王大妈卖房记

“房子已经办理了过户手续，老人反复叮嘱，一定要当面向你表示感谢，让我和你合影，留给她纪念。”春节前，一位当事人家属匆匆赶往法院，他所说的“老人家”是四个月前还在为房子烦恼的王大妈。

买卖双方互不妥协

这是一起房屋买卖合同纠纷案件。原告王大妈快80岁了，等着卖房子去外地养老。在亲戚朋友的支持下，被告张先生实现了多年的买房欲望。这是一件幸福的事情，但在合同履行过程中出现了问题。

2024年8月，房主王大妈以拖欠购房款为由，向大兴法院起诉买房的张先生，要求终止合同，赔偿违约金和租金损失。王大妈说，根据合同，张先生应该在4月16日一次性支付剩余的300多万房款。“但是他从4月份拖到了5月份，5月份拖到了6月份...还没有结清。我几个月前没有和租客续租，把房子空了。在此期间，房子空了，我的租金损失很大。”。

被告张先生也很委屈，说因为家里病重，需要很多医药费，一时拿不到那么多钱。“如果王大妈坚持终止合同，他可以退还押金”，于是他向法院提出了反诉。

虽然双方表面上并没有妥协，但是在沟通的过程中，我们知道王大妈真的很想卖房子，张先生也没有无缘无故的拖欠，所以双方还有讨论的余地，于是我们开始了第一轮调解。

这个案子背后还有隐情

“桂法官，我其实不用终止合同，只是想让他尽快付款，现在房价一直在变。如果我再次上市销售，我可能无法以这个价格出售。经过多次沟通，王大妈向我展示了自己的真实想法和担忧。“如果对方不得不终止合同，不买，必须赔偿我的损失，才能公平。”。

然而，此时张先生犹豫不决。“法官，告诉你真相。这一次，我只能在亲戚朋友的支持下买房。现在房价变了，我有点后悔，不想给亲戚朋友增加太多负担。我同意终止合同，承担违约责任，但违约金金额太高。”

张先生的消极心态让我有点担心。虽然通过判决可以直接解决终止合同和依法认定违约责任的解决方案，但“结案”远不是一个判决那么简单。案件背后有隐情。一旦双方终止合同，王大妈不仅会面临空置房屋的租金损失，还会面临市场价格波动带来的房价差距。张先生也要按照合同承担高额违约金，会导致“双输”的局面，买卖不成，但各自都在赔钱。此外，双方无法就房屋现价达成一致，张先生也提出了房屋价格鉴定申请。如果开始鉴定，随着案件处理周期的延长，双方的损失将进一步扩大，鉴定费用也将增加当事人的诉讼成本。

"案子还得调啊！"我暗暗下定决心，又开始寻找新的突破。

临近调解，又起了波澜

“张先生，虽然房价有波动，但解除合同的违约责任和鉴定费用也是一笔不小的开支。况且很难找到合适的房子，买房主要是为了安全合适……”

"王大妈，张先生家里有困难也不是恶意拖欠，咱们再宽限一下？"

……

“法官，你辛苦了，帮我们调和了这么久。我同意他以后付钱，但是我的损失确实发生了。如果他没有说我心里过不去，”经过多轮调解，双方就继续履行合同达成协议，王大妈终于同意放宽付款期限。张先生也愿意向王大妈支付1万元作为房屋空置损失的补偿。

看到案件即将结束，我立即通知当事人到法院当面确定调解方案。但我不希望张先生在这个时候提出新的要求。“法官，我能把房子转让给案外人吗？”原来，张先生提到的案外人是全力支持他买房的亲戚。因为他很抱歉，所以他要求以亲戚的名义登记房子。

“我不同意！我们不知道这个人是谁。怎么过户？”王大妈听到这个消息有点生气。面对意想不到的情况，为了维护当事人的合法权益，我只能通知双方延迟谈话时间，并要求张先生提交案外人的身份材料，确认其购房资格。

"案结事了"

不仅仅是一个判决结果

张先生提供了案外材料，验证了自己的身份和购房资格，并得到了王大妈的同意。至此，双方的矛盾纠纷已经在法庭上、法庭下进行了多轮面对面、电话调解，调解方案反复调整，最终取得了成效。

为了防止调解后履行过程中出现新的矛盾，我们与双方详细沟通了购房款、户籍担保金、物业交付、房屋交接、租户租金等细节，向当事人解释了房地产交易中可能出现的各种风险，并敲定了庭外和解方案。

最终，在法庭的监督下，双方按照既定计划履行，剩余房款按时结清，房屋转让也顺利办理。

此时临近春节，王大妈特意打电话过年，告诉姑姑送横幅。当我听到王大妈开心的话时，我的心涌进了温暖的阵阵。分数很容易阻止困难。“案结事”的真谛可能不在于一纸判决的落定，而在于心与心之间的温暖调解。它隐藏在每一次耐心的倾听中，隐藏在每一次真诚的交流中，就像春风化雨一样，悄悄解决心结。

(本文均为化名)

投稿：大兴法院

原题：《王大妈卖房记》

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