成功发行，将进一步提高国内REITs消费市场的活力。

市场租金议价空间依然存在，政府报告着力促进消费。

从零售市场表现来看，截至2024年第四季度末，除深圳保持3.8%低空置率外，北上广均处于7%-8%左右的水平。二线城市空置率在3-10%之间，其中成都空置率较高，为9.4%。总的来说，目前重点商业城市的零售项目面临着很大的去除压力，保持较高的租金率并不容易。

在租金水平上，不同城市之间存在明显差异。作为上海最发达的商业城市，第一层平均租金也位居一线城市第一，每天32.4元/平方米。

除了一线城市，一些消费潜力较大的二线城市的一楼平均租金也处于较高水平。比如杭州一楼平均租金达到21元/平方米/天，接近个别一线城市水平。

资料来源：世邦魏理仕，观点指数整理

需要注意的是，目前部分城市空置率明显下降，但租金水平也有所下降。比如市场数据显示，北京四季度末空置率同比下降0.7个百分点至7.3%，购物中心首层平均租金同比下降0.9%至每天30.4元。

意见指数认为，这种情况一方面是商业项目积极调整，丰富业态和品牌结构，对出租率产生一定影响；另一方面，项目投资的主要目的是吸引客流，对一些品牌有一定的折扣，租金议价空间大。

在大宗交易方面，新加坡城市发展有限公司（CDL）预计2025年第一季度将完成苏州工业区丰隆城市中心的零售和办公部分销售。

买方是由新建块和元联基金组成的联合体。元联基金将在重新整合商业物业的基础上，与URF盈展集团携手优化设计定位、升级改造和投资运营，全面提升运营水平。

政策层面，2025年政府工作报告提出，坚持以人民为中心，经济政策的发力点更多地转变为惠民生、促进消费，通过消费升级畅通经济循环，引领产业升级，在保障和改善民生方面创造新的经济增长点。

提振消费专项整治是核心，包括深化国际消费中心城市建设，完善县区商业体系；创新和丰富消费模式，加快数字、绿色和智能等具体消费发展措施。

预计今年，在各种促进消费、优化经营环境政策的影响下，商业房地产市场将朝着稳健的方向发展，有望取得更加辉煌的成绩。

港资租金呈下降趋势，商业项目入市节奏加快

业绩方面，在市场环境尚不明朗的情况下，港资企业整体租金收入呈下降趋势，只有少数企业实现了轻微增长。

资料来源：企业公告，观点指数整理

其中，2024年mainlandChina零售物业达到52.25亿港元，同比增长2%。但上海前滩太古里销量仅增长3.4%，其他项目全部下滑，成都太古里销量下滑最大，达到14%。

新鸿基地产内地投资物业租金收入同比下降2%至2%。 28.47亿元，主要是因为零售物业组合租金下降。虽然去年南京ifc开业，新增零售楼板面积超过10万平方米，但并没有抑制下行趋势。可见，面对复杂的市场形势，零售租金的增长是非常困难的。

2024/2025年中期新世界发展的内地投资收入为9.44亿港元，投资物业组合主要项目整体出租率稳定。但是，如何提高经营性物业的收益，缓解资金压力，值得关注。

九龙仓集团没有披露商场和办公楼的具体租金比例，但内地投资物业收入为45.71亿港元，同比下降4%。据观点指数显示，九龙仓在mainlandChina主要有三条商业产品线，即IFS。、时代广场，奥特莱。

其中，IFS系列，尤其是成都IFS和长沙IFS，在去年零售市场没有明显复苏的情况下，依然保持着93%和97%的出租率。

在具体项目发展方面，一些港资商业企业正在推进重量级项目。太古地产与广州珠江工业集团有限公司合作开发的新零售项目正式命名为广州聚龙湾太古里，计划从2027年上半年开始阶段性重工。

新鸿基的上海TODTOWNO Mall天荟广场南区预计将于2025年底首次亮相，上海ITC项目第三期预计将于2025年全面竣工，总建筑面积超过500万平方米，包括旗舰商场ITC Maison、上海徐家汇中心的摩天办公楼和安达仕酒店。

新世界发展明确K11是mainlandChina首个旗舰项目K11 ECOAST将于今年4月28日正式开业，该项目位于深圳前海蛇口太子湾，总建筑面积22.85万平方米。

意见指数认为，虽然去年的业绩面临着巨大的市场分化挑战，但大多数港资企业重视长远发展，其商业物业组合具有较强的市场竞争力和抗风险能力。在新的一年里，上述公司有望根据高质量的运营能力进行快速调整，以应对市场和行业的变化，创造更好的业绩。

购物中心注重稀缺性，非标商业热度不减。

在购物中心方面，在此期间，许多高端品牌更新或进入样本项目。此外，展览等营销活动越来越频繁。在商业内卷的背景下，抓住消费者的注意力是最迫切的问题，独家限时店铺非常受欢迎。

比如上海IFC、杭州万象城，为了巩固其作为潮流热点的优势，不断加强其优质品牌组合，引入限制店销售专属产品，满足大众对娱乐零售体验的追求，让客户保持新鲜感。

另外，跨界的高端品牌也层出不穷。在此期间，北京国际贸易商城开设了350平方米的“ARMANI / CAFFè在中国，ARMANI集团是第一家餐馆。

意见指数认为，奢侈品牌延伸品类背后，希望通过跨品类运营开辟新的业绩增长点，满足用户日益多样化的需求，进而提升品牌市场竞争力。

在营销活动中，广州天环广场充分利用各楼层的绿色户外空间，准备多项推广和体验活动，吸引游客和当地客户前来参观。其运营商新鸿基还为长期客户提供了更多相关优惠待遇，建立了更紧密的联系。

在非标商业方面，现在市场的知名度并没有下降。社区商业、奥莱、街区商业等多种形式的商业，凭借准确的客户定位和打破传统商业边界的优势，产生了强大的活力。

在样本企业中，很多都开发了专门的商业产品线。比如招商局管理的“招商局花园”系列，主要布局优质社区集中场所，倡导小巧、精致、美观、精致的购物习惯。

资料显示，今年招商管理将有上海传媒港花园(南区)、上海绿洲智谷花园(南区) 、三个项目正在合肥少荃体育中心花园中亮相。

万科也是强大的竞争对手，孵化着万科里、篆书街、萤火虫收藏WeeG等社区商业品牌。其中，萤火虫是宁波万科综合住宅社区商业产品线，主要推广1-5万平方米的精品规模。宁波萤火虫收藏三官堂拟定于年内入市，是一个小型TOD商业项目。

在日常运营中，与周边目标客户有效互动是非标商业的重要方向。比如北京燕莎奥莱在妇女节开启了“美好邂逅日”，与COACH联动入驻品牌。、MK、开展女性专属活动的乐途仕、希尔瑞、爱慕等，客户热情高涨。

茶叶逐鹿金融市场，新兴奢侈品牌实现增长

在餐饮方面，国外市场仍然是餐饮战略的重要场所。头部品牌看海外知名城市拓展门店，加强全球影响力和品牌价值。期间，欧洲第一家茶百道店在西班牙巴塞罗那正式开业，西茶海外第一家直营LAB店进入纽约时代广场。

在资本市场上，期内规模最大的品牌蜜雪冰城港股首日收购1145倍，预计募集资金34.5亿港元，成为优秀消费品牌。在港股上市当天，也有不错的表现。据统计，蜜雪冰城上市首日上涨43.21%，总市值为1093亿港元，超过1000亿港元。表明蜜雪冰城作为新茶行业的头部品牌，其成熟的商业模式和规模知名度赢得了投资者的青睐。

陆金咖啡继续增长，2024年增加6000多家门店，第四季度营业利润同比增长367.8%。然而，咖啡行业的竞争仍处于白热化阶段，瑞幸仍然需要在产品创新和成本控制方面下功夫。

在服装方面，安踏控股的亚玛芬体育在2024年首次扭亏为盈，收入达到51.8亿美元，同比增长18%。在这些市场中，中国市场仍然强劲，同比增长53.7%至12.98亿美元，营收奉献率也从2023年的19%提高到2024年的25%。

“中产三宝”之一的始祖鸟依然是亚玛芬的王牌。2024年销售额超过20亿美元，约占集团总收入的40%。其户外功能服装板块收入为21.9亿美元，同比增长36%。

另外一个热门品牌萨洛蒙也有不错的表现，运动鞋销售额超过10亿美元，其所在的山地户外服装及装备部门收入达到18.36亿美元，同比增长10%。

目前萨洛蒙大中华区门店总数接近200家，预计2025年大中华区新开门店约100家，包括分销合作门店，有望成为第二只始祖鸟。

近年来，安踏通过本土化营销、会员制建设和电子商务渠道拓展，准确到达中高端消费者。然而，面对日益激烈的户外市场竞争，需要采取更多的方法来巩固差异化竞争优势。

在奢侈品方面，普拉达Prada是为数不多的抗奢侈品需求放缓的企业之一，2024年净收入54.32亿欧元，同比增长17.0%。

按照品牌划分，主品牌 Prada 去年零售业净销售额增长4.2%至35.6亿欧元。Miu Miu继续成为公司增长的亮点，增长93.2%至12.28亿欧元。

与此同时，Miu 在Miu等品牌亮眼业绩的背后，高投入的问题也不容忽视。Miuu中的普拉达Prada Miu等品牌加快了投资，包括新店设计、人才队伍建设、品牌和网络IT建设投资等。

集中店方面，有消息称，名创优品考虑将潮玩品牌TOP TOY分拆并在香港上市，并与潜在顾问进行股票发行交易谈判，或者筹集约3亿美元的资金。

TOP TOY是名创优品旗下的潮玩品牌，观点指数认为，名创优品选择拆分TOP。 TOY上市，一方面可以借助资本市场融资加快潮玩业务的发展，另一方面可以提升集团的整体品牌价值和市场影响力。然而，香港股市对新消费品牌的接受度很高，泡泡玛特的经典案例早已存在。

跨国电子商务竞争日益激烈，企业面临利润增长难题

关于跨境电子商务，金融市场消息，SHEIN 2024年销售额增长19%至380亿美元，净利润下降近40%至10亿美元。

在利润下降的背后，竞争对手争夺市场是一个很大的原因。自去年以来，品多多的Temu与SHEIN进行了残酷的竞争，Temu复制了SHEIN向海外消费者运输廉价商品的方式，并获得了 SHEIN 一些供应商在中国。

SHEIN20244，为了应对市场竞争，附属于海外本地有货的中国商家 每年推出半托管模式，平台负责销售商品，商家负责国际干线物流和目的地国家的配送费用。

然而，在这种转型过程中，SHEIN很难在短时间内实现盈利，因为它需要投入大量的资源来扩大市场和整合供应链。相反，它拖累了整体的盈利能力。

值得注意的是，SHEIN一直在寻求海外上市，但是到目前为止还没有成功，企业估值已经从1000亿美元缩水到300亿-500亿美元。

在传统电子商务部分，JD.COM在2024年第四季度实现收入3470亿元，同比增长13.4%。商品和业务收入同比增长，分别增长14%。、10.8%。

业绩发布当天，美股开盘前一度上涨5%。但港股开盘时下跌，跌幅一度扩大至5.75%，最终以4.97%的跌幅收盘。

国内股市表现不佳，大概是因为第四季度超预期增长，很大程度上与政府补贴的推广有关。自2024年下半年以来，国家出台了各种消费促进政策，促进了公众的消费信心，相关品类产品的销量也有所增加。

具体而言，去年四季度，京东零售业务收入达到3070.55亿元，比去年同期增长14.7%，主要是由于电子设备和家用电器的收入同比增长15.8%。

然而，这种增长是不确定的。随着这种核心收入与“新旧置换”活动和促销越来越紧密相连，一旦利好政策消失，促销结束，JD.COM的收入将面临下降。

第八个商业REIT正式申请，消费者REITs市场不断扩大

在REITs市场，又迎来了一个商品申请。2月25日，据深圳证券交易所官网消息，中金中国绿色发展商业资产封闭基础设施证券基金项目已正式申请，原股权人为山东鲁能商业管理有限公司。

据了解，中国绿发有两种商业资产。除了鲁能集团旗下的鲁能城、美汇、秀街三大商业产品外，还有广宇发展所持有的商业项目，如济南领秀城贵和购物中心、重庆南渝星城、重庆九龙花园等。

目前，虽然中金中国绿发商业资产REIT尚未披露相关招聘说明书，但底层资产尚未明确。但市场消息显示，中国绿发以济南市中区领秀城贵和购物中心为底层资产的概率很大。

数据显示，位于山东省济南市中区二环南路与英雄山路交叉口的济南领秀城贵和购物中心，是济南南部最大的单体商业项目。

该项目占地面积10.5万平方米，商业建筑面积约24.01万平方米，于2014年12月28日开业，开业第一天人流超过40万，销售额超过1570万。

意见指数认为，REITs发行的定价和趋势在很大程度上取决于底层资产的资质，而济南领秀城是鲁能商业管理运营最完善的项目之一，可能会有助于后续REITs发行的公开发行。

至于已经上市的REITs，3月10日，嘉实基金管理有限公司发布了嘉实物美消费封闭基础设施证券基金的利润分配公告。公告显示，嘉实物美消费REIT的合同生效日为2024年1月31日，分红为2024年的第二次分红。

该产品的底层资产包括北京大成、玉蜻桥、华天和德胜门四大核心商业项目，总建筑面积7.79万平方米，资产评估值10.02亿元，是我国首个以社区商业为底层资产的消费者。

项目均位于北京三至四环城市核心商业区，覆盖西单金融街、中关村等完善消费圈，有“刚需消费需求” 区位稀缺的双重属性。

从租户结构来看，项目租户除了主力店超市外，还包括以食品和服装为主的商品零售、以快餐和茶为主的餐饮、以剪发/医疗为主的服务业态等。，这一般具有贴近民生消费、为社区居民服务的特点。

意见指数认为，REIT基本民生消费占比较高，日均客流相对稳定，客户粘性较大；然而，在提高对年轻消费者的吸引力方面，仍有很大的发展前景。

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