事实上，上海老小区已经开始合并。

我们之前关注过超大型社区，比如中远两湾城、上海康城，几百栋楼，几万户。问题多种多样，比如几次更换物业，房价波动大等等。

所以，另一个与超大社区相对应的极端，就是面积很小的“微小区”。根据兔博士之前的数据，上海有15661个二手房小区，建筑面积小于5万平方米，约占上海所有小区的15661个。 81.7%。

资料来源：兔博士APP

其中很多都是15年以上的老旧小区，有的因为是商品房小区，不能列入各种老旧小区综合治理项目。拖了很多年，就成了各种老大难题。

• 首先困难就是物业，要么是没有物业管理，要么是物业管理水平一般，平时负责倒垃圾、扫地。
• 另一个问题是公共空间少，绿化少，内部局促。
• 三是老生常谈的“停车难”，车辆经常随意停放，有的堵在门口，有的影响消防通道， 存在安全隐患。

所以，对于这样一个微老小区，还有什么好的解决办法吗？

最近，我们发现上海正在尝试一些新的方法，杨浦区就有这样一个案例，可以供大家参考，也许是未来的一个重大转型方向。

01 杨浦将六个老小区合并为一个小区。

数据显示，杨浦的双辽新村社区建于20世纪70年代和80年代，共有6个居民小区，包括：双辽新村(1-61号)、双辽支路60弄，双辽支路70弄，许昌路1438号，许昌路1430号，许昌路1432号。

这六个社区共有3223户居民，由两个居委会管理。前三个社区有955到1162户，规模庞大，物业负责。后三个是沿街的独栋小楼，加起来只有83户，只有一户有物业，只负责基本的卫生和垃圾处理。

现在还处于讨论阶段，我们到现场走访，发现这6个小区的确确实是这6个小区，基本条件是合并首先，它们彼此紧密相连，建筑风格统一，每个小区的居民经常互相行走，另一面院墙被临时打开。

走在小路上，我看不出左右两边其实是两个小区，并不是完全孤立的，已经走了。部分结合。

其次，两个居委会负责六个社区，蓝颜物业也负责三个社区，都有一定的管理经验和基础，本质上是一个“二合一”的过程。

最后，这个地区确实存在各种各样的问题，迫切需要通过合并改造来处理。比如许昌路1430号和1432号，两栋楼常年处于“失控”状态，没有物业，没有行业委员会，纯粹依靠居民自治。这里的居民经常会遇到台风天渗水和治安问题。他们非常希望这次合并成功，未来物业可以帮助他们。

在几个大型社区，由于多堵墙的隔离，交通不畅，公共设施非常分散，无障碍设施不全。面对各种问题，自去年9月以来，在相关部门的指导下，社区居委会 开始“六社区合并”项目用了一年多的时间。居委会通过线上线下的第二轮意见咨询，收回了近700份问卷，涉及3328份房屋、实施、环境、管理、资金等。

十月十七日交给区人大议事堂进行讨论，多名人大代表、专家学者和社区居民代表齐聚一堂，共同讨论初步合并改造方案， 并且会尽快推动后续业主签名和实际落地，合并后大概有几个方向，比如先把能拆的院墙全部拆掉。

现在两个家庭委员会可能并入一个家庭， 还将聘请一家新的物业公司，进行统一管理，增加一些停车位和公共健身设施等。

02 已有上海社区成功合并。

杨浦“六社区合并”项目不是个案。不远处，它也是杨浦地区的辽源西路。早在2018年，“一脉三园”项目就成功推进，打破了辽源西路190弄、虎山路1弄、铁路公房三个社区的院墙分割，形成了辽源花园的全新社区。

如今，小区大门上挂着一个新名字，并列出了三个旧名字。

根据现场负责人的说法，社区合并主要有几个原因：

• 一是由于辽源西路190弄小区内的睦邻中心，另外两个小区的居民必须绕道才能进来，对老年人特别不友好。
• 第二，由于前三个小区空间不大，存在违法建设，缺乏合理的规划，空间利用率低。
• 三是共同面临的难题：停车位严重不足。

因此，在许多居民的建议下，居委会开始“打破院墙，社区合并，共同改造“在这条路上，我们首先找到了杨浦区规划与自然资源局、同济市规划设计研究院，制定了专业可操作的合并方案，然后不断动员社区居民，逐步将门票率从12%提高到20%。、30%，最终通过全票。

当计划实际落地时，第一步是拆墙，重新铺设三个小区的所有地面，涂刷立面，接近统一。

随后协同拆除了1440平方米的违章建筑， 释放足够的空间，重新规划停车位布局，修整小区道路，设置门岗大门，一举一动。增加了30多个停车位，成功地翻了一番。

公共空间释放后，就连“安装电梯”这样的硬骨头，也在合并后完成了9栋楼的工程。

而且针对显著的物业费问题，合并前，一个小区没有物业，另外两个小区的物业费分别是每月0.8元/平方米，0.18元/平方米，相差近5倍。

居民投票后，辽源花园达成以0.8元/平方米为基准支付物业费的共识。“先管理，再调整费用。试用满意后，他成功签约了一家新的物业服务公司，现在物业费收取率超过80%。

就这样一步一步，现在整个小区外表焕然一新。

曾经随处可见的违章建筑被城市绿地、机动车泊位、自行车棚所取代。社区空间得到了极大的释放，外观相似，居民相结合。也被评为“全国示范老年友好社区”，构成了“一脉三园”社区治理的新模式。

03 小区合并是大势所趋

在虹口、普陀、徐汇等地，我还整理了一些上海微小区合并的例子，微小区多，老龄化严重。

这些社区相继合并后，成立了统一的业主大会和新的行业委员会，实现了物业管理的“质价双提升”。 ，既解决了原来没有活动场所的问题，又改善了清洁卫生问题，同时也极大地缓解了社区管理的压力，成为所在地区的典范。

而且从全国范围来看， 微型社区的合并可以算是必然趋势，现在湖北、云南、江苏、宁夏、山东、广东等省市都有成功合并的社区案例。

数据自网络整理，仅供参考。

许多社区存在着公共设施不足、管理资源不足、硬件设置老化等共同问题，社区间管理水平也存在较大差异。

在这些人中，有很多是“迷你小区”和“袖珍小区”，这些小区已经建成了很久。 ，每个地方都有条不紊 积极推进小型老旧小区合并重组。按照“因时制宜、近片化、管理方便”的原则，先列出类型相同、质量相似、区域相近、管理区域小的小型小区，然后通过现场调研和实际调查，看看哪些小区有“合并”的条件。

通过扩大规模、降低物业管理成本、有序管理社区，整合街道办事处相关单位、居委会、行业委员会、物业等资源，打通社区界限，不断完善社区设施和服务，实现资源和空间共享。 为解决物业职责不清、社区公共资源短缺等问题，提供一体化的保安保洁服务。

当然，合并过程中还是有很多困难的，比如上面提到的停车位分配、物业费用、维修基金等关键问题。

根据相关负责人的经验，最重要的是少数居民的态度，但他们最关心的是利益。如果合并后通过总体规划，小区物业管理水平会提高。租赁价值也可能有所提高。

然后，这些人的态度也会发生变化，困难也会得到有效的解决。合并后，不仅要拆除建筑之间的墙壁，还要拆除建筑之间的墙壁打开居民的“心墙”，老年人更愿意出去散步，有更多的空间谈天说地，锻炼身体。社区对民事纠纷的投诉大大减少，气氛越来越好。

04 结语

上海是中国第一个进入老龄化社会的城市，也是最高水平的大城市。越来越多的房子和人一样老。相关部门想尽一切办法，通过美丽的家园、原有的拆迁建设、老龄化社区的改造以及对老年人的补充等形式。还有今天介绍的“合并微老小区”，努力为更多小区提供舒适的居住环境。

人们常说，无论社区有多小，都不应该被遗忘。面对房屋老龄化这么大但似乎没有解决办法的问题，上海正在用实际行动告诉我们，未来一定会有更多合适的解决方案。

本文来自微信微信官方账号“真名卢俊”，作者：真名卢俊团队，36氪经授权发布。

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