房地产未登记，案外人提出执行异议后，对裁判规则进行分析。
在执行程序中，外人以未完成物权登记的房地产主张排除强制执行的情况日益增多。如何平衡执行人的权益和外人的实体权利，已经成为司法实践中的一个难点。本文结合三类经典案例，探讨此类案件的裁判规则和法律依据。
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类型一：以房抵债型
甲方欠乙款，于是与乙方签订了房屋抵债协议，甲方房屋抵乙方。乙方占用房屋，未办理过户手续。另外，由于甲方欠丙款，丙方申请执行甲方，要求拍卖房屋，乙方要求排除执行。
第一条规则：以房抵债协议合法有效且已实际占有的，可以优先于普通债权排除执行。
【分析】这种类型属于案外人(被抵消人)乙，排除申请人丙的执行裁判规则认定标准，对被执行人(抵消人)甲“以房抵债”。
乙方和甲方在案件涉及的房屋被查封前，经有效裁判确定存在合法有效的债权债务关系，双方签订了以房抵债的书面协议。签约双方有相应的民事行为，债务抵押协议满意真实，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，不违反公序良俗，约定的债务抵押实际价值相当，不会有太高或太低甚至恶意串通的房屋抵押价值约定，乙方实际合法占有房屋。由于抵帐时房产不具备办理登记的条件，导致乙非自身原因未办理过户手续，属于以房抵债，无物权变动。
由于其成立顺序和原因不同，甲抵帐行为与丙实现债权行为有效。抵押权以获得房屋产权为目标，与执行债务相比，在获得房屋方面更具期待性。抵押物的交付特点，也赋予抵押权在执行债权之前的有效性。在处理债务抵押权和执行债务矛盾时，要保持谦逊，明确债务抵押权的目的、权利效力、整体秩序和公共价值的衡量，突破债务平等原则，维护现有法律关系的稳定，必须以房屋抵押债务的合法效力稳定交易秩序。乙和甲不存在规避执行的情况，应排除对涉案房屋的强制执行主张。在履行合同义务的合理水平下，签订抵债协议的乙方虽然没有取得法律物权，也没有出现物权登记变更，但可以赋予其所有人地位，排除C的执行。
类型二：借名买房
乙以甲的名义购买房屋并实际居住，并以甲的名义登记。之后，由于甲欠丙的债务，丙申请执行甲，要求拍卖房屋，乙请求排除执行。
规则二：借名买房系实际存在且已合法占有房产的，可以优于普通债权排除执行。
【分析】这种类型属于案外人(借用名人)乙主张排除申请人丙的执行裁判规则认定标准，理由是对被执行人(借用名人)甲将其房产“借用名字买房”。
实施金钱债权时，登记在甲名下的房产被查封后，为了实现丙利益，乙因之前与甲存在借名关系而提出质疑。找出房地产的真正权利人，不能采用绝对的外观主义，不能直接以物权登记为判断依据。物权登记仅用于记录房地产的自然状况和权属情况，只有房地产权的确定效力，而不具有房地产实际归属的确定效力。借款人是否是真正的权利人，应根据乙的信任利益保护、当事人的过错责任标准、风险自负原则，考虑乙的行为目的、保障乙及其家庭成员存活权益特征、实际支付购房款、贷款还款资金来源、管理支配实际占用住房等情况。
b在查封前已合法占有房产并支付合同价款，购买的房产用于满足家庭的基本居住需求。借名买房不违反法律和行政规章的禁止性规定。乙主张借名买房事实成立，即房产实际权利人，在没有规避执行情况且查明房产准确权利主体的前提下。二者权利相比，归结判断丙债务系一般执行债务则不享有房产优先受偿权，乙对房产享有排除执行权。另外，即使乙方没有实际支付全部价款，但是已经按照合同约定支付了部分价款，将剩余价款交付给法院，也可以排除丙方的申请执行。
类型三：先售后押型
甲方的房子卖给乙方，乙方入住，没有办理过户手续。因为甲方和丙方之间的债务，房子抵押给丙方。丙方申请执行甲方，要求拍卖房屋，乙方要求排除执行。
规则三：购房时间先于房产抵押时间，购房者实际占用房屋的，可排除质权人强制执行。
【分析】这种类型属于案外人(购房人)乙，排除申请人(质权人)丙的执行裁判规则认定标准，即被执行人(抵押人)甲将其房产“先售后抵押”。
乙方应结合乙方和丙方各自享有的权利特点、房地产获取时间顺序、获取权利是否有过错、房地产功能和特点等方面，判断乙方和丙方所享有的民事权益是否可以排除丙方质押权的执行。
乙方与甲方签订了合法有效的书面房屋买卖合同，并按合同支付了购房款。购买的房产用于满足家庭的基本居住需求，在抵押前实际占用该房产。由于其主客观原因，甲方没有及时配合乙方办理过户登记，然后将房产抵押给丙方作为偿还债务的保障，丙方获得了以房产担保价值为内容的权利。但与丙基于债务并在后期设置抵押受偿权相比，乙物权期望权可要求免除房屋上方的抵押担保物权负担，丙在行使权利时受买卖债务顺序限制，实际失去对质押物的优先受偿权。类似地，即使乙方没有实际支付全部价款，但已按合同约定支付价款，将剩余价款交付给法院，也可以排除丙方的申请执行。
综上所述，案外人主张排除执行需要满足“合法权利基础” 实际占据 三个要素没有过错，没有登记，权利性质先于债务执行。
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原标题：《不动产未登记，案外人提出执行异议后的裁判规则分析》
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