希慎翻身仗 铜锣湾利园升级进入收获期。

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发文/刘子栋

希慎兴业的表现与香港经济的发展密切相关，特别是零售业和旅游业。

希慎兴业扎根香港铜锣湾，公布了2024年全年业绩，一扫往年低迷的气氛。

数据显示，希慎兴业2024年营业总额为34.09亿港元，同比增长6.2%，与2023年相比，其年营业额为32.1亿港元，同比下降7.2%；在965.47亿港元之前，投资物业估值也恢复了正增长。

与此同时，经常性基本溢利同比增长6.8%至19.56亿港元，而2023年则同比减少11.2%。；2023年同期，相应公司所有人应占溢利扭亏增利，达到3500万港元，亏损8.72亿港元。

扎根铜锣湾

希慎兴业的表现与香港经济的发展密切相关，特别是零售业和旅游业。

一个世纪前，控制公司的利氏家族在香港岛中间沿海城市独特地购买了一座山丘，现在已经发展成为香港核心商业区铜锣湾的“城市之城”——利园区。

这个“城中之城”包含了9个已经建成的办公零售综合体，总建筑面积约382.5万平方尺，占希慎兴业在香港投资物业组合总建筑面积约450万平方尺的85%。大约65%是写字楼，35%是零售店。

九栋建筑分别是:铜锣湾地铁站F出口顶盖的希慎广场，被称为希慎兴业的旗舰物业之一，高40层，总建筑面积71.6万平方尺，分别是17层购物中心和15层甲级写字楼，包括120家商店。

业务规模约46万平方米，走中高档路线，主要吸引年轻人进入市场，拥有Apple Store、诚品书店等品牌；

利园一期，楼高53层，总建筑面积90.3万平方尺。其中，商场楼高7层，是奢侈品牌的聚集地，拥有Louis Vuitton、Chanel、Hermès、Dior等头部；利园二期，楼高34层，总建筑面积62.1万平方尺。底座商场楼高3层，与利园一期相连，还有Bvlgari、Mikimoto、Tasaki、Roger Viver、Tod's及Van Cleef and 像Arpels这样的奢侈品牌，商场的一楼是为著名的儿童专区。

利园三期，楼高32层，总建筑面积46.7万平方尺。该项目主要用于办公。它有香港第一条建在商业建筑中的空中慢跑步道，零售部分主要落户餐厅；利园五期，楼高25层，总建筑面积13.2万平方尺，主要用于办公。项目一楼和隔层唯一的店铺出租给Cartier；六期利园，楼高24层，总建筑面积8000平方尺，以办公用途为主，零售部分入驻高端家居用品品牌及餐厅。

舞台广场楼高26层为零售用途，总建筑面积31.4万平方米。项目走年轻潮流路线，引进多个国际潮流服装和优质生活品牌，汇集优衣库3楼高旗舰店等多家大型旗舰店；礼顿中心楼高28层，总建筑面积43万平方米。一些零售租户包括耐克等体育品牌、Asics和Haglöfs等，以及一些美容保养品牌。

希慎道一号，楼高26层，总建筑面积约16.9万平方尺，主要用于办公，零售部分引进了一家服装旗舰店。

希慎兴业在香港的其它投资物业，还有竹林苑，Lee Gardens Apartments、Bizhouse 三大服务型住宅项目。

除香港外，希慎兴业于2021年接手上海利园项目，总建筑面积约73.6万平方米。该项目于2024年相继投入使用，为希慎兴业提供租金收入7300万港元，同比增长7倍以上。

2024年上海利园商场部分优化工程 2008年完成，最新租赁率接近60%。另外，希慎兴业在上海港汇广场拥有26%的权益，与恒隆地产合作。

进入收获期

由此可见，希慎兴业是以铜锣湾核心商区核心物业为业务基础的典型香港本地租赁公司。长期业绩驱动与香港经济发展挂钩，也来源于利氏家族对其核心物业的重建和翻新。

2024年业绩恢复强劲，大部分原因来自企业对利园物业组合的推广项目。特别是在香港的商店市场，去年由于当地消费力的丧失和乘客人均消费的减少，复苏放缓。

2023年初，希慎兴业正式发布利园升级计划“Lee Gardens for the Next Century"。根据计划，利园将进一步分为三个功能区域进行升级。

其中，希慎广场位于利园区潮流门户“The Trendsetter”；中间建筑:利园一期、二期、三期、五期，定位国际顶级奢侈品牌旗舰店“集中”Home of Luxury Flagships”。据报道，整个街区将重新设计升级，部分核心品牌将相应扩大门店。

绿化核心区“位于最南边”The Green Centric“，包括第二阶段的一部分和第六阶段，最重要的部分是加路连山道商业地块，该地块于2021年与华威集团联合投资197.8亿港元。此外，升级计划还包括完善联通利园所有建筑的过街天桥。

数据显示，上述升级计划在2024年取得了非常明显的成绩。比如希慎广场一楼中厅至三楼的改造工程已经竣工，引进了30多个国际和地方品牌。

利园一期和利园五期多家主要奢侈品牌旗舰店也在2024年再次开业。包括位于利园一期的Herm，扩大了一楼，变成了三层高沿街的巨型商店。èS旗舰店。同时，完成扩展到三层品牌店和Chanel。、Dior、Louis Vuitton等。

升级计划进入收获期。“早在两年前，我们就已经启动了利园区域更新优化措施，现在已经取得了成效...推广计划在今年内实现财务贡献。”企业主席利蕴莲透露，利园区已经迎来了10多家新装修扩建的奢侈品牌旗舰店。

按照计划，随着利园升级计划的完成，希慎兴业旗下的奢侈品牌门店面积将翻倍至5万平方米。

受益于此，希慎兴业零售商铺2024年租金收入达到16.78亿港元，同比增长9.5%。尽管由于升级项目，整体租金率从97%下降到92%，但仍保持在90%以上。

“来港的大湾区人流和消费将继续增长。”利蕴莲指出，公司将继续调整业务组合，以满足市场需求。“我们将继续做好自己，吸引客户。公司执行董事、首席运营总监吕干威还补充说，我相信利园将在大湾区占据一席之地，不断吸引游客。

相对于零售店部分的不断升级，希慎兴业的办公楼部分显得相对“被动”。

从仲量联行的数据来看，去年香港核心区办公楼市场持续低迷，今年整体市场租金下降8.6%。其中湾仔／铜锣湾地区租金下降4.4%。然而，随着租金水平的下降，租金活动从下半年开始略有改善。“在五大商业区中，四个区域的空置率保持稳定，其中三个表现出改善的迹象。”仲量联行表示。

在这种背景下，希慎兴业香港办公楼的部分租金收入同比下降了1.5%，达到了14.4亿港元，因为去年也有20%的租赁期满。

仅仅因为上海利园的租金率已经达到70%，实现了强劲的增长，帮助希慎兴业办公楼部门的收入回到正增长轨道，年营业额为15.07亿港元，同比增长2.4%。

办公楼市场确实面临着巨大的压力。 首席财务总监蔡易霖表示，尽管市场状况有所下滑，但香港办公楼组合的一个主要优势是，租金率仍同比增长1%至90%。

“作为利园绿化的核心区”The Green Centric最近被称为“利园八期”的加路连山道项目，是希慎兴业未来多年业绩的主要煽动点。

此前，该项目已于2022年9月开工，并取得了良好的进展，预计2026年下半年将与新建行人通道系统完工。

数据显示，利园八期土地面积15.93万平方尺，总建筑面积约109.79万平方尺，将建造3栋高度为16至25层的商业建筑。其中，零售空间约10万平方尺，开放绿化空间约6万平方尺。

利蕴莲对利园八期进入市场的前景持乐观态度。她坦言:“利园八期本身就是一个支持整个利园区域的优质项目...这将给我们带来良好的声誉。”

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