越来越多的城市开始收回巨额土地，这将是2025年土地市场的一大亮点。

2025年，土地收集和储存将迎来明显加速。

2月18日，北京发行了一批地方政府债券，其中新增专项债券462.9亿元。募集资金主要用于棚户区改造、城中村改造、土地储备、园区基础设施、环境改造、新基础设施等领域。

以广东为代表的一些省份是推动专项债券回收和购买闲置土地的“主力军”。春节过后，广东至少有15个城市发布了相关公告。

“收储会是2025年土地市场的一大亮点，主要是因为目前土地库存规模巨大，很多年前出售的土地由于规划条件不适应新形势，或者地价下跌，或者开发商没有开发能力，土地库存大，给地价稳定带来很大压力，不利于开发商资金链的改善和房地产企业的风险防控，也不利于保证交付。另外，土地去库存，从根本上减少库存，有利于促进市场止跌回稳。广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉告诉《国家商报》记者。

北京率先重启100亿规模土储专项债务

土储专项债券市场关注度持续升温。

二月十八日，北京率先重启土储专项债券发行，募集资金投入土储项目超过百亿。

根据企业预警通的数据，这些专项债务中，用于土地储备的资金规模为116.87亿元，主要用于旧宫镇绿隔地区环境改善土地一级开发项目、房山区良乡大学城东区土地一级开发项目等25个项目。

2025年初，广东多个城市集中收集和储存。根据中指研究院的数据，截至2月11日，广州、佛山、惠州等15个城市发布土地收集和储存公告，范围广、力度大，为全国其他省份树立了榜样。

随着广东土地收储工作的推进，也给市场带来了不少期待。

每次记者注意到，这次收储的土地类型主要是房地产强关联地块，占住宅用地和商业用地的总比例近90%。从转让时间来看，2020-2024年转让了80%的拟收储存地块。

但是在收储对象方面，虽然以国家央企地块为主，但也包括了一些民营房企手中的闲置存量地块。

根据中指研究院的数据，近期发布的收储案例中，约70%的地块拟收购价格与成交价格之比为80%-100%，超过40%的地块比为90%-100%，13%的地块比为70%-80%。

广东的土地收集和储存工作不仅范围广，而且在实施过程中注重细节，充分考虑企业利益，促进政策顺利推进。这种模式不仅为其他地区提供了宝贵的经验，也为房地产市场的稳步发展注入了信心。

“客观上需要加大收储力度，但专项债务在负面清单制下应用广泛，能够率先形成实物工作量的项目可能会先申请。如果土地不立即开发，是否可以申请还有待估计。”李宇嘉提到，收储后，如果该地区的商品房库存较大，可能无法开发，但债务需要偿还，这是一个大问题。作为经济适用房和公共用途，也需要考虑如何解决长期债务资金。”

有望带动更多城市的二手房市场

重启发行土储专项债券，对房地产市场和宏观经济产生了深远的影响。

东吴证券在研究报告中指出，土储专项债务于2017年至2019年发行，旨在为新的土储前期开发提供资金，然后在2019年停止，要求专项债务资金不得用于土地储备和房地产相关行业。

试点省份地方债“自审自发” 来源：东吴证券

方正证券表示，专项债券回收闲置土地的可行性较高，落地率有望在全国范围内加快。被回收的土地可以再次转让(增加容积率、商业转让等)。)通过调整规定，不仅可以作为保障性住房的开发建设，而且地方政府可以在很大程度上不受租金收益率和回收成本的矛盾影响。

从广东第一批存储案例来看，回收折扣基本在80%以上，房地产企业的接受度也很高。更好的资金平衡意味着专项债券回收闲置土地的可行性更高。

“随着更多低成本增量资金进入市场，房地产企业的经济压力将得到有效改善，房地产企业的传导路径将受益。→地方国企→央企→民营企业。”方正证券提到。

另外，从土地资源利用的角度来看，专项债收储有利于盘活低效利用土地。无论是居住用地、商业用地还是旧工业区，收储后都可以通过改造提升用途，为城市土地的集约化利用腾出空间。比如头部城市的回笼地块可以改造成战略产业的科技园或R&D基地，弱二线、三四线城市的地块可以改造成适合当地战略发展的工业土地，推动产业升级和新的城市化进程。

城中村改造专项债收储示意图 来源：中国银河证券

在讨论土地储备专项债券的战略意义时，银河证券提出，去年推出的许多房地产和土地政策并不独立。土地储备专项债券、城中村改造和商品房收集储备有望实现当地资源调控闭环，以时间换空间处理住房供需问题。

对于土储专项债券的市场规模也有许多预测。

国海证券预计，2025年土地储备专项债券规模约为1万亿元，银河证券认为，未来2-3年，每年资金规模将达到5000亿-7000亿元。随着专项债券收储工作的推进，土地市场呈现出停止下跌、企稳的迹象，预计未来将加速更多城市土地市场甚至一二手房市场的修复。

中国指数研究院政策研究总监陈文静表示，专项债券收集和储存土地是房地产市场停止下跌和稳定的关键措施。它不仅解决了当前的土地库存和公司的经济压力问题，还将是未来中央和地方政府政策的重要力量。