关于房地产中介纠纷案件的七项裁判规则(包括规则描述)

下列文章来源于人民法院出版社 ，作者韩德强 等

人民法院出版社.

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规则优选

房地产中介纠纷案裁判规则研究第一条：

房地产中介机构利用技术手段(包括房屋实际勘图、平面图、VR图等)抓取和存储其他房地产中介机构的房屋数据。)，并通过互联网向其他用户和公众传播，构成侵权。

【规则描述】房地产中介机构的房屋数据是指房地产中介机构在长期经营过程中可以通过各种方式收集到的房地产市场上出售或租赁的房地产相关内容。这些信息通常包括以下内容:房地产的地址、面积和户型信息；房地产的内外照片、视频展示、VR图片等。经过长期、资金、技术、服务等运营成本投入，房地产中介机构建立的住房数据集本质上是受《反不正当竞争法》保护的竞争利益。住房数据集中的单一住房图片是一种艺术作品，借助仪器在感光材料或其他媒体上记录客观物体的形象，具有原创性和美感，是受《作权法》保护的摄影图片。因此，房地产中介机构抓取、存储和传播其他房地产中介机构建立的房屋数据，违反房地产中介行业的商业伦理，损害房屋数据所有人的竞争利益，构成侵权，应当承担相应的责任。

房地产中介纠纷案裁判规则研究第三条：

在新建商品房销售中，销售经销商与房地产开发商达成协议，形成法律意义上的中介机构，为房地产运输客户、推荐客户、促进房屋交易，是合法有效的中介合同关系。

【规则描述】为了有效促进新建商品房的销售，房地产开发商往往会选择与房地产中介机构合作，结合自身或外部资源，为房地产运输客户，推荐客户，从而促进房屋交易。中介合同关系是指中介向委托人报告订立合同的机会或提供订立合同的媒体服务，委托人支付报酬的合同关系。因此，房地产开发商与房地产中介机构建立了房地产销售服务协议，房地产中介机构作为销售经销商与买受人建立了中介合同。房地产中介机构受买受人委托，为买受人提供订立合同的媒体服务，买受人与房地产开发商建立商品房买卖合同。基于合同的相对性，房地产中介机构作为销售经销商，有权向买受人收取代理费，买受人无权主张房地产中介机构退还房款。

房地产中介纠纷案裁判规则研究第六条：

二手房交易中的买卖双方在房地产中介的撮合下形成交易意愿，然后避免房地产中介直接与对方订立合同的行为构成“跳单”，买卖双方应向房地产中介支付中介费。

【规则描述】根据《民法典》的相关规定，“跳单”行为是指委托人在接受中介服务后，利用中介提供的交易机会或媒体服务，避免中介直接订立合同的行为。在二手房交易中，当购房者同时满足以下三个要素时，应向房地产中介机构支付“跳单”费用:(1)接受中介机构，中介机构履行向客户报告预约机会或提供媒体服务的义务；(2)避免中介机构直接与第三方签订合同；(3)完成交易主要是基于房地产中介机构提供的交易机会或媒体服务。订立合同与中介机构有逻辑关系。“跳单”行为不但违反了诚信原则，而且违反了法律规定，严重影响了中介的利益。

《房地产中介纠纷案裁判规则》第十条：

在房地产交易中，基于诚信原则，房屋出卖人应主动披露房屋主体结构中的异常死亡，房地产中介应向购房人履行通知义务。

【规则描述】根据国家民俗，房屋主体结构中的自杀、谋杀、意外死亡通常会导致房屋被认定为“鬼屋”，这些信息会对购房者是否愿意购买房产以及在什么条件下进行交易产生重大影响。作为房屋的所有者，房屋出卖人是对房屋情况最了解的。房屋出卖人基于诚信原则，应主动向潜在买家披露房屋内异常死亡事件。它不仅是对购房者的尊重，也是维护市场交易公平的重要举措。作为房屋交易的中介，房地产中介机构承担着信息传递和交易撮合的责任。房地产中介机构应当主动询问出卖人，进行必要的审查，并主动告知购房人有关信息。房屋出卖人故意隐瞒的，房地产中介机构履行主动询问和审查义务的，不承担责任。

《房地产中介纠纷案裁判规则》第11条：

房屋交易中，房屋主体结构外的异常死亡事件不属于房地产中介机构应当主动告知的义务范围。

【规则描述】根据国家民俗，“鬼屋”会对买家是否愿意购买房产以及交易什么条件产生重大影响。房屋出卖人和房地产中介应当主动披露这一信息。然而，房屋主体结构外的异常死亡事件通常是指类似事件发生在房屋外部或周边地区，与普通公众对“鬼屋”的理解和预期背道而驰，与房屋的直接关系较弱，不应被定义为“鬼屋”。因此，房屋主体结构外的异常死亡事件不属于房地产中介机构应主动告知的义务范围。

居留纠纷案裁判规则第13条：

房地产中介机构在提供房地产经纪服务时，应当按照合同约定履行房地产税费的通知义务，但责任仅限于税费的明确性，而不是具体准确的税费额度。

在房地产交易中，税费是房地产交易的重要组成部分，它直接影响到交易的总成本。因此，房地产中介机构在提供房地产经纪服务时，应当在遵循诚信原则的基础上，向委托人履行合规、全面、尽职尽责的中介合同约定的责任，包括如实告知房地产交易涉及的税费，但告知税费的义务仅限于税费的解释，而不是具体、准确的税费额度。因为税收的计算涉及到很多因素，包括房地产的价格、购房者的身份、交易时间等等，各种因素在交易过程中都会发生变化。所以，中介机构不能提前准确计算税额。另外，税收计算还需要专业的财税知识，超出了中介机构的专业范围。

第14条房地产中介纠纷案裁判规则研究：

房屋查封是决定合同订立和履行的重要事实。房地产中介应当履行必要的、谨慎的审查和如实告知义务。

【规则描述】对于房屋这种特殊商品，影响其价值的两个核心因素，即质量和权利所属，以及是否存在负担。房屋查封信息是房地产交易的基本信息，会直接影响买受人的交易意愿和交易条件，直接影响房屋买卖合同的履行。作为提供专业服务的中介机构，房地产中介机构应当按照法律和合同的规定，履行必要的、谨慎的审查和如实告知义务。

本文摘自《中国法院案件检索与裁判规则专项研究书》-《房地产中介纠纷案件裁判规则研究书》。

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原标题：《关于房地产中介纠纷案件的7项裁判规则(包括规则描述)》

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