“烂尾楼”中的轻资产 石家庄蓝墨里和泛奥莱跑道

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发文/潘玲宣

图源/AI生成

河北省会城市石家庄正在不断地进行商业更新，就在这个周末，“国际庄”迎来了一个新项目的开业。

3月8日，位于石家庄桥西区的蓝墨里购物中心宣布开业。该项目有四层，包括珠宝美容、潮流数码、餐饮、家居等多种形式。地下空间包括精品超市、主题街区和1000多个停车场。

去年5月，河北惠森商业管理有限公司与中国奥特莱斯集团有限公司签署了由中国奥特莱斯集团提供商业管理服务的“蓝墨里商业购物中心”合作协议。

“烂尾楼”焕新

据介绍，蓝墨里项目位于石家庄桥西区元南路与槐安路交叉口西北角，是由华夏商务中心(嘉悦中心)改造而成，占地24.4亩，建有3栋商务建筑，建筑面积14.3万平方米。

它是由石家庄华夏贸易有限公司和河北新巨基房地产开发有限公司于2010年开发建设的城中村改造项目。

在2015年石家庄桥西区政府工作报告中，还提到嘉悦中心项目是2015年桥西区九大重点项目之一。根据计划，该项目应在2015年内完成。

但同年，建设单位之一的新巨基公司法定代表人因涉嫌非法吸收公众存款和集资诈骗被判刑，项目被查封，导致停工。

直到2019年，嘉悦中心被列入石家庄市“未完工建筑”整治项目范围。为盘活项目，政府有关部门协调项目单位与主要债务人进行沟通调解谈判，并与多个投资团队进行谈判，促进问题解决，确保项目按时间节点交付。

根据最终结果，石家庄华夏贸易有限公司仍然参与其中一家原始开发建设单位。

蓝墨里是项目的商业部分。2024年5月，河北汇森商业管理公司与中国奥特莱斯集团签署了“蓝墨里商业购物中心”合作协议，为项目提供商业管理战略服务。随后，9月份进入投资筹备阶段。

项目整体商业面积约50,000平方米，配套1000多个地下停车位。

在具体楼层和业态分布上，一楼为精品零售和特色餐饮、美容化妆品、珠宝等。二楼为儿童零售、家居服装、教育培训和少数娱乐体验业态“儿童世界”。三楼和四楼都覆盖着特色餐饮和娱乐，三楼的餐饮比例更大。四楼有美食广场、健身中心和电子竞技主题区。

从周边客户来看，蓝墨里三公里内居住人口达到250万，商业预计年客流量为900万。在投资方面，小米被引进。oppo、连锁大众品牌或体验店，如JD.COM之家、茶百道、瑞幸、三只松鼠、霸王茶姬等，满足周边社区客户的消费需求。

可能是基于商业管理运营商的奥莱背景，项目开业当天举办了很多折扣和营销活动。由于商家还没有完全入驻，一些分析师认为，未来将引入更多符合“名品”的产品。 打折品牌，或者长期推广，包括打折超市等等。

奥莱生态赛

事实上，不难发现，蓝墨里并非奥莱项目，而中国奥莱集团在运营管理方面却有着鲜明的奥莱色彩。

近年来，由于奥莱产业的扩张、消费趋势的变化、城市奥莱的兴起等诸多原因，奥莱项目的主要类型逐渐丰富。除了相对老牌的砂船、杉杉、创业、王府井、百联，还有开发商/运营商等新型主体进入奥莱市场。

例如，2024年12月31日，东百集团首个奥特莱斯项目“福清利桥奥特莱斯”正式开业，该项目的商业面积约为5万平方米，与2022年12月开业的东百利桥古街一期相连；

东莞万象滨海购物村去年3月27日（Mixc Village）举行动工仪式和宣誓大会。当时报道称，万象滨海购物村是继万象城、万象汇、万象世界之后华润置地的第四条产品线项目。

根据这个精品奥莱项目的概念规划，该项目总建筑面积约10万平方米，预计2025年开业；

此外，近日，复星集团子公司复悦商业管理公司与尚柏奥莱斯达成战略合作，宣布将泉州星光耀广场升级为泉州“复悦尚柏奥特莱斯”，也预计年内开业。

根据中国百货商业协会的相关数据，2024年全国共有12个新奥特莱斯项目，全国有251个新奥特莱斯项目，总销售额约2390亿元，较上年增长约4%。

市场火爆，项目聚集。到目前为止，据不完全统计，2025年奥莱将开业30家。

泛奥莱方式

一方面是更加激烈的“奥莱”生态位之争，另一方面是日益下沉的市场。

以蓝墨里为例。这个项目也是从沉静的资产改造而来的。虽然不是传统意义上的奥莱项目，但在运营商中国奥莱集团的加持下，似乎有点“泛奥莱”。

中国奥特莱斯集团将自己定位为“中国领先的泛奥特莱斯产业服务提供商”。其核心团队观察到，自2009年企业成立以来，中国传统奥特莱斯业态面临品牌资源不足、业态单一等问题。

因此，公司提出了“泛奥莱”的概念，将欧美奥特莱斯模式与中国的城市化和消费升级需求相结合，形成覆盖商业地产、文化旅游产业、跨境贸易、电子商务等方面的综合业态。

该模式的核心特征是“Outlet“以奥特莱斯名品折扣为核心，整合运动、感受、社交等多种业态。同时，还可以结合当地特色资源，打造文化、商业、旅游融合的新业态。

据报道，中国奥莱集团在国内市场起步较早，早在2014年就开始尝试使用“泛奥莱”进行轻资产输出。

当时，中国奥莱集团在山东德州实施了第一个轻资产项目。总面积约859亩，总建筑面积超过100万平方米，其中奥特莱斯业态11万平方米。该项目于2022年5月1日开业，由当地运营公司继续管理，核心团队完成交易并撤出。

近年来，“泛奥莱”轻资产的落地案例还包括安徽省黄山县奥莱广场，建筑面积约4万平方米。该项目于2023年6月建成。计划将徽州风土人情与奥特莱斯业态相结合，规划开放式坊巷街区，包括国际名品、国风、民族潮流、特色餐饮等业态；

2024年3月，湖南湘潭昭山晴岚文化旅游项目签约，总面积约1873亩。以奥特莱斯名品折扣为核心，配套国际品牌风情街、虫洞冒险、奢侈品创意学校、线上名人孵化基地、科技展示馆、旱雪活力基地、亲子星空露营基地等业态，形成泛奥特莱斯文化旅游小镇。

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