那些高容积率城市需要提高警惕

去过的城市越来越多，看过的项目也越来越多。

我知道为什么会有一个好的项目，但我也逐渐了解了一些城市和项目。之所以被抛弃，毫无价值，背后有它的命运。

今日就和大家聊聊一件关于命运的事情：高容积率

对住宅地块来说，多少容积率算高，这其实并没有明确的标准。

但是不知大家有没有去过一些地方，很多住宅项目的开发，容积率都在发展， 3 以上，很多甚至可以飙升到 4-5 上下

在很多城市都会出现这种情况。

我去过南宁，贵州，昆明，郑州...这些城市的住房容积率极高。

非常的高

吓人的高

同时，我们看到许多地方开始轰轰烈烈地启动降容积率计划。

比如武汉发布了《关于进一步加强武汉市住宅用地建设强度管理的规定》，未来主城区最高容积率不得超过 新(副)城容积率不能超过3.0 2.5

重庆：2018 2000年以后，重庆基本没有转让。 4.0 上述容积率的地块，主流地块的容积率保持在 1-1.5 之间

成都：2017 城市住宅容积率每年也开始全面下降，主城核心区住宅容积率限制在 2.5 一般区域和特殊区域应保持在内部。 2.0 和 1.5 以下

西安：2018 年度规划局发布了《西安市城乡规划管理技术规定》，正式步入住宅的容积率低于 3 "的时代

为何都要降

本质上也是因为高容积地块出现了越来越多的问题。

尤其是如果一个城市的普遍规划对于住宅来说都是如此，那么就要格外小心。

如有可能，保持自己远离这些高容积率的住宅项目

当然，今天的文章不是一概而论，也不是和大家讨论什么极端案例。我只想强调一下，如果你是我的朋友，问我要不要碰这样的项目。

这类项目要格外小心。

01

高容积项目会出现哪些问题，最直观的变化是

塔楼建筑或点式住宅变得非常普遍

一个标准层很容易出现。 4-8 家庭状况，最夸张的我见过一梯。 15 户

这里就是我们嘴里的点式住宅。

点式住宅一定不好吗？当然不是。只要你花时间设计，你仍然可以有一个辉煌的项目。

但巧合的是，长期以来，房地产企业不会在住宅设计上花费时间和金钱。

所以点式住宅因为单位楼层住的人太多，公共区域会异常凌乱。

此外，单位标准层之间存在严重影响，难以保证隐私和通风。点式住宅很有可能成为该地区的中下水平项目。

而且由于整体入住人数过多，后期的管理和物业维护都提出了极高的标准。

当然，这还是一个理想的状态，至少说明社区已经交付使用了。目前我已经调查过了。相比之下，与板楼相比，点式住宅社区更容易未完工。

以前去郑州看到的项目，烂尾的都是这样的项目。

这种情况并非逻辑关系，但是的确更有可能。

点式住宅的质量问题导致市场需求自然不大，但过多的套数容易导致开发和营销周期的延长。

所以很多项目都被消耗掉了，然后慢慢就烂尾了。

这种情况比较典型的点式住宅项目容易出现问题。

正因为如此，当开发商面对高容积率项目，尤其是市场上容积率高的项目时，他们通常不会投入太多精力。相反，项目中后期会出现一些问题。

之前我们去郑州看到的大量未完成的项目，本质上几乎都是这样的。

当一个城市的市场需求不足时，基本上没有解决这些非常大的市场问题的办法，只能祈祷房市的本质逆转。

它也是最令人担忧和害怕的问题。

尽管都是概率，但落在每一个人头上却是百分之百。

02

今天这篇文章当然不是简单的来和大家讨论点式住宅的好坏。

我想更多地关注的是，如果一个城市习惯性地在面对土地交易时制定高容积率地块，我认为这个城市本身也会有很大的问题。

面对容积率的简单设定并不抑制，这个城市的发展基础可能也不稳定。

先想想，既然后端有这么明显的问题，为什么土地交易还是制定这么高的容积率？

原因很简单，在土地交易阶段，适度调整容积率的好处非常明显。

相同的十万平方占地，3 容积率便是 30 万方可销售面积，4 容积率便是 40 万方可售面积，只是简单的数字调整，出让的土地价值完全不同。

那土地出让金也就完全不同了

因此，许多明显不合理的地块最终转让仍然计划着高容积率。本质上，城市本身就在做饮鸩止渴的事情。

不要考虑后期开发，不要考虑整体运营，简单考虑一下我能卖多少钱，然后批量转让不合理的地块。

这种情况发生在许多城市，特别是当一座城市出现超大地块时。 当容积率超高时，这一信号非常值得注意。

代表着这个城市对房地产的高度依赖，对房地产的高度投资

一般这样的城市，库存巨大，房市风险也很大，如果可以的话，一定要尽可能的躲过去。

小心所有高容积率城市。

尽管这并非绝对，但是如果你带着这个问题去看看你喜欢的城市，也许会少一些麻烦。

正因为如此，类似于上海或江浙地区，人们很少看到这样的问题。

其中一个重要因素是抑制容积率。

容积率抑制意味着城市供应控制，容积率抑制意味着地块可能是一个高端品牌，容积率抑制意味着开发商可能通过创造商品来实现溢价。

这种相互咬合的关系，我想大家都能看清楚。

03

换言之，城市的容积率依赖于城市，本质上城市和房地产也是相互捆绑的，从此恶性循环

有很多这样的城市

但是有没有城市成功解绑？

事实上还是有的，最近特别值得一提的是成都。

每个人都觉得这两年成都突然起来了，对吧？当然，背后有很多原因。

但最重要的是，成都政府团队特别有勇气。大约五年前，成都铁腕实施了一项政策:城市容量下降。

长期以来，成都的容积率一直在增长。 3.5 上述情况，但最近人们越来越多地看到城市出现。 2.5 住宅地块容积率

这个问题需要很强的气魄，因为随着城市的发展，成都最近的土地交易越来越成为市中心，实际上是更好的土地交易。

而且直接降低容积率带来的经济成本损失实际上更多

但成都仍然坚定不移地降低容积率

由于这个决心，成都市中心出现了大量的优质住宅，包括许多标准的板楼设计也越来越多。

而且由于市中心出现了真正意义上的高端住宅，市场需求得到了真正的满足，进而房市进入稳步发展。

04

事实上，许多时候，制定容积率可以看出一个城市的初衷。

这个城市到底是从城市的角度还是从经济的角度来思考问题？

高容积率不是原罪。高容积率本质上代表了城市的预期管理。高容积率代表着未来更多的人口，更多的人口需要更多的城市基础设施来支持。

这是否有足够的期望和能力？

更多的人口也决定了这里是否有足够的人口导入。人口导入的背后是行业。在很多新区规划的背后，是否有可能落在真正的行业，进而带来更多的外国人。

这一切，都能看出一些端倪。

房地产市场发展迅速 20 2008年，几乎所有的环节都在喊口号，未来对于房价来说都是如此，但是现在这个新的 20 2008年，这样的口号是否适用，这样的未来是否实现？

这是过去的情况 20 一年一度的城市发展经常出现。

更荒谬的是，全国所有新区的规划人口加起来都超过了 34 亿，这是典型的喊口号模式下的城市发展。

在这个周期中，高容积率也伴随着结果。

而且这样的城市，本质上也会受到未来的严重质疑。

一切，都摊在纸上，承受着时间的考验。

那也是为什么上海房市稳定的原因。

您是否认为上海缺地？

要不要在上海卖地赚钱？

当然也愿意

但为何上海的房子，市中心总是 2.0-2.5，郊区总是 1.5-2.0

其实背后是极大的控制和自我约束的诱惑。

过高的容积率当然会带来收入的增加，但同样对城市配套设施和交通压力也会成倍增加。

因此，你必须佩服总体规划逻辑的控制。

所以为什么说上海房市没有泡沫？

事实上，城市的基石不是一瞬间的建立起来，就是这么多年的制度。

多年来对短期诱惑的拒绝和对当前压力的坚持，将得到整体秩序的建立。

05

我去过很多地方，但看着塔楼，我仍然感慨万千。每个项目都是从一块地开始的，当时充满了期待，然后不断的发展和运营。

但随着时间的推移，建筑能否对得起预期？

但是我特别相信一个投资者对我说的话。其实任何行业都是这样的:短期内看需求，长期看供给。

一个项目，一个行业，一个城市，进入后半段，只有供给侧开始调整，才有可能迎接下一轮的需求保障。

今日文章向大家强调，高容积率项目不好，也希望大家不要碰高容积率地块。

但背后其实是想和大家分析一下的初衷。

做三四月份的事情，八九月份自然会有结果，长期主义是一种永恒的答题方式。

这个问题既是过程，又是结果。

但愿这篇文章能给大家带来这样的启发。

我继续看这个项目，回头看看。

上面是正文，真的叫卢俊。

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