年轻人正在抢购北京的老破小:便宜，想涨，先上车。

本文来自微信微信官方账号“未来商业观察”，作者：肖珂，编辑：方远，36氪经授权发布。

饺子走进小区，眼前都是红色的六层小楼。房子外面，电线缠得乱七八糟。

这是北京东部众多老旧小区之一。社区里的房子大部分都是90年代以前建成的，墙上有斑驳的油漆痕迹，门上有小广告。

现在人们已经习惯了城市高楼，很少参与其中。但是90后水饺早就把它当作未来的家了。

自2024年以来，以北京为首的一二线城市“老破小”住房成交量有所增加，日均成交量同比增长近40%，平均成交周期仅为7天。

年轻人在一线城市抢购老破小，只是因为北京房价暴跌，新政出台后，他们突然觉得自己和房子的距离不再遥远。

有些人已经决定长期停留在红砖之间。

01 青睐老破小的年轻人。

入住新家后，饺子特意剪了一段卡片视频，发到社交媒体上。视频中，房子是灰色的，她指向墙上的一个大洞，玩得很开心。

钢框架生锈的阳光房，迷你厕所洗澡转身困难，卧室里堆满了杂物。...普通人看见肯定会皱眉，但对于饺子来说，却是漂泊之后，在北京的第一个家。

出生于美术专业的饺子是90后。自2012年入京训练以来，她一直生活在北京。

大学毕业后，饺子成了一名职业纹身师，在一家连锁工作室工作。

12年间，她在海淀读书，在通州与人同租，在大兴跑过工作，只是没有坐过不到一个小时的地铁。

毕业两年后，饺子一天天挤公交车，和白领一起在车厢里握着扶手摇晃。生活因为热爱的工作而丰富，似乎在异乡逐渐稳定下来。

如今家里，合租室友走了一波又一波，只有她一直在。

2022年，事情突然出现波澜。她被调到朝阳区工作，周转在望京和三里屯之间。通勤从原来的家到工作室需要近两个小时，逐渐变得难以忍受。

饺子正在挣扎着搬家。突然间，她听到同事们讨论房价在下跌，心里一动：能不能直接买房？

像饺子一样的年轻人不在少数。90后正在进入30岁，而对于北漂来说，30岁一般被认为是“节点”。

所以，有没有房子成了一个关键问题。从中国人的角度来看，房子代表着稳定，也代表着这座大城市的“根”。

就像大多数北漂的想法一样，饺子的购房需求诞生了很长时间。但是在心里，火焰一直微弱到最近。

房子暴跌时，她对自己说，是时候出去看看房子了，大不了就当走来走去。

她对该地区的初步规划非常明确:只选择朝阳区14号线地铁站周边，最北端或最南端垂直切割，只是因为它可以在早高峰抢到座位。

小区与房子老一点没有关系，饺子更注重房子内部的朝向、布局等“硬件”。

与冰冷的高楼相比，她更喜欢老小区的市场气息，因为很温暖，会让她有家的感觉。

她还有一个特殊的需求:房子需要沿着街道走，因为她想建立自己的小工作室。饺子希望每个人走在路上都能看到窗户或阳台上的招牌。

诚然，离中心越近越好。

饺子展示墙上的“天坑” / 被访者供图

所以，从2023年中期开始，水饺只要有空闲时间，就会在各个地段的链家实体店之间辗转反侧。

经纪人的小电驴成了她熟悉的坐骑，甚至跨越朝阳区的亮马河，也经过了不知多少次。

虽然现在科技发达了，但是你也可以沉浸在网上的AR看房子里。但她还是觉得自己看一看更舒服，也能感受到和房子的“联系”。

一年半左右，她已经跑过40多个小区，平均每个小区有两套以上的房子。在现场看了几百套房子后，她几乎知道该地区和社区。

在社交平台上，很多年轻人来饺子的评论和帖子下面留言。他们的需求不同，但统一的是只考虑老社区，预算在200-300万之间。

如果你在小红书里输入老房子和小房子，你会看到各种各样的帖子在互相咨询和建议。有人晒出刚买的老房子，里面装满了木制家具，黄润的松木地板反射着下午的阳光。

他说看上去有点老了，但是有一种一切都很稳定，每个人都在快乐的感觉。就像小时候的家，所以不打算重装。

饺子也很乐意为准备在同一地区买房的人们解惑：

"这小区很老，但是很有生活气息"

"这个小区比较新，但是树木比较多，看起来有点阴沉"

她真的觉得人们越来越需要购买旧的和小的。不仅越来越多的人在网上问她，而且在与中介的交流中，饺子也听到了越来越多的例子。

有一次去看房子，她跟着中介从头到尾，跑了一条满是老小区的街道。

中介机构骑着电动车，每隔几分钟就抬起头，指着几个板楼对她说：

"这个小区前几天刚卖出一套，在三楼。买它的人应该和你差不多大，也是来北京工作的。"

"那个小区也是，85年的房子。买家住在路东边，在西边又买了一套。"

位于北京市金台路区红庙北里小区的水饺最终转让房屋，也是北京最具代表性的老破小集群之一。

根据不完全统计，今年之前这个小区 8 每月累计交易 34 套装，月平均成交量达到 4.25 套装，远高于去年同期。

九月三十日，北京房地产发布新政后，这里的成交量再创纪录。

秦哥是这个地区的链家房产中介。他算了一下，只是十月一个月，他在这个小区里经手交易了20多套房子。

而且红庙非学位房，不受这方面的影响。顾客们都奔向它的中心区域。

他观察到，买房的人大多去商业中心工作，平均年龄在30多岁左右。社区很旧，但是年轻人很多，租客几乎都是上班族。

海淀万寿路附近的中介小慧也注意到了这一趋势。1985-1992年，她负责几个小区的房子建成。在社区里，90后是主要业主。

她认为，社区的年轻化也是氛围和谐的原因之一。90后工作忙，起得早，贪得无厌。所以社区总是很安静，“没有扰民现象”。

年青人不再愿意承担远远超出预算的高档公寓，而是把目标转向中心区域的老破小。她们觉得，房子虽然外面破旧，把里面重装一下，还是个新家。

饺子也在别人的帖子下提到:“红庙北里，破了真的破了，老小区也没人管，但是方便真的很方便，选一个也有好楼。修好自己的生活。”

"主要是买得起。"

02 房子不再是奢侈品

对人们来说，房价是经济的晴雨表。而且对刚刚需要的人来说，北京的房子在这次暴跌之前，一直都是无法企及的奢侈品。

2017年初，房价达到历史新高。当时买房不仅要争取行业关系，还要先交几万的茶叶费，只是为了获得买房的资格。

2017年3月17日，北京发布了317新政。短短300字的文件成了紧勒房价的缰绳，严格的措施遏制了几乎疯狂的住房市场。

五年后，房地产市场继续下滑。房屋成交量减半，大部分人都在观望市场，但整体销售保持稳定，波动较小。

疫情过后，人们的购房需求复苏，2022-2023年间，房价再次小幅上涨，房市开始复苏。

从2023年春天开始，北京的房价就像坐在跳楼机上一样暴跌。有中介介绍两居室的时候，感慨:之前拿不到350万的学位房，现在跌了近100万。

对于农民工来说，虽然房子继续降价，但还是很贵。然而，减少让他们看到了一丝希望，理想和目标似乎更接近了。

北漂蜷缩在合租的房子里，渴望将来有自己的房子。他们在这个高速运行的城市里上下寻找，期待着钢筋铁架之间的归属感。

北京“老破小”内部 / 肖珂 摄

2023年年中，饺子最初的预算是360万，小两居室就可以了，老房子也可以。与她的需求相比，这个价格并不低。

还有，因为饺子已经提前做好了心理准备，所以看房前线的预期时间特别长。她也希望多看几套，为价格和选择留有足够的空间。

现在回想起来，饺子还是很庆幸自己选择了一个长期的计划。现在她只用了253万就拿下了小两居室，比预期低了近30%。这也类似于市场上的老小跌幅。

最后一笔交易之前，饺子其实已经谈过两套了，但是都在过户阶段死了。

第一套房子的价格是300万出头，问题是工厂分配的房子，业主转让的手续没有办完，只好放弃。

第二套的价格提高了280万左右。饺子一开始很开心，但是当她再次去看房子的时候，因为是底层，她隔着窗户，和坐在路边吃瓜子的奶奶见面了。

此外，这个地区的公厕离厨房的窗户只有不到5米远。饺子想了想，心里还是觉得不舒服，于是主动终止了手续。

第三次，房子的位置和布局符合饺子的预期。她甚至在第一次看房的时候就计划好了，把这个小两居室改成了一室一厅，然后做了一个控制台。

过户前，饺子又跑到房子里看了一遍。虽然到处都是灰尘，但卧室里的一盏灯坏了，房间看起来有点旧。但是她越看越开心。

阳光房朝北，虽然是底层，但没有遮挡，视野开阔。即使在冬天光线相对较短的时候，阳光也可以通过窗户温暖地直接晒到房子中间。

在这间老房子里，饺子似乎看到了新生的自己。

03 新政来临

4月17日，北京市住房公积金管理中心发布政策，有利于老小。“购买老小贷款可以延长部分住房贷款期限20年。”

9月30日，北京出台新政策，加大对公积金贷款的支持力度，同时降低现有抵押贷款利率，降低抵押贷款首付比例，缩短非北京家庭的纳税年限。

这意味着，在北京购买第一套住房时，如果使用商业贷款，最低首付比例只有15%，利率降至3.15%。对于刚刚需要的人来说，压力急剧下降。

国庆节当天正是新政实施的第一天，中介秦哥感慨：那天的场景，看起来又回到了2017年的鼎盛时期。

由于没有抢到票，他假期留在了北京。但是因为新政，整个国庆小长假都加班了。

"大多数同事都回家了，我必须为他们带领人们去看房子。累坏了，从来没有停过，顾客一个接一个。"

秦哥发现，每个人都比自己想象的还要着急。甚至有些顾客听到这个消息后，直接中断了度假计划，连夜开车回来买房。

但是大多数人都比较理性，就是放假后再来看房子。所以国庆过后，也迎来了买房的小高峰。

今年十月六日，链家在北京的房子成交量超过1000套，是平时周末的3-4倍。

十月七日至十三日，仅仅一周时间，公司整体成交量就达到了3354套。一般情况下，一周只能卖出1000套，假如是1500套左右，数量已经比较多了。

秦哥打开企业周报图，表示虽然目前数量有所回落，但基本稳定在每周2000多套，比政策发布前翻了近一倍。

除了开心，他还有点焦虑。只是因为现在业绩的提升基本进入了瓶颈期，甚至开始下降，“不是因为没人想买，而是因为我没有房子可以卖”。

所以现在秦哥带客户去看房子，他的话总是有点焦虑。一方面，他希望房子能卖出去；另一方面，他从心底里觉得，如果不赶紧买，两天后就没了。

红庙北里的旧小区住宅楼外观。 / 肖珂 摄

今年十月，水饺看房的时间正好，经过房市整体降价和目的性利好政策的打磨，老破小的价格正处于低点。

饺子也认为，现在是买房子的最佳时机，不用再等了。她告诉中介，可以走流程。

再一次联系中介，想当面见到业主，借此波减价热潮杀一杀价。

起初，房子的价格是266万元，饺子记得很清楚。与业主见面后，对方直接“自刀”了13万元，提出了253万元的价格。她几乎没有停下来。

趁着业主不注意，饺子和中介偷偷商量，要“哭”一声，推动情绪，再砍一点。

她自己也想不到，不知道是终于安定下来的喜悦，还是这几天在北京流浪，真的太苦了。她的心突然变得酸酸的，在主人面前哭了。

哭泣之后，业主站着不动，咬死了253万。中介试图提到252.8万，也被业主拒绝。

253也不错，饺子安慰自己。回想起最初的预算，她已经非常满意了。

04 未来在收紧

房价正处于下跌期，顾客高兴，蜂拥而至。但是对于卖家来说，这是一种完全不同的心态。

馨馨是北京东三环一栋老房子的主人。她的社区建于1986年，属于央企。因此，住房条件和社区管理都优于普通社区。

虽然房子不大，已经住了十几年了。但是从照片上可以看出，馨馨非常珍惜房子。内饰整齐，阳光透过窗户撒在地上，窗外树影幽幽。

房子的特点都很好：南、中、暖、固定车位，包装...所属街区对应的小学、中学都是重点，旁边还有一家重点医院，走路就可以去。

今年，该建筑也被列入政府社区改造名单。电梯和保暖层更新后，部分基础设施将继续免费改造，房屋将持续更长时间。

因为父母年纪大了，馨馨决定卖掉这个房子，换一个离自己家比较近的房子，这样比较方便互相照顾。

馨馨对自己的房子很有信心，所以一开始和中介沟通的时候，她的心理预期是350万左右。

同时，她也对周边地区进行了调查，自己的价格比市场价低3-4%左右，应该卖得很快。

伴随着房价的下跌，馨馨的房子虽然一直有人来看，但也有一些购房者表现得非常喜欢。但是从来没有人出手。

她不得不跟随这个地区的平均价格一次又一次地调整。现在心理预期价格短短几个月就跌到了320万。馨馨不再焦虑。她说，习惯就好。

现在，她也在努力在社交平台上发布广告，寻找客户。因为房子的价格已经下降了很多，如果再去掉1%的代理费，馨馨觉得会更亏。

因为之前她卖房子的时候，也是买卖双方直接交易的。方法是双方约定价格后，只要求正规中介办理最终手续，确保双方安全。

他对房子和自己的信心并没有下降，只是常常怀疑市场走势。由于害怕房价再次下跌，馨馨每天醒来时都会打开小红书，在线秒回有兴趣的大家。

如果她自己卖的话，可以节省中间费用，定价差不多可以降到315万左右。

假如意向明确，还可以再商量一下，“因为都是年轻人嘛，有话直说就行了”。

因为卖房子的需求是为了换房子，她通常会打一针预防针:能商量就能商量，但不是那种差几十万，不接受太多差价的。

对于那些有老有小的人来说，未来更换似乎是一个无法回避的话题。如果房子位置好，条件好，似乎也不难。

但是对于条件不如央企房的板楼来说，似乎更难更换。不仅仅是因为外观没那么讨喜，还因为产权年限是不可避免的。

谈到将来关于房屋置换的想法，饺子显然愣了一下。由于她从来没有想过这个问题。

她笑着说：怎么也要先住十年？到时候再说吧。如果没有，就租，就当投资了。

实际上，购买老破小的人对于后期更换的选择，一般都没有太大的信心。

因为在北京，住宅用地的年限一般是70年。对于房龄超过30-40年的老房子来说，意味着在不久的将来，有可能需要支付续租费。

她们更希望将来保留这个固定的生产，在自己不续住的时候，把它租给下一波北漂的年轻人。

秦哥说，像北京这样的中心地区，租金年化收入可以达到2.5%~2.8%甚至3%。而且价格比较便宜，通勤方便，以后也不怕没市场。

租赁，与销售相比，对于老破小也许是更安全的选择。

也许这不是最好的时机，但它是北漂停留的最佳节点。对他们来说，未来通常太模糊，房子可能会成为他们可以达到的目标。

在追求的过程中，每个人都会有不同的身份和视角:买家担心资金问题，担心价格，卖家担心价格暴跌和更换决策，中介在行业前景中不知所措。...

无论是租房还是卖房，买房还是卖房，不变的核心是每个人都站在自己的跑道上，对问题和决策感到困惑。背后，房地产市场正在被时代的浪潮所包裹。

她们听见了起跑的枪声，却不知道终点在哪里。

对未来来说，饺子一直很乐观。她眯着眼睛畅想：以后有机会的话，当然要换一个光鲜亮丽的大house啊！

她站在刚打扫干净的小家里，地砖闪闪发光。饺子准备住一段时间。明年春天开始的时候，找个设计师重新装修。

窗外，可以看到有时代感的铁栅栏和对面小楼的红墙。

饺子喜欢这里。现在她每天下班回来，都能看到老人带着孩子在社区里打架。金秋时节，地上堆着一簇簇枯叶，踩在上面沙沙作响。

饺子说，她的房子和这个小区一样。尽管有点脏，有点乱，但是，真的很温暖。

(本文涉及化名中的人物)

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