新的信号，国家队开始收储结局！
下面的文章来自米宅 ，作者龙猫
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之前在直播的时候，一直给朋友们强调一个观点，2025 年救市不在于限购限贷政策的重新开放。
这些行政救市政策只能根除，无论是上海再次放开限购，还是北京、深圳再次放开限购限贷。
深圳进一步放开限购，只能拯救深圳。北京进一步放开限购，只能拯救北京。上海进一步放开限购，只能拯救上海。
一线强势城市的放开只能拯救独立城市，对全国其它城市的救市无济于事。
因此，2025 2008年房市全国救市的信号，根本不在于放开行政政策，也不在于强烈刺激的兴奋药政策。这是一个看似沉默，实则重要而不正常的动作。——
各省、各城市的财政收储。
目前处理楼市的重点是去库存，解决去库存问题的有效措施只有一个。市场上多余的房屋和土地通过财政收集和储存。通过消除库存来实现供需平衡。
如果出现这一信号，说明救市的对症药物已开始食用。
就在 2 月底，大规模的财政收储信号已经出现，国家队开始花大力气去库存。
2 月底，广东省发布了发行专项债券相关事项的通知。通知称，计划是 2 月 28 每日专项债券八、九期进行竞争性招标。
这次专项债券的使用备受关注。
这次在广东省发行 2 专项债券。八期计划发行总额 114.04 九期计划发行总额约1亿元， 193.15 1亿元，这些专项债券的总额大概是1亿元。 307 1亿元，全部用于回收广东省闲置土地项目。
这 307 一亿覆盖的收储范围已经公布。
专项债务八期，募投项目总额 17 个人，项目总投资金额大概是大概的。 209 亿，主要用于广州市和惠州市的土地储备。
专项债券九期，募投项目 69 个，总投资 263.81 一亿主要用于珠海、汕头、佛山、韶关、河源、梅州、汕尾等。 17 一个城市的土地储备。
广东省是中国第一个回收闲置土地的省份。这意味着金融收储的子弹库已经打开，未来将有更多的省份和城市参与专项债务收储土地和商品房的过程。
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这种在广州吃螃蟹的行为，是财政收储土地和商品房的一大进步。
自去年提出房地产市场财政收储以来，虽然大会小会频繁提出，但实际落地进度相对较慢。
去年 5 月 17 日本，与史诗救市政策同步，财政收储去库存的步伐拉开帷幕。中央妈妈特别设置了 3000 亿保房再贷款，支持当地国有企业以合理的价格购买已建成未售出的商品房作为配售型和配租型保障房。
到了 9 月份，央妈增加剂量，比较资金支持。 60% 提高至 资金规模也从100%开始。 3000 亿升级到了 5000 亿。
10 月财爸又表示，地方可以安排专项债券购买存量商品房作为保障房。
11 本月自然资源部再次发布通知，利用当地专项债券资金增加收储闲置场所的幅度。
在后面的各种会议中，会议和会议经常提到房地产的财务收集和储存。然而，由于卡点问题的存在，实际的收集和储存并没有想象中那么快。
财政收储是要花钱的，花钱要考虑花钱是否值得。
收储过程中的核心卡点问题之一是收储价格。
无论是收储商品房，还是闲置土地，收储价格的确定都是核心。
价格确定高，收储方压力大。毕竟每个地方和城市本身都有债务压力，不容易从牙缝里挤出钱进行财务收储。
储存价格低。房地产企业不愿意。如果储存的地价不足以覆盖已经进行的融资，房地产企业就不愿意卖出。特别是储存的闲置存量要求没有质押和抵押。如果有抵押，房地产企业必须自行解除抵押。有些房地产企业已经很穷了，没有多余的钱来解除土地抵押。
因此，在收储价格的主要矛盾中，各地和城市的财政收储进展并不快。说白了，收储最重要的问题是钱。
去年收储的资金来自中央妈妈的贷款，中央妈妈的贷款规模有限。今年特殊债务的具体落地，使得收储的资金池扩大了很多。
广东省专项债务资金的收集和储存仍然是第一步。专项债务收集和储存开放后，按照华泰证券三年收集和储存的节奏，每年收集和储存资金都必须在 5800-7800 亿。
这个数字是观察的基础。拯救市场的指标不需要看行政政策的放开，只需要看每个月的财政收储规模，就可以大致评估拯救市场的进度。
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我将 2025 2008年救市的目标已经告诉你了，能否观察就看你自己了。实事求是地说，房地产市场的去库存还处于早期阶段。
从克尔瑞的数据来看， 2022 2008年以来，商品房待售面积不断增加。截至 2024 年底，商品房待售面积仍然存在 75327 万㎡，到目前为止，全国的库存面积还没有找到下降的拐点。
当然，不同城市的库存差异很大。像深圳这样的城市，库存去除周期相对较小。虽然大多数一二线城市的库存去除需要一定的周期，但凭借市场的购买力，库存仍然可以随着时间的推移消化到合理的水平。
去库存最难的，就是三四线城市。尤其是人口净流出的三四线城市，这些城市的去库存需要财政收储的努力。
与土地收储相比，商品房的财政收储更难实施。当地国有企业收储商品房也要考虑成本与收益的平衡。
当前许多城市的租售比例相对较低，当地国有企业收储商品房的行为往往算不上账户。
现在可行的是存量土地收集和储存。土地收集和储存可以通过经营土地、调整和规划来增加土地收入。
因此 2025 年度财政收储的重头戏，重点是存量闲置地点的收储。
闲置存量的收储方式不仅仅是专项债务的资金使用。目前还有一种收储土地置换的方式，因为不需要资金支出，进展很快。
2024 年 11 月亮，越秀与广州市土地开发中心签署了广州大干围。 2 预计可以获得土地收储协议， 15.29 亿元补偿，这两块地将由商住用地调整住宅用地，后期将再次供应转让。
2024 年 12 月份，万科在广州番禺南站重新获得了三块地，原本是商住用地，2023年 年万科通过退地获得货币退款。后面的地块被调整到住宅用地，万科再次拍摄。再一次完成了低效土地的盘活。
2025 2008年，将会出现更多的闲置土地收储案例，闲置土地收储和存量商品房的规模也将一点点上升。
2025 2008年，市场变化，焦虑与机遇共存！
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