借钱给碧桂园盖房子：广东佛山“土豪村”旧改

记者 张锐 城中村旧改拆迁过半，开发商因经济压力停工怎么办？

2025 春节前夕，佛山永胜村决定向负责该村旧改项目的佛山碧桂园碧欣置业有限公司(以下简称“碧欣企业”)借钱，以促进村内停滞的建设项目。

2 月 7 日，佛山市南海区桂城街夏北社区永胜股份有限公司经济合作社(以下简称“永胜经济社”，永胜经济社系村集体经济组织)负责人告诉经济观察网，社区与碧欣公司达成共识，分批向开发商借用永胜村旧改项目(以下简称“永胜项目”)的土地出让金，优先建设拆迁房屋安置房屋。第一阶段涉及资金。 7.86 亿元。当前，该计划已向佛山市南海区桂城街道办事处提交，正在等待进一步通知。

永胜村是佛山全村改造的“第一村”。因其优越的地段和高昂的租金收入，也被视为广东特色的“土豪村”。2019 2007年，永胜村选择碧桂园(02007年.HK）作为旧村改造的合作开发商，持有碧欣公司股份；2023 年 12 月亮，永胜村一期 6 房屋拆迁安置物业完成交付。

现状：拆除一半，建造一半。

2 月 2 大年初五，永胜村村民杨先生回到永胜村整理老屋前的小菜园。

这是杨先生搬出永胜村后的第一个春节。他的一些老房子被拆除了，外墙上写着红色的“拆迁”字样。从小花园往墙外看，可以看到永胜村被广泛的高层写字楼和居住建筑包围着。

根据杨先生的回忆，永胜村的变化大概是从 2010 年谈起，那时村所属的佛山市南海区桂城街道夏北社区仍然是遍地老厂房的“农村社区”。同年 11 月份，一条跨城连接广州、佛山的地铁线路(又称“广佛线”)开通运营。其中，距离这条广佛线的永胜村“佛山第一站”金融高新区地铁站大概就是 1 公里。此后，永胜村一带的工厂陆续搬出，高楼连绵起伏。

2016年，杨先生告诉经济观察网。 2000年左右，村里开始提到永胜村的旧改，直到 2019 2008年，碧欣作为开发商被选为全村表决。到目前为止，经过近十年的发展，永胜村已经成为佛山最繁华的新商业区之一。2020 2008年，佛山市南海区官方批准永胜村改造为佛山首个全村改造项目。

杨先生认为，村里大多数人对旧村改造充满期待。一方面居住环境明显改善，另一方面开发商承诺的补偿条件也不错。自己有两栋老房子，他说， 550 平方米，按照旧改拆迁补偿方案，他能得到的 2 套 123 平方米、1 套 117 平方米共有三套安置回迁房，每平方米 2000 现金补偿在人民币左右。根据链家平台的信息，截至记者发稿时，碧桂园二手房与永胜村首批拆迁房同时上市价格为每平方米。 3.3 万元至 3.8 万元。

”“当然搬过去好。”杨先生说，他是 2024 年 8 每月签订手续，同年 11 每个月都和家人一起搬进新房子。但是，没过多久就听说开发商“没钱开工”。

“去年停了。”杨先生说，他有两个儿子，大儿子已经有女朋友了。他原本计划结婚后住在新房子里，但现在他不得不等待。但他表示，目前的收入是可以接受的，今年收到了村里的分红和补贴。 4.5 万左右，所以对生活不太担心，也相信永胜村的旧改不会“烂尾”。

2 月 7 日本，经济观察网走访显示，村里只有少数老年人居住，大部分房子都有拆迁的痕迹，少数租客表示还在等房主协商赔偿。一位经营理发店的租客说，他在永胜村开店十几年了，目前租期还没到，对房东的赔偿方案不满意，所以没有搬出去。

另一方面，经济观察网也从永胜经济社处了解到，目前永胜项目同意拆迁补偿安置的总签约率已经达到。 村里房屋拆迁约95% 63%。同时，受房地产市场下行影响，永胜项目开发商因资金短缺无法正常推进后续建设项目，进一步导致被拆迁户留下。 54% 拆迁安置住宅物业交期未知。

解困：村里垫资共同开发

根据佛山市南海区桂城街夏北社区永胜经济社旧村改造项目“三旧”改造方案(2024年 年 11 月度审批)，永胜项目改造范围总用地面积约 32.1 拆除范围约为公亩 24.2 涉及居住人口约为公亩。 2000 人。根据计划，项目分三个阶段进行，遵循“先安置，后拆迁”、“先重建安置物业，后融资物业”的原则，成本约为 100 第一期拟投资亿元 20 第二期拟投资亿元 50 第三期拟投资亿元 30 1亿元，以自筹资金、银行贷款等形式筹集资金。

上述方案还显示，永胜经济社将获得包括商业、办公、工业等在内的约定。 20 一万平方米的集体物业，以及每年的收购。 6000 集体租金收入万元。

上述永胜经济社负责人告诉经济观察网，目前，永胜项目停滞不前的项目属于第二阶段。根据永胜经济社与开发商(即碧欣公司)协商的处理方案，将永胜项目的土地出让金分批“退”给合作开发商，以预付资金的方式顺利推进旧改建项目的后续进展。其中包括，首期资金约为 7.86 1亿元，资金来源为永胜项目已出让的地块；剩余未退还的土地出让金“退还” 4.2 后续待出让地块“退款”约1亿元。 3.3 1亿元，以及其余不足部分由经济社自筹资金投入。他说，这个计划已经通过了永胜经济社会成员的投票。

与此同时，该负责人表示，永胜村的旧改项目属于永胜经济社和碧欣企业联合开发，村民们对旧改的支持也比较高。“以前村里靠厂房收租，(永胜项目)建成前，开发商按年租金增加， 8% 给予我们，还可以。“他说，永胜项目的初步计算大概涉及土地交易的金额。 20 1亿元，目前已出让地块的土地出让金在有关政府部门的账户中，尚未直接转入永胜经济社的土地监管账户。另外，永胜经济社公开发布的资产情况表显示，2024 2008年，该社收入总额约 3826 万元；截至 2024 年 12 月份，该社总资产约定 7.8 亿元。

一位负责该地区房屋销售的中介告诉经济观察网，2021年 2008年，永胜项目一期推出的商品房项目销售情况良好，属于“不愁卖”类型，正在陆续交付。他说，业内已经有消息称，永胜项目后续推出的商品房将以大户型为主，包括 140 平方米至 200 各种大小的房型，如平方米。

2 月 9 日，经济观察网向碧桂园投资者关系办公室、公关顾问发送了佛山碧桂园碧欣置业有限公司在永胜项目面临的资金压力等问题的采访邮件，截至发稿时尚未得到回复。

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