贝莱德「断供」，放弃上海一笔「失败的投资」｜氪金·金融

作者｜王晗玉

编辑｜郑怀舟

在上海市区，老上海人习惯性地将苏州河以北的闸北、杨浦、普陀等场所划为“下角”。在老上海，这里的租金可以比静安、卢湾等地区的“上角”低三四倍甚至十倍。

如今，随着商业的发展，两个“角”在文化认同上的界限逐渐模糊，但该地区的房地产价格仍在波动和分化，这种波动强烈到有时甚至连万亿资产管理公司都“看不见”。

最近，美国资产管理公司贝莱德（BlackRock）其一只基金被传决不偿还位于上海某办公楼项目的银团贷款，而被牵头的渣打银行收回资产。

表面上看，这是投资者在价值评估后果断的“放弃”，但从放大的角度来看，这是贝莱德布局中国多年，多种资产投资业绩不佳的又一表现。

上海写字楼上万亿贝莱德“断供”

据媒体援引知情人士透露，贝莱德被渣打银行收回的资产位于上海普陀区，是北岸长风项目的E楼和G楼，总楼板面积约2.78万平方米。

此前，贝莱德于2018年通过仲量联行向保德信金融购买上述资产12亿元，其中渣打银行牵头的银团贷款7.8亿元。

截至2023年，还款期限届满，贝莱德与银行协商展期一年，同时将北岸长风两栋办公楼挂在货架上，总售价约8.4亿元。

相对于12亿元的收购价格，这次贝莱德的销售相当于打了七折。。当时消息传出后，贝莱德发言人回应了销售事项，表示“不发布单个投资项目的帖子，前几天媒体报道的事项与贝莱德基金和贝莱德建信理财无关，对其运营没有影响。为了满足国内投资者的投资需求，帮助他们实现财务目标，我们将继续致力于中国的长期发展战略。”

然而，打折出售的资产最终未能出售。北岸长风两栋办公楼一年内未能等待接管方。目前，贝莱德拒绝在贷款延期一年后再次延期，两栋办公楼被渣打银行接管。

在发稿之前，贝莱德并没有回应36氪的置评请求，而是没有偿还贷款的原因。但是投资者做出了这样的决定，一般情况下，由于持有办公楼的租金回报无法覆盖偿还贷款的利息成本。。

近年来，上海和普陀区写字楼市场的表现证实了这一点。

根据同策研究院联席院长宋红卫向36氪提供的数据，根据季度统计，2018年3月底上海高档写字楼租金从10.57元/平方米降至7.69元/平方米/天，空置率从10.00%上升至21.70%。.

资料来源：同策研究院，绘图：36氪

资料来源：同策研究院，绘图：36氪

但据观点房地产网报道，2024年北岸长风两栋办公楼租金下降至3.2至5.8元/平方米/天，物业管理费为11元/平方米/月，已处于行业较低水平。

镜鉴咨询创始人张宏伟也对36Kr表示，北岸长丰项目所在的长丰商务区办公楼供应量较大，正在建设大量新项目，整体供应过剩。同时，该地区是房地产开发商进入集中区域的地区，降低租金是不可避免的。

“办公楼的租金水平与区域内入驻企业的产业布局密切相关。结合近年来房地产市场的情况，其(北岸长风及周边写字楼)的价格和租金价格自然会降低。贝莱德没有卖出去，说明市场不接受30%的折扣，估计需要60%甚至更低。”张宏伟说。

从北岸长风项目往外看，新城控股、中梁地产、绿城集团等房地产企业总部或华东总部办公楼都驻扎在周边。近年来，房地产开发商迎来了周期性调整，收缩了规模，在该地区增加了新的供应。未来，周边写字楼市场将继续下滑。

多只基金仍在亏损

贝莱德在北岸长风的商业地产投资中“弃卒保车”。从拉长时间线来看，两栋办公楼的前业主保德信金融赚了不少钱。

保德信金融旗下全资子公司PGIM2016年 Real Estate以8.3亿元的价格从亚腾资产管理手中购买了两栋办公楼，两年后又以12亿元的价格出售，回报率达到44.6%。

那时候PGIM Real 亚太区Estate主管Benettte Theseira曾经告诉媒体：“这主要是由于我们的入场时间和入场价格，现在回头看，2015、2016年正好是内地商业房地产市场开始崛起的时候。。”

相比之下，贝莱德的入场时间就没那么巧合了。北岸长风E楼、G楼7年，上海高档写字楼租金一次又一次下降。

同样，贝莱德旗下公募产品的业绩也不尽如人意。

2021年，贝莱德正式成为第一家获准在中国独资公募基金业务的外资管理公司。然而，到目前为止，它的许多主动权益产品仍在亏损。

目前，贝莱德基金共管理14只公募基金，包括2只股票基金、6只混合基金和6只债券基金，贝莱德官网显示。

从业绩来看，Wind数据显示，贝莱德中国最早设立的新视野A自成立以来回报率为-36.72%，另一个贝莱德港股远景A自成立以来损失了20.35%。此外，贝莱德行业优化、贝莱德先进制造一年拥有等主动权益产品成立以来仍在亏损。

信息来源：Wind，截至2025年2月24日数据

与此同时，贝莱德指数基金和债券基金表现相对较好，例如贝莱德中证A500指数增强A成立以来回报率为6.26%，贝莱德沪深300指数增强A成立以来回报率为7.19%。

通过对贝莱德2024年业绩的观察，最新公布的财务报告显示，其第四季度总收入为56.77亿美元，去年同期为46.31亿美元，比去年同期增长22.59%。季度归属企业净利润为16.7亿美元，去年同期为13.75亿美元，比去年同期增长21.45%。

到2024年，贝莱德总收入达到204.07亿美元，比去年同期增长14.27%，归属于公司净利润63.69亿美元，比去年同期增长15.76%。

截至2024年12月31日，大约11.6亿美元是贝莱德的总资产，与前一年相比，贝莱德仍然被称为世界上最大的资产管理公司。而且整体业绩稳定增长和中国投资业绩不佳的误差说明贝莱德需要进一步努力才能看懂中国资产。

今年1月，贝莱德基金首席权益投资官神玉飞在2025年中国股市前景中指出，“我们确信2025年将在新的宏观资本市场环境中重新开始。在以量化和活跃资金为主导的资本市场环境中，主动权益基金的投资框架迫切需要思考未来的突破，也面临着重新开始。”

“重新开始，做点什么，做点什么，做点什么。”神玉飞说，在基金运作方面，要紧跟时代主旋律，深入研究，前瞻性研究。

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