十年前上海的标杆小区现在怎么样了？

这篇文章是过去的内容 *

干货不过时，希望对大家还是有帮助的。

假如把上海房市拉到不限价阶段，那就是2016 年底之前

上海房管局开始严格控制预售证书的审核，一时间很多新盘的预售价格太高无法进入市场。

本来超出 6 万 / 保底项目，只能销售， 4 万 -5 万 / 平

从那以后，上海楼市的一二手倒挂开始形成

现在我们所说的“打新”，实际上是上海新房限价政策下的产品。

但是现在市场已经出现了一些转机，许多地方已经放开了新房限价。

比如广州这个一线城市，已经悄悄地把一手定价权还给市场。

厦门、福州、成都等二线城市也在土拍时取消限价。

包括我们去南京河西滨江踩盘，目睹了一个新房无限市场，产品实力惊人。

近两年来，上海增加了很多17。 万 /m ² 的一手房

今日的这篇文章，就是想把大家的目光吸引到大家身上。那时候，产品创新，百花齐放时，

在这些不限价阶段的商品中，逐渐成为每个板块的二手标杆

她们的产品实力，有多让人怀念？

01

2014 2008年，金茂在大宁夺得地王，如今成了二手天花板。

要说上海新盘在无限价阶段的产品实力，我首先想到的是当初的地王。

大宁金茂府

2014 年 1 上海月份的一次土地拍卖，上海闸北大宁地块转让

最终成交价格接近 4.8 万一平，甚至超过了周边的二手房价格。

当然，拿下这块土地后，金茂也受到了质疑，这套新房子可以卖到。 7 万 / 平吗

每个人都知道后来的故事。

金茂府不仅存在 2015 2008年，大宁新房最高价每平7.2万元，现在二手挂牌价格每平17.8万元。

可以算是以自己的力量开启了大宁板块的房价反击神话。

而且这里的一己之力，我觉得就是金茂在上海当初还没有限价的时候，取出了足够真诚的产品力量。

在北京依靠科技住宅成功后，金茂也是第一个来到上海的项目。

遇上海房市，当时没有限价，市场火爆。

这两个因素结合在一起，使这个项目成为 2015 年房市所有房地产商和顾客都对商品感到兴奋。

今日我们去看大宁金茂府的二手房，还是看到它比现在同板块新房的二手房质量要高得多。

咱们在哪里看？

众所周知，大宁金茂府是一所科技住宅，立面采用全石材，在园林景观中也是极其用心的。

但是真正进入社区内部，仍然有许多产品细节非常漂亮。

例如，现在车库呈现出高级质感。

与车库的大堂相连，地面是拼花石，顶部是水晶灯，墙壁上挂着装饰油画。

地面双大堂采用相同的标准建造

在公共区域的电梯厅里，可以看到从外到内统一的高大堂和地面拼花。

每栋楼的地面入口，也可以看到当时金茂府对产品的用心。

不但配有挡雨檐，仿铜门加上极高的高度，展现出更加气派的感觉。

连接地下会所的女性更衣室、盥洗台、镜柜、陈设的洗漱用品，不会失去高端酒店的品质感。

经典的全石立面，在经历了近七八年的风雨之后，

从远处的颜值来看，与旁边小区的差距瞬间拉开。

事实上，限价之后，上海房地产市场已经很久没有全石立面的新房项目了，大部分都是底层石材，管理层真石漆，甚至所有真石漆和涂料。

这一次，金茂物业对园林的保养让我感到更加惊讶。

现在景观呈现出来，层次感深度如此清晰的状态。

一是当时金茂对景观的用料非常充足，二是离不开后期物业每天的精心维护。

更不用说室内投资了。正是因为十二大科技体系的赋能，各种恒温恒湿恒氧技术才真正进入日常生活。

今天，我们可以看到为什么大宁金茂府的二手产品能卖得这么贵，本质上离不开这个昂贵的室内科技系统。

大宁金茂府五年后交房。

即使现在周边有新盘入市，在后来上海新房限价时代，

但是质量可以超越金茂府的项目，再有几乎是困难的

您说，它不能一直是大宁的天花板吗？

02

第二站，我去了浦东花木板块，还在看绿城前期留在上海房市的商品。

花木绿城兰庭

这个 2014 年 3 每月开盘，作为绿城重返上海内环的项目

虽然是代建，但仍然继承了绿城商品建设的一流工作。

这种感觉来自社区入口。

立刻让人感觉到绿城式的产品基因。

当你进入社区时，你会看到会所大堂，大气很高。

大厅外面就是一个无限的景观游泳池。

卡拉麦里干挂石作为一个新古典主义风格的高层项目，被用作主线装饰

它还融合了富有现代简约主义元素的深蓝色幕墙

甚至每一个模块楼下的风雨走廊，都做了全石。

还有强调仪式感和居民参与度的景观营造。

可以看出，当初绿城在这款产品上的投入几乎可以翻滚，现在内环的豪宅新房

那天绿城的房产给我们看了一套业主空关的原房，室内部分的投入还是让人觉得当时很用心。

内部基本展示了当时交付时精装房的原始状态。

当时，绿城邀请了世界四季酒店的御用设计师。 BDL，将酒店低调奢华的风格注入多个细节

升降机开启，仍体会到绿城的品质。

木质扶手与整体内饰色调一致，路面大理石，背景墙由一种特殊的贝壳装饰拼接而成。

此外，国际一线品牌，如德国唯宝、耶鲁、西门子等。

2014 每年回到内环的绿城，向上海展示了具有国际标准的真正改进产品标准，应该是什么样子？

这一成本投入的真正改善豪宅，在新房市场已久未见。

03

一个总是与新房限价挂钩的词叫：减配

要想回顾一下上海房市最令人遗憾的作品，我想一定是这样的。

滨江公园一号

这里是我去过的第一站项目，也是目前宝山二手房价格的第一站。

这个板块虽然在外环旁边，但可以算是板块内乃至宝山整体质量最好的高层住宅区，甚至不输给大部分城市豪宅。

目前市场上，滨江公园一号的平均挂牌价格依然坚挺。 7.4 万 / 平上下，以产品力突破位置，但外环价格可以超过大多数靠近中环的社区。

谈到这盘与上海新房的关系，更是要追溯到上海新房。 2015 年

2015 年滨江走出杭州看全国，喊出了三年千亿的规模目标。

来上海拿地做豪宅的欲望也比较强烈，当时就用下宝山上这块大地，直接站在地王的位置上。

均值楼板价 2.8 万 / 平板，实际楼板价格已超过 3 万 / 平

不但超过了周边二手房的价格，需要销售超过 6 万 / 平开发商可以保证保证

当时有传言说滨江计划要做一个科技住宅项目，原本估计要卖到一手。 8 万 / 平

本来计划在 2016 年底入市，结果那年年底上海新房严格控制预售证价格

最终这个项目正在进行 2018 每年才取证，备案价格也只有 5.3 万 / 平

即使没有如愿以偿的价格出售，当时新房还没有限价的时候，仍然保留着产品型号。

现在最受人们称赞的还是滨江做的中央景观。

根据最初的报道，整个项目都有 65 万株被花草植物，1500株 多种种类，3300 余株大型乔灌木

景观就像一个大植物园，

而且中央游泳池底部的马克赛兰花是由 40 工作人员，费用 3 一个月的时间排列才能呈现出来。

现在仔细看还是形状优美，做工精细。

这种投入，现在已经很难再看到了。

不但室外有景观游泳池，会所内还有 25mx8m 室内恒温游泳池

一楼设置了其他健身器材和瑜伽室。

会所采用大量全景落地窗，让业主在健身的同时欣赏小区的景观。

而且所有会所的功能都是滨江物业自己经营的，业主只需每月支付。 6 元 / 平的物业费，其它不需要额外收费。

外立面全铝板材料现在基本灭绝于新房市场

对于具体的产品细节，即使是交货五年的商品

电梯厅，室内实木地板，甚至主卧壁纸的角落，依然展现出质感。

一切，都让我感觉到了。 2015 2008年第一次进入上海时，滨江的野心

同时也证明了滨江在离开之前对这片土地的真诚和用心。

这座踏上限价节点进入市场的房地产，滨江产品实力充足，科技住宅未能实现。

使我不禁想像

如果不撞上限价，滨江公园一号的产品力又会高多少个层次？

假如这个项目进展顺利，滨江会不会有更多的项目留在上海？

这个可能是滨江给上海一个比较无奈的单盘主义吧？

不幸的是，滨江公园一号撞上了限价政策，最终成为这家浙系房企留在上海的孤品。 ...

04

最后来和大家聊聊写这篇文章的事情。初心

新房限价是一项精准的调控政策，住房不炒大方向，有效抑制了房价。 2015 年前和年后迅速上升

现在房市确实已经到了供需关系逆转的临界点。

近年来，我们还看到了新房产品在限价下的中等实力，甚至货物不对板，业主 wq 等等

今日看到的三个项目，代表了当时房地产企业产品实力的百花争艳和遗憾。

希望利用这三个项目，唤起房市对原有产品实力的一些关注记忆

而期待的是

或许在未来的某一天，这样的景象会回到市场

还有，如果你现在考虑二手房的话

购买这些生于无限年份的商品，很有可能不会出错。

您心目中还有哪些项目可以算是上海二手的标杆项目，欢迎大家在评论区一起聊聊。 ~

以上是来自乔不丝的正文。

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