北京功德寺地块，绿城和越秀50%，华润或者没有进入！

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近一个月来，有关海淀功德寺双子地块的传闻，一直在北京地产圈发醇。

言之凿版：绿城中国，越秀地产与华润置地联合开发，华润置地作为投资者。

但是，这仍然只是谣言。

花姐能肯定的一件事是，功德寺两个地块，绿城和越秀必须是连横的。

至少有三件事可以证明：

1、在同一地点注册项目公司

11 月 7 日，北京功意房地产开发有限公司成立，注册资本 51.75 1亿元，法人陆建强，是绿城中国旗下公司；11 月 14 日，北京海臻置业有限公司成立，注册资本 63.825 一亿元，法人郭伟智，是越秀地产的子公司。

他们在同一个地方注册：海淀上地信息路 19 号 1 号楼 3 层 321 室。

2、董毅发出联合信号

12 月 1 日中午，越秀地产北京总经理董毅在朋友圈发了一张招聘海报，配文：“接近 200 功德寺项目价值1亿元，欢迎加入越秀。

功德寺项目有两个地块：西区 001 号码建筑规模约为地块 7.28 万平方；东区 002 建筑规模约为地块 8.92 一万平方。按 10.5 万 / 平面销售参考价格，两块地块总价值约 170 十亿美元。如按上浮 8% 计算，总货值在 180 亿元左右。

董毅写的 200 亿货，等于间接验证了越秀与绿城联合开发功德寺地块的传闻。

3、项目公司是绿城 50% 股份抵押给越秀

11 月 27 日本，北京尊诚置业有限公司将北京功意房地产开发有限公司 258755.175 金额-占注册资本 50.001% 股份被质押给青岛东辉房地产开发有限公司——越秀多家基金间接控股企业和越秀房地产所有，越秀房地产北方区域董事长兼总经理是其法人。

首先质押后转让，是股权转让操作的常规做法。也就是说，西区 001 未来号码地块的股权结构如下：绿城和越秀各占有 50%。

完全一样。相信下一步，越秀地产也会把它带走。 002 北京海臻置业地块项目公司 50% 股份，质押给绿城。这样，两个地块就变成了，你们中有我，我中有你们。

也就是说，在功德寺的双子地块上，绿城和越秀各持有。 50% 股份。关于两块地如何交易分工，还不得而知。

仅从以上三点来看，花姐并未看到华润置地入股的迹象。

11 月 5 日常拍卖当天，华润置地也去拍卖。不幸的是，运气不是很好。因此，市场上出现了绿城、越秀、华润置地要联合的情况，甚至分工和公寓面积都流出来了，就像真的一样。

几位同事，都给花姐发了类似的信息。

但是花姐觉得这些只是花边新闻和猜测。绿城中国和越秀地产的实力不容小觑。为什么外国人要分享肥肉？

这两块地，功德寺，它们是靠触顶摇号获得的，地面地价 7.1 万元 /㎡销售参考价格上下 10.5 万元 / 与周边二手豪宅价格倒挂的平方米。

抓住就能赚到。绿城和越秀不仅有运势，而且有实力。

绿城中国，一家来自杭州的混合所有制企业，雄心勃勃。除了强大的产品实力，它还在今年之前。 10 在月度房地产交易名单上，已跃升第三位，额度 2149.3 亿元。

越秀地产，一家来自广州的国企，是一条非常凶猛的过江龙，今年前 10 月份位居房地产交易榜第一 11 位，额度 699 亿元。其北京总经理董毅，是一名猛将，迷信玄学，拿地百试不爽。

就算放在北京海淀，他们也是有基础的。

在 2007 2000年，北京御园是绿城在北京开发的第一个项目，北京诚园-朝阳区是北方地区的豪宅标杆，二手房价格突破。 10 万元 / 平米。

对于海淀富人阶层的种草，绿城比华润置地早。

越秀 2023 2023年入海淀，联合城市建设研发的香山。2023 年底开盘，供货 440 套数，交易套数 172 套，平均成交价格 12.24 万元 / 平米。

了解海淀新财富阶层，越秀比华润置地更有优势。

天下熙熙攘攘都是为了利益。从赚钱的角度来看，绿城和越秀没有理由分享华润置地。的确，华润置地在北京有 30 海淀有一年的历史 19 历史上，北京橡树湾在清河分五期开发。

但是功德寺两个地块，纯住宅，地面建筑面积总共约 16 万平方米，不需华润置地加持。

但是，为什么绿城和越秀要联合呢？

花姐认为有以下几个原因：

1、两块地离得太近，素养也差不多。地块都是南北方向，容积率都是。 北部有一条街坊路；如果市场定位相同，就等于直面拼杀，两败俱伤；

2、被架空高压线半包围，位于西部地块的西部和北部，东部地块的北部。绿城和越秀需要联合督促高压线尽快入地，团结力大；

3、在豪宅市场，越秀需要绿城品牌的加持。在香山上，越秀和北京城市建设联合起来，遭受了品牌的损失。至于绿城，运势比越秀差一点，靠近高压线，捆绑在一起，没有遗憾。

他们结合后，两个地块将成为一个整体规划设计的房地产，包括大门、立面、房间类型比例、定价等。，这将是一个双赢的局面。

尽管三家公司入股的传闻沸腾了，但是花姐实在找不到华润置地入局的理由。

两个功德寺地块，的确天生丽质，美若天仙。但是除高压线外，至少还有两个弱点：限高。 30 米饭，实际容积率从 2.1 变成了 2.24 ——必须减少街坊道占地面积。

这两个弱点，导致他们的强排方案不好做，如果满铺的话，勉强能排下，很有可能会做到。 140 平米至 250 平方米的商品，如果房间太小，就会出现南面两面宽的商品。(详细的楼花网《功德寺地块：秘密软肋》)。

实际上，华润置地把目标转向了东南部的功德寺地块。 3.5 朱房村地块，公里外。

功德寺就在绿城 001 地块 50% 朱房村质押给越秀的同一天， 0029、0030 用地预申请名单中突然出现地块——交易起始价总额 150.3 1亿元，连土地供应清单都没有公布。(详细楼花网《朱房村地块》 " 空降 "华润置地有戏吗？一篇文章)。

花姐认为，绿城和越秀 " 功德圆满 "，只差高压线入地，不差华润置地入股。

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